Im Rahmen einer kurzen Präsentationsreihe zum Thema "Spekulation" werde ich mich für die Überlegenheit der Märkte gegenüber der Politik aussprechen. Komm zu "Graumarkt" und nimm am anarcho-kapitalistischen Spiel teil! Selbstverständlich kann man dabei Geld gewinnen...
Première am 1. Juli; Vorstellungen finden auch am Fr. 2.7 und Sa. 3.7 statt.
Teil der Veranstaltung "Wir retten Zürich - 20 Jahre Gessnerallee".
Mittwoch, 30. Juni 2010
Montag, 21. Juni 2010
Le Locle, bleib locker!
Städterankings sind populär geworden. Nicht selten lösen sie Wirbel aus, vor allem bei den schlecht platzierten. Die Stadt Le Locle -- welche in mehreren Ranglisten ungünstig abschneidet -- sah sich sogar dazu veranlasst, einen Comic herauszugeben (Achtung: explicit content...), der die herbe Schönheit dieser Wiege der Uhrenindustrie illustrieren soll. Band 2 wird vorbereitet.
Ist diese Aufregung gerechtfertigt? Nein, meine ich in einem Artikel, der am Mittwoch in der Handelszeitung erscheinen soll. Lebensqualität hat eben ihren Preis: Auf einem funktionierenden Immobilienmarkt muss sie in Form von hohen Wohnkosten und womöglich tieferen Einkommen erkauft werden. Im Gleichgewicht ist der marginale Umzugswillige indifferent zwischen einem Standort und einem anderen. Die klassische Referenz dazu ist der JPE Artikel von Jennifer Roback aus dem Jahr 1982. Ich frage mich, ob unsere Rankers je davon gehört haben.
UPDATE: Hier der Link zum Artikel in der HZ
UPDATE: Hier der Link zum Artikel in der HZ
Montag, 14. Juni 2010
Take a walk on the RealSite
Ich werde morgen Dienstag einen Vortrag an der RealSite in Zürich-Örlikon halten. Der Titel meines Panels ist "Drohen Inflation und Zinsanstieg? Betrachtungen zum makroökonomischen Umfeld". Hier der Link zum Programm. Makro ist nicht wirklich meine Spezialität, aber ich werde bestimmt nicht der einzige Halb-Laie sein, der um seine Expertenmeinung gebeten wird.
Ich denke übrigens nicht, dass die Inflation droht. Ich erwarte, dass die Zinsen weiterhin tief bleiben, was mittelfristig zu einem Problem werden kann. Die aufkeimende Tendenz zur Entkoppelung der Immobilienpreise zu den Mieten - die im Zentrum meines Vortrages steht - stellt ein bedenkliches Symptom dar.
Mittwoch, 9. Juni 2010
Specie rara Mietwohnung
Hier der Entwurf eines Artikels, der demnächst in Finanz und Wirtschaft erscheinen soll.
In ihrer Studie zum Schweizer Immobilienmarkt vertreten die Immobilienökonomen der Credit Suisse die These, dass das Wohnmodell Einfamilienhaus heute nicht mehr gleichermassen wie früher in der Gunst der Nachfrager stehe. Begründet wird diese These hauptsächlich mit dem demografischen Wandel. Die Haushalte werden kleiner, was die Nachfrage nach Stockwerkeigentum begünstigen würde. Prompt berichteten Medien vom "Ende der Einfamilienhäuser" und von ihrem Ersatz durch Eigentumswohnungen.
Was sagen die Daten aus? Eine neue Studie des Statistischen Amtes des Kantons Zürich hilft uns, die Debatte zu klären. Die Studie hat die Erneuerung und Verdichtung der Bausubstanz in den letzten fünf Jahren untersucht. Auch wenn sie auf den Kanton Zürich begrenzt ist; dürfte sie auch für andere Metropolitanregionen wie Basel oder Genf Gültigkeit haben.
Laut Studie wurden zwischen 2003 und 2008 5 Mio. Quadratmeter neuer Wohnfläche erstellt, 70 Prozent davon auf grüner Wiese, die restlichen Fläche auf bereits überbauten Grundstücken (siehe Abbildung). Die Ersatz- und Umbauten sind überwiegend an zentralen, hochpreisigen Lagen der Stadt Zürich und rund um den Zürichsee entstanden. Hier wird tatsächlich das Einfamilienhaus zur Rarität: diese Bauform machte bloss 13 Prozent der neuen Wohnflächen aus.
Die Ursache für diesen Trend liegen vorwiegend in den gestiegenen Landkosten. Höhere Bodenpreise in den Zentren schaffen den Anreiz, schonend mit der knappen Ressource Boden umzugehen. Beim Bauen in den Zentren wird Boden durch Kapital substituiert, das heisst, es werden aufwendigere, höhere Gebäude realisiert, was zu einer verdichteten Bauweise führt. Freistehende Einfamilienhäuser sind bei einem Bodenpreis von 1500 oder mehr nur noch an exklusiven Lagen – wo die Zahlungsbereitschaft für Privacy und Luxus durchaus vorhanden ist – eine wirtschaftlich sinnvollste Wohnnutzung.
Die Studie des Statistischen Amtes des Kantons Zürich bestätigt diese These. Durch Abbruch und Neubau wurde das vorhandene Gebäudevolumen rund um den Zürichsee und in der Stadt markant verdichtet. Durchschnittlich wurde jede abgebrochene Wohnung durch zwei ersetzt. Der grösste Beitrag zur Verdichtung kam jedoch nicht aus dem Abbruch von Einfamilienhäusern sondern aus der Überbauung von zentral gelegenen Industriebrachen. Besonders viele Objekte sind in Zürich-Nord und in Winterthur in diesem Zusammenhang entstanden. Die Schweiz hatte 2005 17 Millionen Quadratmeter Industriebrache. Dies entspricht der Fläche der Stadt Genf – mit Vororten. Schweizweit schätzt man, dass Wohnraum für 200'000 Personen auf Industriebrachen entsehen könnte. Die Hälfte davon befindet sich in Grosszentren.
Specie rara Mietwohnung
Zwischen 2003 und 2008 machten Einfamilienhäuser im Kanton Zürich nach wie vor ein Viertel der neuen Wohnflächen aus. Neue Einfamilienhäuser entstehen fast ausschliesslich auf der grünen Wiese, vorwiegend in den peripheren Gebieten, da wo günstiges Bauland verfügbar ist.
Nicht das Einfamilienhaus, sondern die Mietwohnung wird durch den Bau von Eigentumswohnungen konkurrenziert. Der Marktanteil der Mietwohnungen beträgt bei Ersatzneubauten lediglich 26 Prozent, derjenige der Eigentumswohnungen satte 60 Prozent.
Hier zeigt sich der (unbeabsichtigte) Einfluss der Mietregulierung, die den Umbau von Miet- in Eigentumswohnungen langfristig begünstigt. Wer an zentraler Lage ein Mehrfamilienhaus umbaut, erzielt zur Zeit eine höhere Rendite auf dem freien Eigentumsmarkt als auf dem regulierten Mietmarkt. Der Verdrängungswettbewerb zwischen institutionellen Immobilieninvestoren – welche an den stabilen Cash Flows der Mietwohnungen erneut Interesse zeigen -- und den privaten Stockwerkeigentümern scheint sich in den Zentren zugunsten der letzteren zu wenden.
Die institutionellen Investoren konzentrieren sich auf die Revitalisierung von Industriebrachen oder sie suchen Flächen in der Peripherie, wo das Mietniveau deutlich weniger von der Regulierung beeinflusst wird und der Mietwohnungsbau konkurrenzfähig bleibt.
Was lassen diese Entwicklungen für die Zukunft des Schweizer Immobilienmarktes erwarten? Solange nichts Wesentliches an der Raumplanung geändert wird und die Erreichbarkeit der Peripherie weiter ausgebaut wird, bleiben die Risiken für prospektive Einfamilienhausbesitzer gering. Das Einfamilienhaus wird die häufigste Wohnform der suburbanen Lagen bleiben.
"Die Berichte über meinen Tod sind stark übertrieben" sagte mal Mark Twain als eine Zeitung irrtümlicherweise seinen Nekrolog veröffentlichte. Das gleiche könnte man vom angekündigten Tod des Schweizer Einfamilienhauses behaupten.
In ihrer Studie zum Schweizer Immobilienmarkt vertreten die Immobilienökonomen der Credit Suisse die These, dass das Wohnmodell Einfamilienhaus heute nicht mehr gleichermassen wie früher in der Gunst der Nachfrager stehe. Begründet wird diese These hauptsächlich mit dem demografischen Wandel. Die Haushalte werden kleiner, was die Nachfrage nach Stockwerkeigentum begünstigen würde. Prompt berichteten Medien vom "Ende der Einfamilienhäuser" und von ihrem Ersatz durch Eigentumswohnungen.
Was sagen die Daten aus? Eine neue Studie des Statistischen Amtes des Kantons Zürich hilft uns, die Debatte zu klären. Die Studie hat die Erneuerung und Verdichtung der Bausubstanz in den letzten fünf Jahren untersucht. Auch wenn sie auf den Kanton Zürich begrenzt ist; dürfte sie auch für andere Metropolitanregionen wie Basel oder Genf Gültigkeit haben.
Laut Studie wurden zwischen 2003 und 2008 5 Mio. Quadratmeter neuer Wohnfläche erstellt, 70 Prozent davon auf grüner Wiese, die restlichen Fläche auf bereits überbauten Grundstücken (siehe Abbildung). Die Ersatz- und Umbauten sind überwiegend an zentralen, hochpreisigen Lagen der Stadt Zürich und rund um den Zürichsee entstanden. Hier wird tatsächlich das Einfamilienhaus zur Rarität: diese Bauform machte bloss 13 Prozent der neuen Wohnflächen aus.
Die Ursache für diesen Trend liegen vorwiegend in den gestiegenen Landkosten. Höhere Bodenpreise in den Zentren schaffen den Anreiz, schonend mit der knappen Ressource Boden umzugehen. Beim Bauen in den Zentren wird Boden durch Kapital substituiert, das heisst, es werden aufwendigere, höhere Gebäude realisiert, was zu einer verdichteten Bauweise führt. Freistehende Einfamilienhäuser sind bei einem Bodenpreis von 1500 oder mehr nur noch an exklusiven Lagen – wo die Zahlungsbereitschaft für Privacy und Luxus durchaus vorhanden ist – eine wirtschaftlich sinnvollste Wohnnutzung.
Die Studie des Statistischen Amtes des Kantons Zürich bestätigt diese These. Durch Abbruch und Neubau wurde das vorhandene Gebäudevolumen rund um den Zürichsee und in der Stadt markant verdichtet. Durchschnittlich wurde jede abgebrochene Wohnung durch zwei ersetzt. Der grösste Beitrag zur Verdichtung kam jedoch nicht aus dem Abbruch von Einfamilienhäusern sondern aus der Überbauung von zentral gelegenen Industriebrachen. Besonders viele Objekte sind in Zürich-Nord und in Winterthur in diesem Zusammenhang entstanden. Die Schweiz hatte 2005 17 Millionen Quadratmeter Industriebrache. Dies entspricht der Fläche der Stadt Genf – mit Vororten. Schweizweit schätzt man, dass Wohnraum für 200'000 Personen auf Industriebrachen entsehen könnte. Die Hälfte davon befindet sich in Grosszentren.
Specie rara Mietwohnung
Zwischen 2003 und 2008 machten Einfamilienhäuser im Kanton Zürich nach wie vor ein Viertel der neuen Wohnflächen aus. Neue Einfamilienhäuser entstehen fast ausschliesslich auf der grünen Wiese, vorwiegend in den peripheren Gebieten, da wo günstiges Bauland verfügbar ist.
Nicht das Einfamilienhaus, sondern die Mietwohnung wird durch den Bau von Eigentumswohnungen konkurrenziert. Der Marktanteil der Mietwohnungen beträgt bei Ersatzneubauten lediglich 26 Prozent, derjenige der Eigentumswohnungen satte 60 Prozent.
Hier zeigt sich der (unbeabsichtigte) Einfluss der Mietregulierung, die den Umbau von Miet- in Eigentumswohnungen langfristig begünstigt. Wer an zentraler Lage ein Mehrfamilienhaus umbaut, erzielt zur Zeit eine höhere Rendite auf dem freien Eigentumsmarkt als auf dem regulierten Mietmarkt. Der Verdrängungswettbewerb zwischen institutionellen Immobilieninvestoren – welche an den stabilen Cash Flows der Mietwohnungen erneut Interesse zeigen -- und den privaten Stockwerkeigentümern scheint sich in den Zentren zugunsten der letzteren zu wenden.
Die institutionellen Investoren konzentrieren sich auf die Revitalisierung von Industriebrachen oder sie suchen Flächen in der Peripherie, wo das Mietniveau deutlich weniger von der Regulierung beeinflusst wird und der Mietwohnungsbau konkurrenzfähig bleibt.
Was lassen diese Entwicklungen für die Zukunft des Schweizer Immobilienmarktes erwarten? Solange nichts Wesentliches an der Raumplanung geändert wird und die Erreichbarkeit der Peripherie weiter ausgebaut wird, bleiben die Risiken für prospektive Einfamilienhausbesitzer gering. Das Einfamilienhaus wird die häufigste Wohnform der suburbanen Lagen bleiben.
"Die Berichte über meinen Tod sind stark übertrieben" sagte mal Mark Twain als eine Zeitung irrtümlicherweise seinen Nekrolog veröffentlichte. Das gleiche könnte man vom angekündigten Tod des Schweizer Einfamilienhauses behaupten.
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