Die Schweiz baut am falschen Ort

Die Grafik ist - glaube ich - selbsterklärend.

Pauschalbesteuerung und Immobilienpreise – gibt es einen Zusammenhang?

Eine Version dieses Beitrags ist heute in der Print-Ausgabe der NZZ erschienen.

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Etwas mehr als 5'000 in der Schweiz wohnhafte, vermögende Ausländer – darunter einige Formel 1-Piloten, alternde Rockstars und Silvio Berlusconis Ex-Schwiegermutter – werden pauschal besteuert. Die Bemessungsgrundlage der Einkommenssteuer richtet sich in ihrem Fall nicht nach dem tatsächlichen Einkommen, sondern vorwiegend nach ihren Wohnausgaben in der Schweiz.

Ohne auf die Vor- und Nachteile dieser Besteuerungsform eingehen zu wollen, stellt sich die vielzitierte Frage, ob eine Abschaffung der Pauschalbesteuerung und der mögliche Wegzug dieser wohlhabenden Steuerzahler zu einem Einbruch der Preise für Luxusobjekte führen würde.

Diese Frage lässt sich am bestem mit Hilfe eines kleinen Gedankenexperimentes klären. Man stelle sich vor, ein bekannter Milliardär – wir nennen ihn Dagobert Duck – sei auf der Suche nach einer Villa in einer steuergünstigen Waadtländischen Gemeinde. Ein lokaler Makler hat ein passendes Objekt ausfindig gemacht, das zum Verkauf steht. Zum Leidwesen von Duck haben noch weitere Personen ihr Interesse am Objekt angemeldet. Im Unterschied zu Dagobert sind diese Interessenten jedoch keine Milliardäre, sondern bloss Millionäre. Ducks Vermögen übertrifft also jenes der Mitbietenden um ein Vielfaches. Wie viel soll Duck für das Objekt bieten?

Als Milliardär wäre er durchaus in der Lage, deutlich mehr als seine Mitbewerber zu zahlen. Das ist allerdings gar nicht nötig. Um die Villa zu erwerben, muss Dagobert Duck bloss das zweithöchste Gebot um einen Franken überbieten. Der Liegenschaftspreis drückt also nicht Ducks Zahlungsbereitschaft aus. Sie entspricht jener des meistbietenden Millionärs, der beim Hauskauf leer ausgeht.

Nun kommt für Duck eine böse Überraschung. Kurz vor Verkaufsabschluss erfährt er, dass demnächst eine Sondersteuer auf seinem Vermögen eingeführt werden soll. Die „Lex Dagobert“ trifft nur Milliardäre. Millionäre sollen ausdrücklich davon verschont bleiben. Angenommen Duck sei am Villenkauf weiterhin interessiert, wird er sein Angebot angesichts der künftig höheren Steuerbelastung überdenken?

Auf keinen Fall. Die Situation der mitbietenden Millionäre hat sich nicht verändert. Sie werden ihre Zahlungsbereitschaft für das Objekt nicht revidieren. Folglich wird Duck für den Erwerb der Villa gleich viel ausgeben müssen.

Die Analogie mit der Pauschalbesteuerung ist offensichtlich. Sogar im Kanton Waadt, in dem ein Viertel aller Pauschalbesteuerten der Schweiz angesiedelt sind, stellt diese Gruppe bloss 0,3 Prozent der Steuerzahler dar. Wie der Dagobert Duck unseres Gedankenexperimentes üben sie einen vernachlässigbaren Einfluss auf die Immobilienpreise aus. Es sind die – relativ gesehen – etwas tieferen Einkommensklassen, welche dafür verantwortlich sind, dass in der Schweiz einen umgekehrten Zusammenhang zwischen Steuerbelastung in einer Gemeinde und Immobilienpreisen  beobachtet wird. 

Schätzungen der Zürcher Kantonalbank zeigen, dass innerhalb des Kantons Zürich die Häuserpreise um 1 Prozent steigen, wenn der Gemeindesteuersatz um 10 Prozent sinkt, also zum Besipiel von 120 auf 108. Ein Eigenheim im Wert von 800'000 Franken kostet darum in einer Gemeinde mit 10 Prozent tieferen Steuern 8'000 Franken mehr.

Nicht sämtliche Steuervorteile werden in den Boden- und Immobilienpreisen kapitalisiert. Wäre dies der Fall, hätte der "Steuertourismus" nie eingesetzt. Jede Steuersenkung wäre automatisch durch eine entsprechende Erhöhung der Immobilienpreise kompensiert. Für Haushalte mit den höchsten Einkommen kann sich ein Umzug in eine steuergünstige Gemeinde durchaus lohnen. Eine eventuelle Abschaffung der Pauschalbesteuerung wird demanch keinen Immobiliencrash rund um den Genfersee verursachen. Dies heisst aber auch, dass sie für den starken Anstieg der Immobilienpreise in diesen Regionen nicht verantwortlich gemacht werden können.

Der Schweizer Indexsalat macht Schlagzeilen

Die NZZ hat gestern das Thema der stark divergierenden Schweizer Immobilienpreisindizes prominent aufgenommen. Zu Recht wird im Artikel darauf hingewiesen, dass die bestehenden Indizes nicht transparent sind - man probiere nur, eine Dokumentation bei den Index-Providers einzufordern. Schlimmer noch, die Datengrundlage ist ebenfall nicht öffentlich. Es wäre wirklich Zeit, dass sich das Bundesamt für Statistik diesem Thema aktiver widmen würde. Wenn die Messung der Immobilienpreisentwicklung für eine Volkswirtschaft derart wichtig ist, dann muss die amtliche Statistik in der Lage sein, präzis darüber Auskunft zu geben.

Baugenossenschaften kosten mehr als ich dachte

Wie hoch sind die volkswirtschaftlichen Kosten der Wohnbaugenossenschaften in Zürich? Dazu hatte ich einen Beitrag verfasst, der die Gemüter einiger Baugenossen erhitzte. Ich muss nun zugestehen, dass meine Einschätzung der Zürcher Wohnbauförderung verzerrt war: Die Kosten sind höher als ich ursprünglich dachte.

Der Grund? Das Glück der Wohnbaugenossen und der Bewohner der städtischen Liegenschaften ist nicht ganz so ungetrübt wie ich meinte. Diese Mieter erhalten zwar eine erhebliche implizite Subvention – ich schätze sie auf ca. 200 Mio. Franken pro Jahr, rund 2'600 Franken pro Mieter (Babys inklusive). Auf der anderen Seite müssen sie jedoch in kleineren Wohnungen wohnen, als was ihnen lieber wäre. Aus Sicht der Volkswirtschaft entstehen damit Kosten, die ich in meiner Kosten-/Nutzenanalyse unterlassen hatte.

Um meine Auslassung besser zu verstehen, lohnt es sich zuerst einen Blick auf die folgende Abbildung zu werfen. Diese stellt schematisch die individuelle Nachfrage nach Wohnfläche in der Stadt Zürich dar. Die Miete auf dem Privatmarkt betrug im Jahr 2006 gemäss Mietstrukturerhebung des Bundesamtes für Statistik 266 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Gemäss Volkszählung 2000 beanspruchten die Mieter in diesem Segment ca. 40 Quadratmeter pro Person. 

Wer in einer gemeinnützigen Wohnung wohnte, zahlte im Jahr 2006 nur 188 Franken pro Quadratmeter und Jahr, rund 30 Prozent weniger als auf dem Privatmarkt. Man könnte erwarten, dass der typische Bewohner einer Genossenschaft bei einer derart tiefen Miete mehr Wohnraum konsumieren würde, als ein vergleichbarer Mieter in einer privaten Wohnung. Dem ist aber nicht so. Die Wohnfläche pro Person ist im gemeinnützigen Segment mit ca. 33 Quadratmetern deutlich kleiner als bei den übrigen Mietwohnungen. Die Zürcher Baugenossenschaften halten sich also an ihre Belegungsvorschriften. Diese sehen vor, dass die Anzahl Zimmer nicht mehr als die Anzahl der Personen im Haushalt plus 1 beträgt. Der Wohnraumkonsum der Genossenschaftsmieter ist durch die Vorschriften der Baugenossenschaften rationiert. 

Wie "lästig" ist diese Einschränkung für die Genossenschaftsmieter? Um diese Frage zu beantworten, müssen wir die grün eingefärbte Fläche in der Abbildung quantifizieren. Der Wert der blauen Fläche ist bereits bekannt: diese stellt die 2'600 Franken Subvention dar, welche die Genossenschaftsmieter erhalten. Die grüne Fläche hingegen entspricht jenen Kosten, die diese Mieter zu tragen haben, wenn sie von der Baugenossenschaft eine kleinere Wohnung erhalten, als was sie sich auf dem privaten Markt leisten würden. (Nota bene: Durchschnittseinkommen und Vermögen der Genossen unterscheiden sich kaum von jenem der übrigen Mieter; ihre Wohnflächenachfrage ist also vergleichbar. Ich nehme bei beiden Gruppen eine konstante Preiselastizität der Nachfrage von –0.5 an).

Ich schätze diese Kosten auf ca. 30 Mio. Franken pro Jahr, was rund einem Sechstel der Subvention entspricht. Die Bewohner von Wohnbaugenossenschaften erhalten ein Geschenk im Wert von 2'600 Franken, das ihnen jedoch nur 2'200 Franken wert ist. Volkswirtschaftlich gesehen handelt es sich um Wohlfahrtsverluste, die zu den weiteren, im Beitrag erwähnten Kosten der Wohnbauförderung angerechnet werden müssen.  

Diese Analyse erlaubt einige weitere nette Auswertungen. Bleiben sie dran.

 
Hat Tip: Patrik Schellenbauer

Zürcher Taxiverordnung ist illegal

Am Sächseläutenumzug ziehen die Zünfter reitend durch die Stadt Zürich zum Sächseläutenplatz. Es wäre jedoch passender, wenn sie Taxi fahren würden: Die Zürcher Taxiverordnung erinnert stark an eine mittelalterliche Zunftordnung. Die Anzahl der Taxis, die Preise und die Zulassungsbedingungen sind strengsten reguliert. Das Ergebnis? Zürich hat die teuersten Taxis der Welt.

Nun hat sich das Bundesgericht von seiner liberalen Seite gezeigt. Die Zürcher Tarifverordnung sei «direkt gegen den Wettbewerb gerichtet» und verstosse gegen die Wirtschaftsfreiheit. Genau so. Es wäre dennoch interessant zu wissen, warum die Stadt Verordnungen erlässt, die der Zürcher Bevölkerung nachweislich schaden.