Der Boden ist knapp, die Arbeit ist knapper

Wer ein Buch eines klassischen Ökonomen à la Smith, Ricardo, Mills oder Marx öffnet - lesen wäre zu viel verlangt -, merkt sofort, dass auffallend viele Seiten dem Thema Boden gewidmet sind. So findet sich bereits im zweiten Kapitel von David Ricardos Meisterwerk "On the Principles of Political Economy and Taxation" (1817) eine ausführliche Diskussion der Bodenrente. Wie Martin Wolf, Chefökonom der Financial Times, kürzlich in einem Artikel bemerkte, sucht man in den modernen Ökonomielehrbüchern vergebens Referenzen dazu. Heute wird die Produktion als blosse Funktion von Arbeit, Kapital und Wissen dargestellt. Der Faktor Boden wird nicht mal erwähnt. Warum das, fragt Wolf?

Meine Antwort ist folgende: Sogar in der kleinen Schweiz hat Boden als Produktionsfaktor relativ zum Faktor Arbeit stark an Bedeutung verloren. So stellt das Einkommen aus Vermietungen nur einen kleinen Teil des Volkseinkommens dar (leider finde ich die genaue Zahl nicht mehr.) Der reine Bodenanteil macht zudem bloss ca. ein Viertel dieses Betrages aus - der Rest wird für Wände, Küche und Komfortlüftung ausgegeben. Weiter hat die Bedeutung der landintensivsten Produktion -- die Landwirtschaft -- seit der Zeit der Klassiker kontinuierlich abgenommen. Der Engpass ist nicht mehr der Boden, es sind die Arbeitskräfte.
Dieses Muster gilt plus/minus für alle entwickelten Volkswirtschaften (hier ein Paper zur Lage in den USA). Es kann gut sein, dass sich die Situation in Zukunft ändern wird und Boden - wie von Wolf vorhergesagt - ein Comeback feiern wird. Die Lehrbuchautoren werden aber genug Zeit haben, die neuen Auflagen sorgfältig vorzubereiten.

Aus der Sonderbeilage Immobilien der NZZ

Die neueste Sonderbeilage Immobilien der NZZ ist äusserst gut gemacht. Dieses Mal ist eine klare Linie erkennbar. Man könnte die Beilage mit einen Satz zusammenfassen: Wir müssen verdichten!
Leider ist die Beilage noch nicht online verfügbar. Schade, weil sie auch einige Perlen enthält, die das Herz jedes stadtökonomisch interessierten Besserwissers höher schlagen lassen. Wie zum Beispiel die folgende Aussage:

"Eine – ebenfalls bereits praktizierte – Alternative [um die Landpreise zu senken] sind Ausnützungsboni bei kostengünstigem Bauen, was faktisch einer Landverbilligung gleichkommt."

Stimmt das? Nehmen wir mal an, der Bauherr könne mit einem Ausnützungsbonus rechnen. Der Bonus erhöht den Wert der Liegenschaft, weil der Bauherr jetzt mehr Wohnfläche erstellen darf. Die Bodenpreise ergeben sich als Differenz (Residualwert) von Immobilienpreis und Baukosten. Mit dem Ausnützungsbonus werden also die Landpreise entsprechend... steigen. Die höhere Ausnützung wird im Bodenpreis kapitalisiert. Es sei denn, die für den Investor optimale Dichte läge unter der maximal zulässigen Dichte. Dann hätte ein Ausnützungsbonus gar keine Wirkung auf die Landpreise.

Führen höhere Bodenpreise zu einer höheren baulichen Dichte?

Anbei finden Sie das Papier, das ich in meinem Artikel in der Immobilienbeilage der NZZ erwähne (English only). Die Beilage erscheint morgen Mittwoch.

New Estimates of the Elasticity of Substitution for Residential Housing

Die Ökonomie des Schrebergartens

Kleingärten stellen eine private Nutzung des öffentlichen Bodens dar. Wird die Allgemeinheit für diese Nutzung fair entschädigt? Sind unsere Schrebergärten volkswirtschaftlich sinnvoll?

In der Stadt Zürich kann ein Kleingarten mit einer Fläche von 150 m2 für Fr. 400 pro Jahr gemietet werden. Wie hoch ist der Wert einer alternativen Verwendung des Grundstückes? Betrachten wir zwei mögliche Nutzungen: die Verwendung als Wohnbauland und als öffentlicher Park.  Der durchschnittliche Bodenpreis für Wohnbauland liegt in Zürich bei (mindestens) 1'500 Fr. pro m2. Je nach angenommener Verzinsung entspricht dies einer Bodenmiete von 100 bis 200 Fr. pro Jahr und Quadratmeter. Nach dieser Rechnung stellt die Nutzung einer Parzelle als Schrebergarten eine Verschwendung der knappen städtischen Bodenressourcen dar.

Wie sieht die Rechnung im Vergleich zum öffentlichen Park aus? Hier ist eine Bewertung schwieriger. Parkanlagen kosten Geld, bringen jedoch meistens keine direkten Einnahmen. Das heisst natürlich nicht, dass sie keinen Wert haben. Jogger, Frischverliebte und Picknicker ziehen zweifellos einen Nutzen aus einem Parkbesuch. Zahlreiche Studien haben versucht, diesen Nutzen zu quantifizieren. Die Bewertungen gehen auseinander, weisen aber auf einen hohen Wert der Naherholungsgebiete auf – im Bereich von einige Hundert Franken pro Einwohner und Jahr.

Passionierte Hobbygärtner werden einwenden, dass die Schrebergärten einen wertvollen Beitrag zum Wohl der Gesellschaft leisten. Im Jargon der Ökonomen: sie generieren externe Effekte. Dies mochte im 19. Jahrhundert noch zutreffen, als "die Gartenarbeit zu Fleiss und Familiensinn erziehen und die Arbeiter von Alkohol und Politik fernhalten sollte" (Historisches Lexikon der Schweiz).

Es ist jedoch wahrscheinlich, dass bei einem öffentlichen Park deutlich höhere positiven externen Effekten anfallen. Bereits 1860 hatte der Landschaftsarchitekt Frederick Law Olmsted – Planer des Central Park in New York – geschätzt, dass mit dem Bau der Parkanlage sich die Preise der angrenzenden Liegenschaften verdoppelt hatten. Die damit verbundenen zusätzlichen Steuereinnahmen hatten die Stadt New York für die gesamten Baukosten (inkl. Opportunitätskosten) mehr als entschädigt. Es ist schwer zu glauben, dass beim Bau einer Kleingartenanlage, der gleiche Effekt stattgefunden hätte.

Wird Boden "nachhaltig" genutzt?

Ein Thema für die Praktiker unter meinen dreissig (drei?) Lesern*: Nehmen wir hypothetisch an, Sie möchten ein Grundstück von 2000 Quadratmetern in einer Einfamilienhauszone überbauen. Wie gross sollten die einzelnen Parzellen sein?
Was rentiert mehr? 10 Häuser @ 200 m2 oder 5 @ 400 m2? Ein Haus mit einer grösseren Grundstücksfläche lässt sich zwar teurer verkaufen, auf einer gegebenen Fläche können Sie jedoch weniger Einheiten bauen. Wo liegt das Optimum?