Wird Boden "nachhaltig" genutzt?

Ein Thema für die Praktiker unter meinen dreissig (drei?) Lesern*: Nehmen wir hypothetisch an, Sie möchten ein Grundstück von 2000 Quadratmetern in einer Einfamilienhauszone überbauen. Wie gross sollten die einzelnen Parzellen sein?
Was rentiert mehr? 10 Häuser @ 200 m2 oder 5 @ 400 m2? Ein Haus mit einer grösseren Grundstücksfläche lässt sich zwar teurer verkaufen, auf einer gegebenen Fläche können Sie jedoch weniger Einheiten bauen. Wo liegt das Optimum?
Die Antwort des Stadtökonomen: Sie sollten die Parzellengrösse so wählen, dass die marginale Zahlungsbereitschaft der Hauskäuferin - d.h. was sie für den Erwerb eines extra Quadratmeters Grundstück zu zahlen bereit ist - dem Baulandpreis (pro m2) entspricht.

Die Zahlungsbereitschaft lässt sich aus dem Verkauf von ähnlichen Häusern mit unterschiedlich grossen Parzellen abschätzen. In der Schweiz ist sie bemerkenswert tief. Nach meinen Schätzungen lässt eine 1%-Zunahme der Grundstücksfläche den Preis eines durchschnittlichen EFH in der Agglomeration Zürich um ca. 1/6% steigen. Umgerechnet entspricht dies einer mittleren Zahlungsbereitschaft von Fr. 250 pro Quadratmeter. Das ist nicht mal halb so viel wie der Durchschnittspreis für unbebautes Wohnbauland in der Region.

Damit stehen wir vor einem kleinen ökonomischen Rätsel: Die bestehenden Parzellen scheinen unökonomisch gross zu sein. Dieses Rätsel ist keineswegs nur ein Schweizer Phänomen. Laut Ed Glaeser von Harvard University und Bryce Ward vom NBER gilt das auch in Boston. Eine mögliche Erklärung: Die Behörden lassen bevorzugt grosse Parzellen mit einer tiefen baulichen Dichte zu, die sich steuerkräftige Haushalte leisten können. Das Nachsehen haben die Haushalte mit wenig Raumbedarf (oder wenig Einkommen) und die Umwelt. Denn damit werden unnötig viele Bodenressourcen verbraucht.

 * Das Thema werde ich auch morgen an dieser Tagung präsentieren.