Aus der Sonderbeilage Immobilien der NZZ

Die neueste Sonderbeilage Immobilien der NZZ ist äusserst gut gemacht. Dieses Mal ist eine klare Linie erkennbar. Man könnte die Beilage mit einen Satz zusammenfassen: Wir müssen verdichten!
Leider ist die Beilage noch nicht online verfügbar. Schade, weil sie auch einige Perlen enthält, die das Herz jedes stadtökonomisch interessierten Besserwissers höher schlagen lassen. Wie zum Beispiel die folgende Aussage:

"Eine – ebenfalls bereits praktizierte – Alternative [um die Landpreise zu senken] sind Ausnützungsboni bei kostengünstigem Bauen, was faktisch einer Landverbilligung gleichkommt."

Stimmt das? Nehmen wir mal an, der Bauherr könne mit einem Ausnützungsbonus rechnen. Der Bonus erhöht den Wert der Liegenschaft, weil der Bauherr jetzt mehr Wohnfläche erstellen darf. Die Bodenpreise ergeben sich als Differenz (Residualwert) von Immobilienpreis und Baukosten. Mit dem Ausnützungsbonus werden also die Landpreise entsprechend... steigen. Die höhere Ausnützung wird im Bodenpreis kapitalisiert. Es sei denn, die für den Investor optimale Dichte läge unter der maximal zulässigen Dichte. Dann hätte ein Ausnützungsbonus gar keine Wirkung auf die Landpreise.

Das verrückteste Immobilienprojekt der Welt

Eine bestechende Idee -- für Ökonomen, mindestens.

Führen höhere Bodenpreise zu einer höheren baulichen Dichte?

Anbei finden Sie das Papier, das ich in meinem Artikel in der Immobilienbeilage der NZZ erwähne (English only). Die Beilage erscheint morgen Mittwoch.

New Estimates of the Elasticity of Substitution for Residential Housing

Die S-Bahn und der Immobilienmarkt

Radio DRS hat mich zum Thema "S-Bahn und Immobilienmarkt" interviewt. Hier der Link zum Interview. Anbei finden Sie, was ich wirklich sagen wollte.

Wie hat die S-Bahn Zürich verändert? 

Die S-Bahn ist in den letzten 20 Jahren die treibende Kraft in der Veränderung der Agglomeration Zürich gewesen. Dank S-Bahn wurde es für viele möglich, aus immer weiter entfernten Wohnorten günstig in die Stadt zu pendeln. Die S-Bahn hat also die Wohnortentscheidung von vielen Haushalten direkt beeinflusst. Etwa 130'000 Personen pendeln täglich mit dem ÖV in die Stadt Zürich; weitere Tausende pendeln in die umliegenden Gemeinden, die das erweiterte Zentrum der Agglomeration bilden. Der Marktanteil der S-Bahn am Pendelverkehr liegt bei rund 37 Prozent, eine im Schweizer und im internationalen Vergleich hohe Zahl. 

Damit hat die S-Bahn indirekt auch einen grossen Einfluss auf den Immobilienmarkt ausgeübt: Die relative Attraktivität der Agglomeration im Vergleich zum Zentrum wurde erhöht. Man kann das auch negativ formulieren: die Attraktivität der Stadt Zürich als Wohnort hat sich relativ verschlechtert. Ein effizientes Bahnnetz mit hoher Taktfrequenz lässt die Boden- und Immobilienpreise der Agglomeration stärker ansteigen als im Zentrum.

Waren diese Veränderungen positiv? 

Dank S-Bahn konnten die Wünsche der Einwohner nach mehr Wohnraum zu günstigeren Mieten und Preisen als im Zentrum erfüllt werden. Gemessen am Bestand wird in den Agglomerationsgemeinden ungefähr 3 bis 4 Mal mehr gebaut als in der Stadt Zürich. Wo vorher die Milchkühe grasten, wohnen heute Menschen. Da die Wertschöpfung der Wohnnutzung höher ist als die landwirtschaftliche, ist dies ökonomisch gesehen klar ein Gewinn. Immobilien- und Verkehrsökonomen sind sich jedoch einig, dass es auch negative Effekte gibt. Die negativen Effekte sind damit verbunden, dass die Mobilität (die private wie die öffentliche) allgemein zu billig ist. Ein grosser Teil der Mobilitätskosten wird von der Allgemeinheit getragen, nicht von den Verursachern. Die billige Mobilität verstärkt den Suburbanisierungsprozess – sie fördert beispieslweise die Abwanderung der Familien aus den Zentren. Es entsteht eine paradoxe Situation: die Kerngemeinden, in unserem Fall die Stadt Zürich, müssen Wohnungen für Familien subventionieren, damit diese nicht vermehrt in die Peripherie auswandern. Hinzu kommen die externen Kosten der "Zersiedlung“, unter anderem einen exzessiven Bodenverbrauch.

Die Nettoeffekte wurden nie konsequent berechnet. Ich vermute allerdings, dass sie stark positiv sind, weil die Wohnausgaben einen grossen Anteil des Budgets der Haushalte ausmachen. Jede Verminderung der Mieten und Preise führt zu einer starken Zunahme der Wohlfahrt der Haushalte.

Maxmiete für Minergie?

Ich bin Mitautor einer neuen Studie zur Zahlungsbereitschaft der Mieter für energieeffizientes Wohnen. Wie viel, glauben Sie, sind die Mieter bereit dafür zu zahlen? Die Antwort finden Sie hier.

Hohe Mieten, noch höhere Löhne

Obschon das Wohnen in der Schweiz im europäischen Vergleich als teurer gilt, ist die finanzielle Belastung der Haushalte nicht übermässig hoch. Zudem ist dieser Anteil seit Jahrzehnten konstant. Mit einem Anteil von 19 Prozent an den Konsumausgaben sind die reinen Mietausgaben ungefähr gleich hoch wie in den 30er Jahren. Sie sind nur zwei Prozentpunkte höher als in den Siebzigern (siehe Abbildung). Wohnen ist heute also nicht weniger bezahlbar.

Betrachtet man jedoch die Entwicklung der Mieten, dann zeichnet sich ein ganz anderes Bild ab. In der Schweiz haben sich die Mieten in den letzten 50 Jahren real verdoppelt. Die relativ konstante Belastung des Budgets der Haushalte lässt sich demnach nur auf den phänomenalen Anstieg der Einkommen zurückführen. Diese haben sich seit Mitte des 20. Jahrhunderts mehr als verdreifacht.

Sind die Schweizer Eigentümer "hochverschuldet"?

Im letzten "Geldspiegel" der NZZ am Sonntag rät Fritz Pfiffner den Hauseigentümern, ihre Hypotheken zurückzuzahlen. Pfiffner vergleicht die durchschnittliche Verzinsung der Hypotheken (ca. 3%) mit der aktuellen Verzinsung der Bundesobligationen, welche deutlich tiefer liegt. Dieser Vergleich hinkt: Eine marginale Grösse wird mit einer Durchschnittsgrösse in Relation gesetzt. Würde man "Äpfel mit Äpfeln" vergleichen, d.h. die Rendite der Bundesobligationen mit dem Zinssatz von neuen Hypotheken, würde der vermeintliche Vorteil der Zurückzahlung dahinschwinden.

Weiter im Artikel wird vor der hohen Hypothekarverschuldung der Schweizer Haushalte gewarnt. Gemessen am Verhältnis zum BIP weist unser Land einen weltweiten Rekordwert auf, der nur von... Island übertroffen wird. Soll diese Rangliste unsere Sorgenfalten vertiefen? Nicht wirklich. Der wichtigste Risikotreiber bei Hypotheken ist das Verhältnis zwischen Hauspreis und Hypothekarschuld bzw. die Belehnung. Dieses Verhältnis dürfte in der Schweiz im Durchschnitt bei 60% liegen. Bei Neuhypotheken (=marginale Belehnung) liegt es bei schätzungsweise 80%. Das sind international gesehen ganz gesunde Werte. In den USA liegt die effektive Durchschnitts-belehnung in manchen Staaten zur Zeit über 95 Prozent. 

UPDATE: Ich bin neuerdings auf diese Statistik aufmerksam gemacht worden. Die durchschnittliche Belehnung lag 2008 bei 44%.

Wie die Baugenossenschaften nach Zürich kamen

Das Thema der "Wohnungsnot" steht im Zentrum der Zürcher Stadtrats- und Gemeinderatswahlen. Die Linke möchte mehr subventionierte Wohnungen bzw. mehr sozialen Wohnungsbau; das bürgerliche Lager ist mit dem gegenwärtigen Anteil von 25 Prozent zufrieden. Nota bene: keine einzige Partei spricht sich für eine Abnahme des Anteiles.
Ein Viertel aller Genossenschaftswohnungen der Schweiz befindet sich in der Stadt Zürich. Warum diese hohe Konzentration? Die Boomjahre des genossenschaftlichen Wohnungsbaus in Zürich erfolgten nach den beiden Weltkriegen. Das ist kein Zufall: In den Kriegsjahren nahm die Inflationsrate rasch zu. Dies veranlasste den Bundesrat, per Notrecht den Wohnungsmarkt zu regulieren. Mit mehreren dringenden Bundesbeschlüssen wurde versucht, weitere Mietpreissteigerungen zu verhindern. Mit welchem Erfolg? Wie der Zürcher Ökonom Manuel Saitzew bereits 1920 in einem meisterhaften Gutachten feststellte, kam mit der Einführung der Mietkontrolle der privaten Wohnungsbau zum Erliegen. Als "Lösung" sprang der Staat in die Bresche, die er selber geschaffen hatte. Die Stadt Zürich förderte aktiv die Gründung von Wohnbaugenossenschaften. Erst nach der teilweisen Abschaffung der Mietpreiskontrollen (1922 und 1950) nahm die private Bautätigkeit wieder zu. Der Rest ist Geschichte.