Die teuren Lagen werden teurer

Die Grafik zeigt den Anstieg der Angebotsmieten (Neumieten) in der Schweiz zwischen 2006 und 2010 in Abhängigkeit des Lagewertes. Jede bebaute Lage in der Schweiz wurde je nach Höhe der Miete, die an diesem Standort erzielt wird, einer Klasse zugeordnet. Die Klasse 1 umfasst die 10 Prozent billigsten Lagen der Schweiz; die KIasse 2 die etwas teureren Lagen usw. bis zur Klasse 10, in der sich die 10 Prozent teuersten Lagen befinden. Es fällt auf, dass die Lagen, die 2006 bereits teuer waren, seitdem am meisten zugelegt haben. Diese Lagen befinden sich vorwiegend in den Zentren der grössten Agglomerationen (Zürich, Genf). Der Mietanstieg war in den anderen Klassen, welche 80 Prozent aller bewohnten Lagen der Schweiz umfassen, sehr ähnlich. Ein weiteres Zeichen dafür, dass die Nachfrage in den Zentren überproportional gestiegen ist - und dass wir da zu wenig bauen. (Quelle der Daten: ZKB/homegate.ch)

Schlüsselgelder als Gütesiegel für Restaurants

Laut diesem Artikel müssen Gastwirte in der Nähe des Zürcher Hauptbahnhofes zusätzlich zur monatlichen Miete auch eine einmalige Ablösesumme ("Schlüsselgelder") im 6-stelligen Bereich zahlen. Als Ökonom fragt man sich jedoch, warum der Vermieter nicht einfach den Pachtzins erhöht. Offensichtlich lässt sich an dieser Lage auch bei einer Miete von 15'000 Franken pro Monat ein ansehnlicher Gewinn erwirtschaften. 

Als mögliche Antwort tippe auf ein Beispiel von "Screening". Möglicherweise möchte der Vermieter Gastwirte anziehen, die an einer langfristigen Bewirtschaftung des Restaurants interessiert sind. Da der Vermieter die Qualität eines Wirtes im Vornherein nicht genau kennt, benutzt er den "Eintrittspreis" als Sieb. Nur die langfristig orientierten Mieter (beispielsweise jene, die in den Innenausbau des Lokals investieren möchten) werden bereit sein, diese Schlüsselgelder zu entrichten.

Aus dieser Sicht wäre die "Schlüsselgelder"-Praxis, die sofort vom Mieterverband als "schlicht illegal" taxiert wurde, eine willkommene Massnahme, um die Qualität der Restaurants in der Nähe des Hauptbahnhofes zu steigern.

Wohnausgaben/Einkommen = k

Der Anteil der Wohnausgaben am Gesamteinkommen hängt kaum von der Wohnlage ab. Finden Sie das nicht erstaunlich? Ich schon.

Steigen nun die Mieten?

Ich durfte heute im Tages-Anzeiger meinen Senf dazu geben.

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/Wenn-Sie-Angst-haben-werden-Sie-Eigentuemer/story/11292161

Florierender Zürcher Schwarzmarkt

Nein, es geht nicht um Drogen, sondern um das grassierende Phänomen der Untervermietung. In diesem Artikel des Tages Anzeiger kann man nachlesen, was passiert, wenn die Kostenmiete die Anpassung der Mieten am Marktniveau verhindert.

Specie rara Mietwohnung

Hier der Entwurf eines Artikels, der demnächst in Finanz und Wirtschaft erscheinen soll.



In ihrer Studie zum Schweizer Immobilienmarkt vertreten die Immobilienökonomen der Credit Suisse die These, dass das Wohnmodell Einfamilienhaus heute nicht mehr gleichermassen wie früher in der Gunst der Nachfrager stehe. Begründet wird diese These hauptsächlich mit dem demografischen Wandel. Die Haushalte werden kleiner, was die Nachfrage nach Stockwerkeigentum begünstigen würde. Prompt berichteten Medien vom "Ende der Einfamilienhäuser" und von ihrem Ersatz durch Eigentumswohnungen.


Was sagen die Daten aus? Eine neue Studie des Statistischen Amtes des Kantons Zürich hilft uns, die Debatte zu klären. Die Studie hat die Erneuerung und Verdichtung der Bausubstanz in den letzten fünf Jahren untersucht. Auch wenn sie auf den Kanton Zürich begrenzt ist; dürfte sie auch für andere Metropolitanregionen wie Basel oder Genf Gültigkeit haben.

Laut Studie wurden zwischen 2003 und 2008 5 Mio. Quadratmeter neuer Wohnfläche erstellt, 70 Prozent davon auf grüner Wiese, die restlichen Fläche auf bereits überbauten Grundstücken (siehe Abbildung). Die Ersatz- und Umbauten sind überwiegend an zentralen, hochpreisigen Lagen der Stadt Zürich und rund um den Zürichsee entstanden. Hier wird tatsächlich das Einfamilienhaus zur Rarität: diese Bauform machte bloss 13 Prozent der neuen Wohnflächen aus.

Die Ursache für diesen Trend liegen vorwiegend in den gestiegenen Landkosten. Höhere Bodenpreise in den Zentren schaffen den Anreiz, schonend mit der knappen Ressource Boden umzugehen. Beim Bauen in den Zentren wird Boden durch Kapital substituiert, das heisst, es werden aufwendigere, höhere Gebäude realisiert, was zu einer verdichteten Bauweise führt. Freistehende Einfamilienhäuser sind bei einem Bodenpreis von 1500 oder mehr nur noch an exklusiven Lagen – wo die Zahlungsbereitschaft für Privacy und Luxus durchaus vorhanden ist – eine wirtschaftlich sinnvollste Wohnnutzung.

Die Studie des Statistischen Amtes des Kantons Zürich bestätigt diese These. Durch Abbruch und Neubau wurde das vorhandene Gebäudevolumen rund um den Zürichsee und in der Stadt markant verdichtet. Durchschnittlich wurde jede abgebrochene Wohnung durch zwei ersetzt. Der grösste Beitrag zur Verdichtung kam jedoch nicht aus dem Abbruch von Einfamilienhäusern sondern aus der Überbauung von zentral gelegenen Industriebrachen. Besonders viele Objekte sind in Zürich-Nord und in Winterthur in diesem Zusammenhang entstanden. Die Schweiz hatte 2005 17 Millionen Quadratmeter Industriebrache. Dies entspricht der Fläche der Stadt Genf – mit Vororten. Schweizweit schätzt man, dass Wohnraum für 200'000 Personen auf Industriebrachen entsehen könnte. Die Hälfte davon befindet sich in Grosszentren.

Specie rara Mietwohnung

Zwischen 2003 und 2008 machten Einfamilienhäuser im Kanton Zürich nach wie vor ein Viertel der neuen Wohnflächen aus. Neue Einfamilienhäuser entstehen fast ausschliesslich auf der grünen Wiese, vorwiegend in den peripheren Gebieten, da wo günstiges Bauland verfügbar ist.

Nicht das Einfamilienhaus, sondern die Mietwohnung wird durch den Bau von Eigentumswohnungen konkurrenziert. Der Marktanteil der Mietwohnungen beträgt bei Ersatzneubauten lediglich 26 Prozent, derjenige der Eigentumswohnungen satte 60 Prozent.

Hier zeigt sich der (unbeabsichtigte) Einfluss der Mietregulierung, die den Umbau von Miet- in Eigentumswohnungen langfristig begünstigt. Wer an zentraler Lage ein Mehrfamilienhaus umbaut, erzielt zur Zeit eine höhere Rendite auf dem freien Eigentumsmarkt als auf dem regulierten Mietmarkt. Der Verdrängungswettbewerb zwischen institutionellen Immobilieninvestoren – welche an den stabilen Cash Flows der Mietwohnungen erneut Interesse zeigen -- und den privaten Stockwerkeigentümern scheint sich in den Zentren zugunsten der letzteren zu wenden.

Die institutionellen Investoren konzentrieren sich auf die Revitalisierung von Industriebrachen oder sie suchen Flächen in der Peripherie, wo das Mietniveau deutlich weniger von der Regulierung beeinflusst wird und der Mietwohnungsbau konkurrenzfähig bleibt.

Was lassen diese Entwicklungen für die Zukunft des Schweizer Immobilienmarktes erwarten? Solange nichts Wesentliches an der Raumplanung geändert wird und die Erreichbarkeit der Peripherie weiter ausgebaut wird, bleiben die Risiken für prospektive Einfamilienhausbesitzer gering. Das Einfamilienhaus wird die häufigste Wohnform der suburbanen Lagen bleiben.

"Die Berichte über meinen Tod sind stark übertrieben" sagte mal Mark Twain als eine Zeitung irrtümlicherweise seinen Nekrolog veröffentlichte. Das gleiche könnte man vom angekündigten Tod des Schweizer Einfamilienhauses behaupten.

Stärkster Mietpreisanstieg in der bukolischen Westschweiz

Institutionelle Immobilieninvestoren wie Versicherungen und Immobilienfonds meiden die Randregionen. Am liebsten investieren sie das nicht wenige Geld ihrer Anleger an zentralen -- sprich, teuren -- Lagen. Das ist ein bisschen, wie wenn man an der Börse nur Blue-Chips-Aktien kaufen würde.

Ein Hinweis dafür, dass diese risikoarme Strategie renditemässig nicht immer die beste sein muss, liefert die folgende Grafik. Für die fünfzig grössten Regionen der Schweiz habe ich den Mietpreisanstieg der letzten 5 Jahre und das Mietniveau im Jahr 2005 geplottet. Nicht alle teuren Regionen haben gleich gut performt, auch wenn die Regressionsgerade einen schwach positiven Zusammenhang suggeriert. Insbesondere in der Westschweiz haben auch ländliche Regionen wie die Broye und der oft belächelte Jura ansehnliche Mietpreissteigerungen verzeichnet. Wird das so weitergehen? Rien n'est moins sûr.

Maxmiete für Minergie?

Ich bin Mitautor einer neuen Studie zur Zahlungsbereitschaft der Mieter für energieeffizientes Wohnen. Wie viel, glauben Sie, sind die Mieter bereit dafür zu zahlen? Die Antwort finden Sie hier.

Hohe Mieten, noch höhere Löhne

Obschon das Wohnen in der Schweiz im europäischen Vergleich als teurer gilt, ist die finanzielle Belastung der Haushalte nicht übermässig hoch. Zudem ist dieser Anteil seit Jahrzehnten konstant. Mit einem Anteil von 19 Prozent an den Konsumausgaben sind die reinen Mietausgaben ungefähr gleich hoch wie in den 30er Jahren. Sie sind nur zwei Prozentpunkte höher als in den Siebzigern (siehe Abbildung). Wohnen ist heute also nicht weniger bezahlbar.

Betrachtet man jedoch die Entwicklung der Mieten, dann zeichnet sich ein ganz anderes Bild ab. In der Schweiz haben sich die Mieten in den letzten 50 Jahren real verdoppelt. Die relativ konstante Belastung des Budgets der Haushalte lässt sich demnach nur auf den phänomenalen Anstieg der Einkommen zurückführen. Diese haben sich seit Mitte des 20. Jahrhunderts mehr als verdreifacht.

Wie die Baugenossenschaften nach Zürich kamen

Das Thema der "Wohnungsnot" steht im Zentrum der Zürcher Stadtrats- und Gemeinderatswahlen. Die Linke möchte mehr subventionierte Wohnungen bzw. mehr sozialen Wohnungsbau; das bürgerliche Lager ist mit dem gegenwärtigen Anteil von 25 Prozent zufrieden. Nota bene: keine einzige Partei spricht sich für eine Abnahme des Anteiles.
Ein Viertel aller Genossenschaftswohnungen der Schweiz befindet sich in der Stadt Zürich. Warum diese hohe Konzentration? Die Boomjahre des genossenschaftlichen Wohnungsbaus in Zürich erfolgten nach den beiden Weltkriegen. Das ist kein Zufall: In den Kriegsjahren nahm die Inflationsrate rasch zu. Dies veranlasste den Bundesrat, per Notrecht den Wohnungsmarkt zu regulieren. Mit mehreren dringenden Bundesbeschlüssen wurde versucht, weitere Mietpreissteigerungen zu verhindern. Mit welchem Erfolg? Wie der Zürcher Ökonom Manuel Saitzew bereits 1920 in einem meisterhaften Gutachten feststellte, kam mit der Einführung der Mietkontrolle der privaten Wohnungsbau zum Erliegen. Als "Lösung" sprang der Staat in die Bresche, die er selber geschaffen hatte. Die Stadt Zürich förderte aktiv die Gründung von Wohnbaugenossenschaften. Erst nach der teilweisen Abschaffung der Mietpreiskontrollen (1922 und 1950) nahm die private Bautätigkeit wieder zu. Der Rest ist Geschichte.

Eine natürliche Konstante des Immobilienmarktes

Schon Mittwoch - höchste Zeit für ein Update.
In der Schweiz sind die Mieten hoch, sehr hoch sogar. Viele haben den Eindruck, dass wir immer mehr fürs Wohnen ausgeben. Auf der anderen Seite verdienen wir mehr als früher (im Durchschnitt, natürlich). Was überwiegt? Die höheren Löhne oder die höheren Mieten? Weder noch, wie die nächste Abbildung zeigt. Die Schweizer Haushalte geben - jahraus, jahrein - zwischen 15% und 20% ihres Budgets für die Miete aus.