Sind Immobilien ein Teil des Vermögens?

Die Frage ist nicht so abstrus, wie sie vorerst tönen mag. Mehr dazu in diesem NZZ-Artikel.

Le Locle, bleib locker!

Städterankings sind populär geworden. Nicht selten lösen sie Wirbel aus, vor allem bei den schlecht platzierten. Die Stadt Le Locle -- welche in mehreren Ranglisten ungünstig abschneidet -- sah sich sogar dazu veranlasst, einen Comic herauszugeben (Achtung: explicit content...), der die herbe Schönheit dieser Wiege der Uhrenindustrie illustrieren soll. Band 2 wird vorbereitet.

Ist diese Aufregung gerechtfertigt? Nein, meine ich in einem Artikel, der am Mittwoch in der Handelszeitung erscheinen soll. Lebensqualität hat eben ihren Preis: Auf einem funktionierenden Immobilienmarkt muss sie in Form von hohen Wohnkosten und womöglich tieferen Einkommen erkauft werden. Im Gleichgewicht ist der marginale Umzugswillige indifferent zwischen einem Standort und einem anderen. Die klassische Referenz dazu ist der JPE Artikel von Jennifer Roback aus dem Jahr 1982. Ich frage mich, ob unsere Rankers je davon gehört haben.

UPDATE: Hier der Link zum Artikel in der HZ

Specie rara Mietwohnung

Hier der Entwurf eines Artikels, der demnächst in Finanz und Wirtschaft erscheinen soll.



In ihrer Studie zum Schweizer Immobilienmarkt vertreten die Immobilienökonomen der Credit Suisse die These, dass das Wohnmodell Einfamilienhaus heute nicht mehr gleichermassen wie früher in der Gunst der Nachfrager stehe. Begründet wird diese These hauptsächlich mit dem demografischen Wandel. Die Haushalte werden kleiner, was die Nachfrage nach Stockwerkeigentum begünstigen würde. Prompt berichteten Medien vom "Ende der Einfamilienhäuser" und von ihrem Ersatz durch Eigentumswohnungen.


Was sagen die Daten aus? Eine neue Studie des Statistischen Amtes des Kantons Zürich hilft uns, die Debatte zu klären. Die Studie hat die Erneuerung und Verdichtung der Bausubstanz in den letzten fünf Jahren untersucht. Auch wenn sie auf den Kanton Zürich begrenzt ist; dürfte sie auch für andere Metropolitanregionen wie Basel oder Genf Gültigkeit haben.

Laut Studie wurden zwischen 2003 und 2008 5 Mio. Quadratmeter neuer Wohnfläche erstellt, 70 Prozent davon auf grüner Wiese, die restlichen Fläche auf bereits überbauten Grundstücken (siehe Abbildung). Die Ersatz- und Umbauten sind überwiegend an zentralen, hochpreisigen Lagen der Stadt Zürich und rund um den Zürichsee entstanden. Hier wird tatsächlich das Einfamilienhaus zur Rarität: diese Bauform machte bloss 13 Prozent der neuen Wohnflächen aus.

Die Ursache für diesen Trend liegen vorwiegend in den gestiegenen Landkosten. Höhere Bodenpreise in den Zentren schaffen den Anreiz, schonend mit der knappen Ressource Boden umzugehen. Beim Bauen in den Zentren wird Boden durch Kapital substituiert, das heisst, es werden aufwendigere, höhere Gebäude realisiert, was zu einer verdichteten Bauweise führt. Freistehende Einfamilienhäuser sind bei einem Bodenpreis von 1500 oder mehr nur noch an exklusiven Lagen – wo die Zahlungsbereitschaft für Privacy und Luxus durchaus vorhanden ist – eine wirtschaftlich sinnvollste Wohnnutzung.

Die Studie des Statistischen Amtes des Kantons Zürich bestätigt diese These. Durch Abbruch und Neubau wurde das vorhandene Gebäudevolumen rund um den Zürichsee und in der Stadt markant verdichtet. Durchschnittlich wurde jede abgebrochene Wohnung durch zwei ersetzt. Der grösste Beitrag zur Verdichtung kam jedoch nicht aus dem Abbruch von Einfamilienhäusern sondern aus der Überbauung von zentral gelegenen Industriebrachen. Besonders viele Objekte sind in Zürich-Nord und in Winterthur in diesem Zusammenhang entstanden. Die Schweiz hatte 2005 17 Millionen Quadratmeter Industriebrache. Dies entspricht der Fläche der Stadt Genf – mit Vororten. Schweizweit schätzt man, dass Wohnraum für 200'000 Personen auf Industriebrachen entsehen könnte. Die Hälfte davon befindet sich in Grosszentren.

Specie rara Mietwohnung

Zwischen 2003 und 2008 machten Einfamilienhäuser im Kanton Zürich nach wie vor ein Viertel der neuen Wohnflächen aus. Neue Einfamilienhäuser entstehen fast ausschliesslich auf der grünen Wiese, vorwiegend in den peripheren Gebieten, da wo günstiges Bauland verfügbar ist.

Nicht das Einfamilienhaus, sondern die Mietwohnung wird durch den Bau von Eigentumswohnungen konkurrenziert. Der Marktanteil der Mietwohnungen beträgt bei Ersatzneubauten lediglich 26 Prozent, derjenige der Eigentumswohnungen satte 60 Prozent.

Hier zeigt sich der (unbeabsichtigte) Einfluss der Mietregulierung, die den Umbau von Miet- in Eigentumswohnungen langfristig begünstigt. Wer an zentraler Lage ein Mehrfamilienhaus umbaut, erzielt zur Zeit eine höhere Rendite auf dem freien Eigentumsmarkt als auf dem regulierten Mietmarkt. Der Verdrängungswettbewerb zwischen institutionellen Immobilieninvestoren – welche an den stabilen Cash Flows der Mietwohnungen erneut Interesse zeigen -- und den privaten Stockwerkeigentümern scheint sich in den Zentren zugunsten der letzteren zu wenden.

Die institutionellen Investoren konzentrieren sich auf die Revitalisierung von Industriebrachen oder sie suchen Flächen in der Peripherie, wo das Mietniveau deutlich weniger von der Regulierung beeinflusst wird und der Mietwohnungsbau konkurrenzfähig bleibt.

Was lassen diese Entwicklungen für die Zukunft des Schweizer Immobilienmarktes erwarten? Solange nichts Wesentliches an der Raumplanung geändert wird und die Erreichbarkeit der Peripherie weiter ausgebaut wird, bleiben die Risiken für prospektive Einfamilienhausbesitzer gering. Das Einfamilienhaus wird die häufigste Wohnform der suburbanen Lagen bleiben.

"Die Berichte über meinen Tod sind stark übertrieben" sagte mal Mark Twain als eine Zeitung irrtümlicherweise seinen Nekrolog veröffentlichte. Das gleiche könnte man vom angekündigten Tod des Schweizer Einfamilienhauses behaupten.

Eigenmietwert und Hypothekarverschuldung - Gibt es einen Zusammenhang?

Der Eigenmietwert stellt die fiktive Zahlung dar, die ein Eigenheimbesitzer für die Miete der eigenen Wohnung an sich selber zahlt. In der Schweiz ist diese Einkommensquelle steuerpflichtig. Der Bundesrat will die Besteuerung des Eigenmietwerts abschaffen. Im Gegenzug möchte die Regierung den Abzug der Schuldzinsen (Hypothekarzinsen) ebenfalls abschaffen.

Oft wird in diesem Zusammenhang moniert, dass die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen für die hohe pro-Kopf Verschuldung der Schweizer Eigentümer verantwortlich ist.

Stimmt das? Ich zweifle sehr daran. Nur wenn das zusätzliche Geld den Weg zu Investitionen findet, die zu einem tieferen Satz besteuert werden -- oder gar einkommenssteuerbefreit sind --, ist der Nutzen einer zusätzlichen Verschuldung eindeutig.

Wer beispielsweise das ausgeliehene Geld für den Kauf von Aktien benutzt, wird vielleicht eine höhere Rendite erwirtschaften. Die Risiken steigen aber entsprechend. Nur die Anlage auf ein steuerbefreites Konto – beispielsweise ein Säule 3a-Konto – ermöglicht steuerliche Arbitragegewinne. Alle andere Anlagestrategien sind Varianten des so genannten Carry Trade und sind mit möglicherweise erheblichen Risiken verbunden (*).

Und somit muss der Grund für die hohe Hypothekarverschuldung anderswo gesucht werden.

(*)  Ich abstrahiere hier von den Diversifikationseffekten dieser Anlagen und von den Effekten der Steuerprogression.

Urbane Märchen (1)

Unsere Sinne können uns in die Irre führen. Das gilt nicht nur für die Form der Erde sondern auch für viele immobilienökonomische Vorgänge. Ich habe eine kleine Liste von "ökonomischen Täuschungen" zusammengetragen. Die erste wird den Wählern der Stadt Zürich (und anderswo) nicht ganz unbekannt vorkommen. 

In Zürich (London/Paris/New York…) wird mehr gearbeitet und verdient als sonst in der Schweiz (England/Frankreich/USA), weil in der Stadt die Lebenshaltungskosten, insbesondere die Mieten, höher sind.

Die Ökonomie des Schrebergartens

Kleingärten stellen eine private Nutzung des öffentlichen Bodens dar. Wird die Allgemeinheit für diese Nutzung fair entschädigt? Sind unsere Schrebergärten volkswirtschaftlich sinnvoll?

In der Stadt Zürich kann ein Kleingarten mit einer Fläche von 150 m2 für Fr. 400 pro Jahr gemietet werden. Wie hoch ist der Wert einer alternativen Verwendung des Grundstückes? Betrachten wir zwei mögliche Nutzungen: die Verwendung als Wohnbauland und als öffentlicher Park.  Der durchschnittliche Bodenpreis für Wohnbauland liegt in Zürich bei (mindestens) 1'500 Fr. pro m2. Je nach angenommener Verzinsung entspricht dies einer Bodenmiete von 100 bis 200 Fr. pro Jahr und Quadratmeter. Nach dieser Rechnung stellt die Nutzung einer Parzelle als Schrebergarten eine Verschwendung der knappen städtischen Bodenressourcen dar.

Wie sieht die Rechnung im Vergleich zum öffentlichen Park aus? Hier ist eine Bewertung schwieriger. Parkanlagen kosten Geld, bringen jedoch meistens keine direkten Einnahmen. Das heisst natürlich nicht, dass sie keinen Wert haben. Jogger, Frischverliebte und Picknicker ziehen zweifellos einen Nutzen aus einem Parkbesuch. Zahlreiche Studien haben versucht, diesen Nutzen zu quantifizieren. Die Bewertungen gehen auseinander, weisen aber auf einen hohen Wert der Naherholungsgebiete auf – im Bereich von einige Hundert Franken pro Einwohner und Jahr.

Passionierte Hobbygärtner werden einwenden, dass die Schrebergärten einen wertvollen Beitrag zum Wohl der Gesellschaft leisten. Im Jargon der Ökonomen: sie generieren externe Effekte. Dies mochte im 19. Jahrhundert noch zutreffen, als "die Gartenarbeit zu Fleiss und Familiensinn erziehen und die Arbeiter von Alkohol und Politik fernhalten sollte" (Historisches Lexikon der Schweiz).

Es ist jedoch wahrscheinlich, dass bei einem öffentlichen Park deutlich höhere positiven externen Effekten anfallen. Bereits 1860 hatte der Landschaftsarchitekt Frederick Law Olmsted – Planer des Central Park in New York – geschätzt, dass mit dem Bau der Parkanlage sich die Preise der angrenzenden Liegenschaften verdoppelt hatten. Die damit verbundenen zusätzlichen Steuereinnahmen hatten die Stadt New York für die gesamten Baukosten (inkl. Opportunitätskosten) mehr als entschädigt. Es ist schwer zu glauben, dass beim Bau einer Kleingartenanlage, der gleiche Effekt stattgefunden hätte.

Warum vier Stockwerke und nicht fünf?

Ich bin auf der Suche nach den gängigen Theorien der Städtebauer zur städtischen Dichte. Welche Rolle spielen dabei ökonomische Überlegungen? Was hat beispielsweise die Zürcher Planer Anno dazumal dazu veranlasst, vier Stockwerke als die passende Gebäudehöhe zu bestimmen? Warum sind es in Genf fünf? Als Stadtökonom würde ich auf die unterschiedlichen Bodenpreise und auf die Baukosten tippen. Die Städtebauer scheinen aber ganz anders zu denken. Bei meiner Suche bin ich auf "A Pattern Language" von Christopher Alexander gestossen. Kein topaktuelles Buch aber immerhin das meistverkaufte Buch in der Kategorie "Urban Planning" auf amazon.com (Koolhaas' Delirous New York belegt Platz 7). Ich zitiere:

At three or four stories, on can still walk comfortably down to the street, and from a window you can still feel part of the street scene: you can see details in the street--the people.their faces, foliage, shops. From three stories you can yell out, and catch the attention of someone below. Above four stories these connections break down. (...)

We believe, therefore the "four-story limit" is an appropriate way to express the proper connection between buidling height and the health of a people.

So geht die Analyse! Die Vorstellung, dass wir ab dem fünften Stock plötzlich den Kontakt mit unseren Mitmenschen verlieren, scheint mir etwas naiv. Alexanders Modell ist die Stadt des Mittelalters - eine Zeit, nota bene, wo Telefon und Lift unbekannt waren.

Wozu Hochhäuser?

In Zürich wird bald über die maximale Höhe der Gebäude abgestimmt. Im Gemeinderat wurde die Initiative abgeschmettert. Am interessantesten für mich waren die stadtökonomischen Aussagen, die während der Behandlung der Initiative gemacht worden sind. Die folgende Aussage fand ich, sagen wir so, herausfordernd:

Schon heute müssten Hochhäuser hohen Anforderungen genügen, sagte Mirella Wepf (sp.). Sie müssten besonders gut gestaltet sein, dürften nicht zu einer höheren Ausnützung führen und die Nachbarschaft nicht über Gebühr beeinträchtigen.

Hochhäuser, welche die städtische Dichte nicht erhöhen? Wozu soll man dann Hochhäuser bauen?