Baugenossenschaften kosten mehr als ich dachte

Wie hoch sind die volkswirtschaftlichen Kosten der Wohnbaugenossenschaften in Zürich? Dazu hatte ich einen Beitrag verfasst, der die Gemüter einiger Baugenossen erhitzte. Ich muss nun zugestehen, dass meine Einschätzung der Zürcher Wohnbauförderung verzerrt war: Die Kosten sind höher als ich ursprünglich dachte.

Der Grund? Das Glück der Wohnbaugenossen und der Bewohner der städtischen Liegenschaften ist nicht ganz so ungetrübt wie ich meinte. Diese Mieter erhalten zwar eine erhebliche implizite Subvention – ich schätze sie auf ca. 200 Mio. Franken pro Jahr, rund 2'600 Franken pro Mieter (Babys inklusive). Auf der anderen Seite müssen sie jedoch in kleineren Wohnungen wohnen, als was ihnen lieber wäre. Aus Sicht der Volkswirtschaft entstehen damit Kosten, die ich in meiner Kosten-/Nutzenanalyse unterlassen hatte.

Um meine Auslassung besser zu verstehen, lohnt es sich zuerst einen Blick auf die folgende Abbildung zu werfen. Diese stellt schematisch die individuelle Nachfrage nach Wohnfläche in der Stadt Zürich dar. Die Miete auf dem Privatmarkt betrug im Jahr 2006 gemäss Mietstrukturerhebung des Bundesamtes für Statistik 266 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Gemäss Volkszählung 2000 beanspruchten die Mieter in diesem Segment ca. 40 Quadratmeter pro Person. 

Wer in einer gemeinnützigen Wohnung wohnte, zahlte im Jahr 2006 nur 188 Franken pro Quadratmeter und Jahr, rund 30 Prozent weniger als auf dem Privatmarkt. Man könnte erwarten, dass der typische Bewohner einer Genossenschaft bei einer derart tiefen Miete mehr Wohnraum konsumieren würde, als ein vergleichbarer Mieter in einer privaten Wohnung. Dem ist aber nicht so. Die Wohnfläche pro Person ist im gemeinnützigen Segment mit ca. 33 Quadratmetern deutlich kleiner als bei den übrigen Mietwohnungen. Die Zürcher Baugenossenschaften halten sich also an ihre Belegungsvorschriften. Diese sehen vor, dass die Anzahl Zimmer nicht mehr als die Anzahl der Personen im Haushalt plus 1 beträgt. Der Wohnraumkonsum der Genossenschaftsmieter ist durch die Vorschriften der Baugenossenschaften rationiert. 

Wie "lästig" ist diese Einschränkung für die Genossenschaftsmieter? Um diese Frage zu beantworten, müssen wir die grün eingefärbte Fläche in der Abbildung quantifizieren. Der Wert der blauen Fläche ist bereits bekannt: diese stellt die 2'600 Franken Subvention dar, welche die Genossenschaftsmieter erhalten. Die grüne Fläche hingegen entspricht jenen Kosten, die diese Mieter zu tragen haben, wenn sie von der Baugenossenschaft eine kleinere Wohnung erhalten, als was sie sich auf dem privaten Markt leisten würden. (Nota bene: Durchschnittseinkommen und Vermögen der Genossen unterscheiden sich kaum von jenem der übrigen Mieter; ihre Wohnflächenachfrage ist also vergleichbar. Ich nehme bei beiden Gruppen eine konstante Preiselastizität der Nachfrage von –0.5 an).

Ich schätze diese Kosten auf ca. 30 Mio. Franken pro Jahr, was rund einem Sechstel der Subvention entspricht. Die Bewohner von Wohnbaugenossenschaften erhalten ein Geschenk im Wert von 2'600 Franken, das ihnen jedoch nur 2'200 Franken wert ist. Volkswirtschaftlich gesehen handelt es sich um Wohlfahrtsverluste, die zu den weiteren, im Beitrag erwähnten Kosten der Wohnbauförderung angerechnet werden müssen.  

Diese Analyse erlaubt einige weitere nette Auswertungen. Bleiben sie dran.

 
Hat Tip: Patrik Schellenbauer

Lohnt sich ein Umzug in die Schweiz?

Ich bin weder ein Fan von Städterankings noch von Aktientipps. Beide setzen voraus, dass Geld auf der Strasse liegt – die letzteren im übertragenen Sinne, Städterankings buchstäblich so. Zürich oder Genf mögen zwar eine hohe Lebensqualität haben, die Wohnungspreise sind jedoch entsprechend teuer. Und meine bescheidene Erfahrung sagt mir, dass es genau so schwierig ist, eine unterbewertete Lage zu finden, wie eine unterbewertete Aktie.

Sollen die seriösen Stadtökonomen also schweigen? Mitnichten. Sie kann man auch in der Ratschlagindustrie produktiv einsetzen.

Zum Beispiel in der Umzugsberatung. Jörn und Melanie, beide in Berlin wohnhaft, haben je ein Jobangebot in Zürich erhalten. In Zürich können sie 50% mehr als in Berlin verdienen. Allerdings kostet die Miete einer vergleichbaren Wohnung in Zürich drei Mal mehr als in Berlin. Zur Zeit geben sowohl Jörn als auch Melanie 30% ihres Einkommens fürs Wohnen aus. Sollen sie diese Angebote akzeptieren?

Die Antwort auf dieser Frage hängt davon ab, ob Jörn oder Melanie bereit sind, ihren Wohnkonsum einzuschränken. Nehmen wir an, dass sie in Berlin je 30 für ihre Mietwohnung ausgeben. Jörn kann sich nicht vorstellen, in eine kleinere Wohnung zu ziehen. Für eine gleichwertige Wohnung wird er in Zürich 90 (=3*30) ausgeben müssen. Auch wenn er in Zürich 50% mehr verdient (150), verbleiben ihm nach den Wohnkosten weniger als in Berlin (60 statt 70). Das ist ein schlechtes Geschäft, Jörn soll nicht umziehen.

Melanie allerdings ist bereit ihren Wohnkonsum etwas einzuschränken. Nehmen wir an, dass sie den Anteil der Wohnausgaben an ihrem Einkommen konstant halten will, also, dass Sie maximal 20 mehr Miete in Zürich als in Berlin bereit zu zahlen ist. Damit lässt sich in Zürich nur eine ungefähr halb so grosse (=30/50) Wohnung mieten. Für die übrigen Ausgaben verbleiben ihr allerdings 100 - das ist mehr als in Berlin. Nun sieht die Rechnung eines Umzugs in die Schweiz deutlich besser aus.

Ökonomen haben einen Mass für die Bereitschaft zur Substitution entwickelt, die "Substitutionselastizität". Die Substitutionselastizität ist Null, wenn -- wie bei Jörn -- Preisveränderungen keine Veränderung der nachgefragten Menge bewirken. Das ist der unübliche Fall. Meistens führt ein Anstieg der Preise zu einer Reduktion der nachgefragten Menge. Wenn -- wie bei Melanie -- der Anteil der Wohnausgaben bei jedem Preis gleich bleibt, beträgt die Substitutionselastizität eins.

Die folgende Abbildung zeigt an, für welche Kombination von Mietpreis und Substitutionselastizität sich ein Umzug lohnt (blaue Fläche), und wann nicht (grau eingefärbte Fläche).

Jörns Fall ist mit dem roten Punkt abgebildet (=keine Bereitschaft zur Substitution). Der grüne Punkt entspricht Melanies Entscheidungskalkül (=konstante Wohnausgaben). Wer sich auf der Grenze zwischen der grauen und der blauen Fläche befindet, ist gerade indifferent.

Hat Sie die Analyse überzeugt? Möchten Sie eine persönliche Umzugsberatung? Schicken Sie mir Ausgang- und Zielwohnort, die Einkommensdifferenz und ihre Wohnpräferenzen und ich sage Ihnen, wie Sie sich entscheiden sollen.

HT Thomas Rutherford 

Die verlieren in der Krise: Filmstars und Immobilieneigentümer

Welche Einwohner verlieren am meisten, wenn ihre Stadt von der Wirtschaftskrise betroffen ist?

Nehmen wir an, eine Stadt sei auf die Produktion bestimmter Güter spezialisiert, wie Detroit auf Autos, Hollywood auf Filme oder La Chaux-de-Fonds auf Uhren. Für die Produktion von diesen Gütern werden drei Inputs (auch Produktionsfaktoren genannt) benötigt: Arbeit, Kapital (Maschinen und Geräte) und Boden (Büros, Filmstudios oder Fabriken). Wenn die Nachfrage nach Autos, Filmen oder Uhren plötzlich versiegt, welcher der drei Gruppen - Arbeitnehmer, Kapitalgeber oder Immobilieneigentümer - muss mit den grössten Einkommenseinbussen rechnen?

Die elementare mikroökonomische Theorie hat eine klare Antwort: Am meisten zu verlieren haben diejenigen Faktoranbieter, die einer unelastischen Faktornachfrage gegenüberstehen. Auf Deutsch: Verlierer sind die Anbieter von jenen Produktionsfaktoren, die in einer fixen Menge verfügbar sind. Das sind beispielsweise sehr spezialisierte Arbeitnehmer wie Filmstars. Für diese Superspezialisten gibt es kaum Substitute. Das heisst aber auch, dass man Filmstars nur in Filmen einsetzen kann (oder ansonsten als Tellerwäscher). Ihre Löhne bestehen quasi ausschliesslich aus Rente. Geht die Nachfrage nach neuen Filmen zurück, werden sie eine drastische Lohnkürzung hinnehmen müssen.

Boden ist ebenfalls ein "starrer" Faktor. Die Menge an Boden lässt sich kaum vermehren. In einer spezialisierten Stadt werden also die Immobilieneigentümer in der Krise besonders leiden. Denken Sie zum Beispiel an die ehemalige DDR, die auf die Produktion von real existierendem Sozialismus spezialisiert war. Als die Nachfrage nach diesem "Gut" drastisch zurückging (und nicht schnell ersetzt werden konnte), gingen die Boden- und Immobilienpreise in den Keller. Etliche Immobilieninvestoren, die nach der Wende in den neuen Bundesländern investiert hatten, gingen Pleite. Die Löhne der mobilen Arbeitskräfte -- sobald sie den Westen erreichten -- nahmen jedoch schnell zu.