Kosten und Nutzen der Zürcher Wohnbauförderung

Der Frühling ist da, die Immobilienpreise steigen und das Thema Wohnen steht im Zentrum der kommenden Nationalratswahlen (ok, es gibt auch die Energiefrage).Ich werde heute morgen meinen Beitrag zum Buch des HEV "Wohneigentum in Zürich" präsentieren. Darin wage ich eine Kosten/Nutzen-Analyse der Zürcher Wohnbauförderung. Lohnen sich die Baugenossenschaften? Mehr dazu später.

Mythos Marktversagen - Wie die "Wohnungsnot" nach Zürich kam

Zurzeit findet sich kaum ein institutioneller Investor, der nicht in Zürich bauen möchte. Kein Wunder: Wohnfläche in der Stadt ist gefragt. Dies ist jedoch nicht zum ersten Mal so. Schon früher erlebte die Stadt Phasen extremer Wohnungsknappheit, allen voran die Jahre unmittelbar nach den Weltkriegen. So war die Leerwohnungsziffer in der kurzen Zeitspanne zwischen 1915 und 1918 von 3,2 Prozent auf weniger als 0,1 Prozent zurückgegangen. Gerade 25 Wohnungen standen Ende 1918 leer. Wie entstand diese „Wohnungsnot“ – und wie reagierten die damaligen Stadtbehörden? Manches wird den aktuellen Einwohnern der Stadt Zürich bekannt vorkommen.

Die gängige Meinung unter den Stadthistorikern über die Ursache der „Wohnungsnot“ lässt sich in den Worten des Historikers Bruno Fitzsche zusammenfassen: „In der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts war der genossenschaftliche Wohnungsbau in erster Linie ein Ersatz für eine periodisch ungenügende privatwirtschaftliche Bautätigkeit“. Gemäss dieser These versagte plötzlich der private Wohnungsbau und die grosse Nachfrage musste durch die öffentliche Hand und ihre Verlängerung, die Baugenossenschaften, gedeckt werden.

In der Tat wurden im Jahr 1918 weniger als 500 Wohnungen erstellt, bloss ein Viertel der Neubautätigkeit des Jahres 1913. Doch kaum jemand fragte sich, warum die privaten Bauherren, die Ende des 19. Jahrhunderts die Stadt Zürich innerhalb von wenigen Jahren aus ihrem Dornröschenschlaf gerissen hatten, trotz starker Nachfrage nicht mehr bauten.

Die Neugier war auch schon grösser gewesen. Im Jahr 1920 beauftragte der Schweizerische Verband zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus den aus der Ukraine stammenden Zürcher Ökonomen Manuel Saitzew mit einem Gutachten zu den Ursachen der Wohnungsnot. Saitzews meisterhafte Studie zeigte deutlich auf, dass die Ursache nicht in einer irrationalen Laune der Investoren gründete. Vielmehr war die Wohnknappheit die unmittelbare Konsequenz des massiven Eingriffes des Bundes in den Immobilienmarkt.

In den Kriegsjahren hatte die Inflationsrate rasch zugenommen. Zwischen 1914 und 1919 verdoppelte sich das allgemeine Preisniveau. Dies veranlasste den Bundesrat, per Notrecht den Wohnungsmarkt zu regulieren und mit mehreren dringenden Bundesbeschlüssen wurde ab 1917 versucht, Mietpreissteigerungen zu verhindern.

Aus Sicht der Behörden war die Preispolitik ein Erfolg: die Mieten stiegen nur um 50 Prozent, vier Mal weniger als die allgemeine Inflationsrate. Doch es gab zwei unbeabsichtigte Konsequenzen. Zum einen wurde mit der Einführung der Mietkontrolle der private Wohnungsbau bald unrentabel, denn schnell überstiegen die Baukosten und die Löhne der Bauarbeiter und Handwerker – die der Inflation nicht entzogen worden waren – die erzielbaren Mieten bei weitem.

Im seinem Gutachten rechnete Seitzew vor, dass sich die Erstellungskosten eines Mehrfamilienhauses zwischen 1914 und 1919 beinahe vervierfacht hatten. Unter diesen Umständen war der Wohnungsbau zum Verlustgeschäft geworden und die private Bautätigkeit, die bis vor dem Krieg den massiven Zuwachs der Stadtbevölkerung ohne grösseren Schwierigkeiten gemeistert hatte, kam vollkommen zum Erliegen.

Die zweite unbeabsichtigte Konsequenz folgte aus der Veränderung der relativen Preise, d.h. des Mietpreises im Vergleich zu den übrigen Konsumentenpreisen. Die real stark verbilligten Mieten lockten Tausende von Landbewohnern in die Stadt. Noch nie war das Wohnen in der Stadt so günstig gewesen – und es kam zur Wohnungsnot.

Als Lösung sprangen diejenigen Behörden in die Bresche, welche die Wohnungsnot selber geschaffen hatten. Anstatt sich für die rasche Aufhebung der Mietkontrolle zu engagieren, förderte die Stadt Zürich aktiv die Gründung von Wohnbaugenossenschaften. Erst nach der teilweisen Abschaffung der Mietpreiskontrollen im Jahr 1922 nahm die private Bautätigkeit wieder zu.

Das gleiche Szenario wiederholte sich mit dem Zweiten Weltkrieg. Am 1. September 1939 wurde per dringenden Bundesbeschluss eine umfassende Mietpreiskontrolle wieder eingeführt. Die Mieten durften ohne Bewilligung der Behörden nicht überschritten werden. Wiederum waren die Kriegsjahre durch eine hohe Inflationsrate gekennzeichnet, wenn auch nicht so stark wie zwanzig Jahre zuvor. Zwischen 1939 und 1945 nahmen die Konsumentenpreise um 50 Prozent zu. Nicht aber die Mieten: Der Zürcher Mietindex blieb zwischen 1939 und 1945 praktisch unverändert.

Die gleiche Ursache zeigte die gleiche Wirkung. Als der Krieg zu Ende ging, lockten die real betrachtet sehr billigen Zürcher Mieten die Landbevölkerung der umliegenden Kantone in die Stadt. Wiederum wurden die Ursachen mit den Folgen verwechselt: Anstatt die Zunahme der Nachfrage auf die künstliche Verbilligung der Mieten durch die Mietkontrolle zurückzuführen, wurde die hohe Nachfrage als Zeichen der „Wohnungsnot“ interpretiert. Es kam zur zweiten Bauwelle der Baugenossenschaften.

90'000 Wohnungen über Nacht gebaut

Vor kurzem hat das Bundesamt für Statistik die Ergebnisse der neuen Wohnungszählung per Ende 2009 veröffentlicht. Diese basieren neu auf dem harmonisierten Gebäude- und Wohnungsregister (GWR). Dass im Vergleich zu den bereits publizierten Daten einige Veränderungen im Bestand resultieren würden, war ja zu erwarten. Dass man allerdings wie im Kanton Wallis gleich 12% mehr Wohnungen "findet" ist schon noch erstaunlich. Zumindest kann man Statistik Zürich ein gutes Zeugnis ausstellen. Schweizweit wurden somit "über Nacht" 90'000 Wohnungen geschaffen -- zwei Mal die durchschnittliche Jahresproduktion.

HT Peter Meier

Seefeldisierung ist gut

Es ist Zeit, dass die Ökonomen das leidende Thema der Seefeldisierung in die Hand nehmen und Klartext reden. Urs Hausmann von der Immobilienberatungsfirma Wüest und Partner fängt mit diesem Interview an. Die grundsätzliche Frage bleibt die folgende: Wie viel ist den Stadtzürchern die Durchmischung von Haushalten mit tieferen und höheren Einkommen im gleichen Quartier wirklich wert? Denn der Preis der Durchmischung steigt proportional mit den Immobilienpreisen an. Ich bin auf die Reaktionen der Tagi-Leser gespannt.

Erböste Pendler

Der Stadtökonom ist in der Pampa (wörtlich so) und meistens offline. Schade, weil gerade jetzt die stadtökonomischen Themen in der Schweiz Schlagzeile machen.
So hat Doris Leuthard eine Welle der Empörung ausgelöst als sie gesagt hat, der Bundesrat wolle nicht unterstützen, dass man quer durch die ganze Schweiz pendelt. Die Aussage ist ungeschickt, weil sie den Eindruck erweckt, der Bundesrat würde sich in die Wahl des Wohnortes der Schweizer einmischen. Hätte Frau Leuthard jedoch gesagt, dass der Preis der Mobilität -- der privaten sowie der öffentlichen -- nicht mehr durch massive Subventionen künstlich tief gehalten werden soll, wären die Reaktionen vielleicht anders ausgefallen.

Sind Immobilien ein Teil des Vermögens?

Die Frage ist nicht so abstrus, wie sie vorerst tönen mag. Mehr dazu in diesem NZZ-Artikel.

Aus der Sonntagspresse

In der jüngsten Ausgabe der NZZ am Sonntag wurde das Thema der divergierenden Immobilienpreisindexentwicklungen aufgenommen. Hier der Link zum Artikel. Ich hatte ursprünglich in diesem Post auf das Problem hingewiesen.

Immobilienpreisindizes: Wähle eine Zahl

Niemand will es wahrhaben, aber wir haben ein Problem mit den Eigenheimpreisen. Damit ist nicht die unmittelbare Gefahr einer Überhitzung des Immobilienmarktes gemeint. Es geht vielmehr um die widersprüchlichen Signale, welche die Preisindizes – sozusagen die Thermometer des Immobilienmarktes – zurzeit senden.

So verlaufen gemäss der Immobilienberatungsfirma IAZI die Preise für Schweizer Eigentumswohnungen seit Anfang 2008 seitwärts (+ 2,8%). Der Konkurrent Wüest & Partner hingegen registrierte in der gleichen Periode eine Zunahme von 12,5%, während Fahrländer und Partner – eine weitere Zürcher Immobilienberatungsfirma – einen landesweiten Anstieg der Preise für Stockwerkeigentum um 23% verzeichnete (hier zu den Daten). 

Wer hat recht? Es ist zu vermuten, dass ein Teil der Differenzen auf die unterschiedliche Datenbasis und abweichende Indexberechnungsmethoden zurückzuführen ist. Doch so genau lässt sich das nicht sagen. In Kontrast zu Börsenindizes, wie beispielsweise dem Swiss Market Index (SMI), deren Datengrundlage öffentlich verfügbar ist, beruhen diese Immobilienpreisindizes auf privaten Datenpools. Sie sind daher für Externe kaum überprüfbar. 

Immerhin sind rudimentäre Vergleiche mit amtlichen Datenquellen möglich. So erfassen die Notare im Kanton Zürich seit einem Jahrhundert Angaben zu den Freihandverkäufen. Diese werden vom Statistischen Amt des Kantons (STA) verarbeitet und veröffentlicht. Da die Notare sämtliche Handänderungen registrieren, stellt sich in diesem Fall die wichtige Frage der Repräsentativität der Daten nicht. Es handelt sich um eine Vollerhebung. 

Die Preisreihe des STA hat jedoch einen gewichtigen Nachteil. Im Gegenteil zu den privaten Indexreihen, ist sie nicht um Unterschiede in der Qualität der verkauften Wohnungen bereinigt. Bekanntlich haben in den letzten zehn Jahren sowohl die Zimmerzahl, die Grösse und der Ausbaustandard der neu gebauten Eigentumswohnungen zugenommen. Es ist also zu erwarten, dass die amtliche Statistik die tatsächliche Preisentwicklung überzeichnet, weil sie fälschlicherweise Qualitätsverbesserungen als ein Teil der allgemeinen Preisinflation ausweist.

Umso erstaunlicher fällt dann in der folgenden Abbildung der Vergleich zwischen der STA-Reihe und dem Preisindex der Zürcher Eigentumswohnungen von W&P auf. Bis 2002 war die Übereinstimmung zwischen den zwei Zeitreihen gross. Seitdem gehen sie indessen deutlich auseinander. Gemäss STA verteuerte sich Stockwerkeigentum zwischen 2002 und 2009 um 25%. Mit 45% weist W&P eine fast doppelt so hohe Teuerungsrate auf.

Überzeichnet also die W&P-Reihe die Preisinflation? Die Folgerung wäre voreilig. Nur eine Offenlegung aller Rohdaten und eine wissenschaftliche Überprüfung der Indexmethode könnte diese Frage schlüssig beantworten. 

Eine genaue Antwort wäre wünschenswert: Die Nationalbank hat in den letzten Jahren wiederholt vor stark steigenden Immobilienpreisen gewarnt. Dabei stützte sie ihre Lagebeurteilung auf Daten der privaten Anbieter. In der Auffassung der SNB-Ökonomen, sind über längere Zeiträume betrachtet "keine erheblichen Unterschiede" zwischen den verschiedenen Immobilienpreisreihen vorhanden. Angesichts unserer knappen Ausführungen darf man geteilter Meinung sein.

Schlüsselgelder als Gütesiegel für Restaurants

Laut diesem Artikel müssen Gastwirte in der Nähe des Zürcher Hauptbahnhofes zusätzlich zur monatlichen Miete auch eine einmalige Ablösesumme ("Schlüsselgelder") im 6-stelligen Bereich zahlen. Als Ökonom fragt man sich jedoch, warum der Vermieter nicht einfach den Pachtzins erhöht. Offensichtlich lässt sich an dieser Lage auch bei einer Miete von 15'000 Franken pro Monat ein ansehnlicher Gewinn erwirtschaften. 

Als mögliche Antwort tippe auf ein Beispiel von "Screening". Möglicherweise möchte der Vermieter Gastwirte anziehen, die an einer langfristigen Bewirtschaftung des Restaurants interessiert sind. Da der Vermieter die Qualität eines Wirtes im Vornherein nicht genau kennt, benutzt er den "Eintrittspreis" als Sieb. Nur die langfristig orientierten Mieter (beispielsweise jene, die in den Innenausbau des Lokals investieren möchten) werden bereit sein, diese Schlüsselgelder zu entrichten.

Aus dieser Sicht wäre die "Schlüsselgelder"-Praxis, die sofort vom Mieterverband als "schlicht illegal" taxiert wurde, eine willkommene Massnahme, um die Qualität der Restaurants in der Nähe des Hauptbahnhofes zu steigern.

Irland und die Schweiz: Finde den Unterschied

Der "Schweizer Bauboom" aus einer anderen Perspektive...

Ein Bauboom mit Schall und Rauch

Nachdem die Credit Suisse vor einem Jahr ein "deutliches Absinken der Wohnungsproduktion" prognostiziert hatte (hier), kündigt sie heute den Bauboom an (via NZZaS). Die Aussage, die Bautätigkeit sei "auf Rekordniveau", ist falsch. In den frühen Siebzigerjahren wurde doppelt so viel gebaut wie heute (82'000 Wohnungen im Jahr 1973). Dabei hatte die Schweiz nur 6,2 Millionen Einwohner -- 1,5 Millionen weniger als heute. Diese Gebäude stehen noch - die Researcher sollten öfters aus dem Fenster schauen...

Die neue Parkplatzordnung ist bereits veraltet

Eine Version dieses Artikels ist am 25. November 2010 in der Neue Zürcher Zeitung erschienen.

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Wie viele Parkplätze braucht Zürich? Städtebaulich ist diese Frage von grundlegender Bedeutung. Die Verfügbarkeit von Abstellplätzen ist ein zentraler Faktor für die Attraktivität einer Stadt als Einkaufs-, Arbeits- und Wohnstandort. Zu viele Parkplätze führen zur Verödung des öffentlichen Raumes. Es wird kostbarer Boden verbraucht, der anderweitig hätte genutzt werden können – beispielsweise für Wohnhäuser. Auf der anderen Seite ist ein Mangel an Parkplätzen mit Kosten für die Stadt und ihre Einwohner verbunden. Läden und Arbeitsplätze wandern in die Agglomeration aus, wenn ihre Erreichbarkeit stark beeinträchtigt wird. Mit der Zeit verliert die Stadt an Substanz, nicht nur finanzieller Art. Ohne eine lebendige Innenstadt würde "Downtown Switzerland" jenen Schlafgemeinden ähneln, die Stadtzürcher meistens verschmähen. Der öffentliche Verkehr kann dabei realistischerweise nur ein Teil der Antwort sein. Gerade Familien schätzen die Flexibilität und Bequemlichkeit des Autos.  

Wie lässt sich dieser heikle Zielkonflikt lösen? Zürich hat einen klaren Weg eingeschlagen – Parkplatznachfrage und Angebot sollen per Dekret in Einklang gebracht werden. So schreibt die neue Parkplatzverordnung, welche am 28. November zur Abstimmung gelangt, vor, dass pro 120 Quadratmeter Wohnfläche ein Privatparkplatz gebaut werden muss.  
Ist diese Zahl angemessen? Daran ist zu zweifeln. Auch kompetente Behörden wie die Stadtzürcherischen sind nicht in der Lage, die "richtige" Zahl festzulegen – genauso wenig wie sie uns sagen können, wie viele Paar Schuhe ein Haushalt zu besitzen hat oder wie oft wir ins Opernhaus gehen sollten.  
Mit einer gesunden Mischung aus Markt und Planung liesse sich jedoch ein effizienteres und einfacheres System realisieren. In den groben Zügen kann es sich mit zwei Massnahmen zusammengefasst werden.  

1. Das private Parkplatzangebot wird dereguliert.  

Die Eigentümer sind am besten in der Lage abzuschätzen, wie viele Parkplätze sie ihren Mietern zur Verfügung stellen sollten. Wer glaubt, Zürich würde sich augenblicklich in einen gigantischen Parkplatz verwandeln, täuscht sich. Genau das Gegenteil würde eintreffen. Bereits heute rentieren an vielen städtischen Lagen Parkplätze deutlich weniger als Wohnraum. Von der starren 120 Quadratmeter-Regel befreit, würden viele Immobilieninvestoren dichter bauen und das Wohnangebot zulasten der Autoabstellplätze erweitern, was sich letztlich in tieferen Mieten niederschlagen würde.

Diese Massnahme allein reicht jedoch nicht aus. Ohne Parkplatzpflicht würden die privaten Eigentümer das Parkplatzproblem auf den öffentlichen Raum verlagern. Wie kann man dann vermeiden, dass zu viel öffentlicher Raum als Abstellfläche in Anspruch genommen wird? Hier setzt die zweite Massnahme an.

2. Parkplätze auf öffentlichem Grund werden so bepreist, dass jederzeit 15 Prozent der Plätze frei sind.

Die mangelnde Verfügbarkeit an Parkmöglichkeiten verursacht Suchverkehr. Studien zeigen, dass ein Drittel des Stadtverkehrs durch Autofahrer auf Parkplatzsuche zurückzuführen ist. Es wird geschätzt, dass ein Parkfeld im Grossstadtzentrum jährlich einen Suchverkehr in der Höhe einer halben Weltumrundung verursacht – mit den entsprechenden Lärm- und CO2-Emissionen (Update: Ich habe mich da verrechnet. Es sind um die 5 bis 10 Parkplätze im Zentrum, die möglicherweise so viel Suchverkehr generieren.). Laut Verkehrsexperten ist eine Parkplatzverfügbarkeit von 15 Prozent optimal, weil damit der Suchverkehr weitgehend reduziert wird, ohne die Parkplatzbelegung allzu stark zu beeinträchtigen.

Wie soll die Belegung erreicht werden? Am besten über den Preis. Stau und Suchverkehr in der Innenstadt bei gleichzeitig schlecht belegten Parkhäusern sind ein unverkennbares Symptom zu tiefer Gebühren für Parkplätze am Strassenrand. Diese sollten solange angepasst werden, bis die optimale Belegung von 85 Prozent jederzeit erreicht wird. Wo Parkplätze überwiegend leer stehen, sollten die Gebühren gesenkt werden.

Mit der Kombination von lageabhängigen Gebühren für Parkplätze auf öffentlichem Grund und der gleichzeitigen Befreiung der Eigentümer von der Mindestparkplatzzahl lässt sich eine Politik realisieren, die von den Bedürfnissen der Stadtbewohner ausgeht. Weil Wohnraum zusehend knapp ist, könnte sie manche Haushalte dazu veranlassen, auf ein eigenes Auto gänzlich zu verzichten.

Raumplanung und Städtebau haben die Parkplatzfrage oft stiefmütterlich behandelt. Die Stadtarchitekten beschäftigen sich lieber mit der Entwicklung neuer Quartiere als mit der Abschätzung der Parkplatznachfrage. Diese gehört nicht zu ihren Kernkompetenzen. Die hier vorgestellten Massnahmen sind nicht neu. Sie wurden erstmals von Douglas Shoup, Guru der Parkplatzökonomie, vor bald 15 Jahren vorgeschlagen. Sie werden neuerdings in San Francisco eingeführt – Zürichs Partnerstadt.

Die Steuerinitiative, Dagobert Duck und die Immobilienpreise

„Grenzsteuersatz“ droht zum Wort des Jahres zu werden, falls am kommenden 28. November das Stimmvolk – entgegen den letzten Umfragen – die Steuerinitiative der SP annähme. Diese verlangt die Einführung von Mindestgrenzsteuersätzen auf Vermögen und Einkommen. Im Vorfeld der Abstimmung wird die Frage nach der Auswirkung der Steuerinitiative auf die Immobilienpreise in den steuergünstigen Kantone kontrovers diskutiert. Würde die höhere Belastung der höchsten Einkommen und Vermögen zu einem Einbruch der Preise führen? Eine Analyse der Zürcher Immobilienberatungsfirma IAZI sagt sogar Preisrückgänge von beinahe 30 Prozent in gewissen Schwyzer Gemeinden voraus. Ist das realistisch? Oder, allgemeiner gefragt: Inwiefern schlagen sich lokale Unterschiede in der Steuerbelastung in den Immobilienpreisen nieder?

Diese Fragen lassen sich am bestem mit Hilfe eines kleinen Gedankenexperimentes klären. Man stelle sich vor, ein bekannter Milliardär – wir nennen ihn Dagobert Duck – sei auf der Suche nach einer Villa in einer steuergünstigen Schwyzer Gemeinde. Ein lokaler Makler hat ein passendes Objekt ausfindig gemacht, das zum Verkauf steht. Zum Leidwesen von Duck haben noch weitere Personen ihr Interesse am Objekt angemeldet. Im Unterschied zu Dagobert sind diese Interessenten jedoch keine Milliardäre, sondern bloss Millionäre. Ducks Vermögen übertrifft also jenes der Mitbietenden um ein Vielfaches. Wie viel soll Duck für das Objekt bieten?

Als Milliardär wäre er durchaus in der Lage, deutlich mehr als seine Mitbewerber zu zahlen. Das ist allerdings gar nicht nötig. Um die Villa zu erwerben, muss Dagobert Duck bloss einen Franken mehr als das zweithöchste Gebot bieten. Der Liegenschaftspreis drückt also nicht Ducks Zahlungsbereitschaft aus. Sie entspricht jener des meistbietenden Millionärs, der beim Hauskauf leer ausgeht.

Nun kommt für Duck eine böse Überraschung. Kurz vor Verkaufsabschluss erfährt er, dass demnächst eine Sondersteuer auf seinem Vermögen eingeführt werden soll. Die „Lex Dagobert“ trifft nur Milliardäre. Millionäre sollen ausdrücklich davon verschont bleiben. Angenommen Duck sei am Villenkauf weiterhin interessiert, soll er sein Angebot überdenken?

Auf keinen Fall. Die Situation der mitbietenden Millionäre hat sich nicht verändert. Sie werden ihre Zahlungsbereitschaft für das Objekt nicht revidieren. Folglich wird Duck für den Erwerb der Villa gleich viel ausgeben müssen.

Die Analogie mit den möglichen Auswirkungen der Steuerinitiative ist offensichtlich. Schweizweit würden die revidierten Grenzsteuersätze nur einen sehr kleinen Anteil der Steuerzahler betreffen. Sogar in Wollerau wären weniger als 15 Prozent der Steuerzahler von der Erhöhung der Grenzsteuersätze auf der Einkommenssteuer betroffen. Zudem versteuerten im Jahr 2006 „nur“ 12 Prozent der Steuerpflichtige ein Vermögen von mehr als zwei Millionen und wären somit von den höheren marginalen Vermögenssteuersätzen tangiert. Wie der Dagobert Duck unseres Gedankenexperimentes üben die reichsten Zuzüger in diesen Gemeinden einen geringen Einfluss auf die Preise aus. Womöglich ist die Wirkung auf einige Luxusvillenviertel begrenzt. So gesehen erscheint der angekündigte Preiszerfall schlichtweg unrealistisch.

Üben also Unterschiede in der Steuerbelastung keine Wirkung auf die Immobilienpreise aus? Doch, sehr wohl. Das Regionenrating der ZKB zeigt, dass die Eigenheimpreise in Wollerau – obwohl deutlich tiefer als in der Stadt Zürich und an der Goldküste – circa 15 Prozent höher als in den benachbarten Zürcher Gemeinden liegen. Der Unterschied lässt sich direkt auf die tiefere Steuerbelastung zurückführen. Es sind jedoch die, relativ gesehen, etwas tieferen Einkommensklassen, welche die Preise in der Gemeinde bewegen – nicht die Spitzenverdiener. Die steuerliche Belastung des wohlhabenden Mittelstandes würde auch nach einer Annahme der Initiative niedriger als in den umliegenden Gemeinden bleiben. Die Eigenheimpreise würden entsprechend auf dem höheren Niveau verharren.

Zusammenfassend stellen wir fest, dass nicht sämtliche Steuervorteile in den Boden- und Immobilienpreisen kapitalisiert werden. Wäre dies der Fall, hätte der "Steuertourismus" nie eingesetzt. Für die Haushalte mit den höchsten Einkommen kann sich ein Umzug in eine steuergünstige Gemeinde durchaus lohnen. Unser Gedankenexperiment zeigt jedoch auf, dass eine Erhöhung der Steuerbelastung, welche möglicherweise nur wenige Steuerzahler betrifft, keinen allgemeinen Immobiliencrash in der Zentralschweiz verursachen wird.

Wie viele Parkplätze "braucht" eine Stadt?

Städtebaulich ist diese Frage von grundlegender Bedeutung. Die Verfügbarkeit von Abstellplätzen ist ein zentraler Faktor für die Attraktivität einer Stadt als Einkaufs-, Arbeits- und Wohnstandort. Zu viele Parkplätze führen zur Verödung des öffentlichen Raumes. Es wird kostbarer Boden verbraucht, der anderweitig hätte genutzt werden können – beispielsweise für Wohnhäuser. Auf der anderen Seite ist ein Mangel an Parkplätzen mit Kosten für die Stadt und ihre Einwohner verbunden. Läden und Arbeitsplätze wandern in die Agglomeration aus, wenn ihre Erreichbarkeit stark beeinträchtigt wird. Mit der Zeit verliert die Stadt an Substanz, nicht nur finanzieller Art. Ohne eine lebendige Innenstadt würde "Downtown Switzerland" jenen Schlafgemeinden ähneln, die Stadtzürcher meistens verschmähen. Der öffentliche Verkehr kann dabei realistischerweise nur ein Teil der Antwort sein. Gerade Familien schätzen die Flexibilität und Bequemlichkeit des Autos.

Wie lässt sich dieser heikle Zielkonflikt lösen? Zürich hat einen klaren Weg eingeschlagen – Parkplatznachfrage und Angebot sollen per Dekret in Einklang gebracht werden. So schreibt die neue Parkplatzverordnung, welche am 28. November zur Abstimmung gelangt, vor, dass pro 120 Quadratmeter Wohnfläche ein Privatparkplatz gebaut werden muss.

Ist diese Zahl angemessen? Daran ist zu zweifeln. Auch kompetente Behörden wie die Stadtzürcherischen sind nicht in der Lage, die "richtige" Zahl festzulegen – genauso wenig wie sie uns sagen können, wie viele Paar Schuhe ein Haushalt zu besitzen hat oder wie oft wir ins Opernhaus gehen sollten.

Eine bessere Methode gäbe es durchaus. Bevor ich sie in einem kommenden Post erkläre, schauen Sie sich das folgende kurze Video an.

Update: Sie können den Artikel hier weiterlesen.

Die teuersten Taxis der Welt...

... findet man laut dieser neuen Statistik in Zürich.

Wohnausgaben/Einkommen = k

Der Anteil der Wohnausgaben am Gesamteinkommen hängt kaum von der Wohnlage ab. Finden Sie das nicht erstaunlich? Ich schon.

Steigen nun die Mieten?

Ich durfte heute im Tages-Anzeiger meinen Senf dazu geben.

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/Wenn-Sie-Angst-haben-werden-Sie-Eigentuemer/story/11292161

Wer freut sich über steigende Eigenheimpreise?

"Welcher Hausbesitzer freut sich nicht darüber, wenn seine Immobilie an Wert gewinnt?" Diese rhetorische Frage stellte vor kurzem Klaus Wellershoff, ehemaliger UBS-Chefökonom, in einem Interview. In dieser Aussage steckt implizit die Idee, dass steigende Immobilienpreise das Vermögen der Eigenheimbesitzer erhöhen, was natürlich positiv wäre. Doch ökonomisch greift die Analyse zu kurz. Man kann sich leicht Situationen vorstellen, in denen ein Preisanstieg die Eigenheimbesitzer nicht besser stellt.

Betrachten wir als Beispiel den Fall Romeos, der in Genf wohnt und arbeitet. Seine Stelle wird nach Zürich verlagert. Romeo entscheidet sich für einen Umzug nach Zürich. Er verkauft seine Genfer Eigentumswohnung, die in den letzten Jahren stark an Wert gewonnen hat. Auf der Suche nach einer neuen Bleibe in Zürich merkt Romeo jedoch schnell, dass die Preise nicht nur in Genf sondern auch in Zürich gestiegen sind. Romeo hat keinen Grund, sich über die gestiegenen Preise zu freuen.

Wäre Romeo besser gestellt, wenn er sich jetzt für eine Mietwohnung entscheiden würde? Nicht unbedingt. Preise und Mieten sind stark korreliert – steigen erstere, steigen in der Regel auch letztere. Dies gilt insbesondere für Mieten von neu vermieteten Wohnungen, welche de facto der Mietregulierung nicht unterstellt sind. Das ist nicht weiter überraschend: Der Preis eines Hauses errechnet sich zum grossen Teil als Summe aller erwarteten auf heute abdiskontierten zukünftigen Mieterträge. Steigt der Preis, so müssen – bei gleichem Kapitalisierungssatz – auch die erwarteten Mieten gestiegen sein.

Aus finanzökonomischer Sicht macht Romeos Beispiel klar, dass der Eigenheimbesitz finanziell am besten als Absicherung (Hedge) gegen Mietpreisveränderungen verstanden werden kann. Steigen die (Opportunitäts-)kosten des Wohnens, steigen die Preise. Das Umgekehrte gilt aber auch: Fallen die Wohnkosten, so fällt in der Regel der Marktwert eines vergleichbaren Eigenheimes. Wer also Eigenheime als normales Investment betrachtet, vergisst die Hälfte der Geschichte. Eigenheime stellen nicht nur eine Anlage dar – sie sind auch ein Konsumgut. Ein Eigenheim kann man bewohnen, nicht so ein Aktienportfolio. Im Gegenteil zu den meisten anderen Anlagekategorien liefern Eigenheime einen konsumptiven Nutzen. Es ist also unklar, inwiefern Eigenheime als Teil des Nettovermögens des durchschnittlichen Eigenheimbesitzers gezählt werden sollen. Anders gesagt, es ist fraglich, ob Eigenheimbesitzer ihre Konsumentscheidungen – sprich, ihr Verhalten – ändern, wenn sich die Eigenheimpreise bewegen. Nicht mal über steigende Preise kann man sich heute ungeniert freuen...

Was treibt den Bau von "nachhaltigen" Wohnimmobilien?

"Welche sind die Determinanten des nachhaltigen Wohnungsbaus? In diesem Papier ("What Drives 'Green Housing' Construction - Evidence from Switzerland", das ich mit meinem Koautor aus Shangai (!) Juerg Syz geschrieben habe, werden die Treiber der Minergie-Bautätigkeit untersucht. Fazit: Es kommt aufs Geld an...

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Die risikolose Hypothek gibt es nicht

Unterschätzen Hypothekarnehmer –- insbesondere Eigenheimbesitzer -- die Risiken, die sie mit dem Abschluss einer Fremdfinanzierung eingehen? Geldmarkthypotheken -- auch als Libor-Hypotheken bekannt --, deren Zinszahlungen an einen kurzfristigen Zinssatz gebunden sind, gelten als besonders riskant. Diese machen heute mehr als zehn Prozent der ausstehenden Hypotheken aus, doppelt so viele wie vor dem Einsetzen der Finanzkrise und der aktuellen Phase äusserst tiefer Nominalzinsen. Doch die Analysen greifen oft zu kurz. Jede Art von Finanzierung ist mit Risiken behaftet. Je nach Produkt sind die Risikotreiber unterschiedlich. Grundsätzlich sind zwei Risikokategorien auszumachen:

Einkommensrisiko. Dieses Risiko ist höher bei jenen Haushalten, die eine variable Hypothek, beispielsweise eine Geldmarkthypothek ohne Zinsabsicherung, abschliessen. Bei einem starken Zinsanstieg müssten Haushalte ihren Konsum einschränken, um ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

Vermögensrisiko. Der Abschluss einer Festhypothek ist hingegen mit Risiken verbunden, wenn die Inflation nach dem Abschluss unerwartet tief ausfällt und die Finanzierung eine lange Laufzeit aufweist. Der Haushalt hat sich verpflichtet, eine nominal fixe Hypothekarzahlung zu leisten, die infolge der tiefen Inflation real stark an Wert zugenommen hat.

Nicht alle Haushalte sind den Einkommens- und Vermögensrisiken gleich ausgesetzt. Eigentümer, die ein im Vergleich zu ihrem laufenden Einkommen teueres Haus besitzen oder deren Einkünfte stark schwanken, sind dem Einkommensrisiko von Geldmarkthypotheken besonders exponiert. Dieses Risiko würde aber nur bei den Haushalten greifen, die nicht in der Lage wären, sich weiter zu verschulden. Tief belehnte Schuldner könnten den vorübergehenden Einkommensausfall möglicherweise mit einer Erhöhung der Hypothek begleichen. Deshalb muss jede sinnvolle Messung der finanziellen Tragbarkeit der Hypothek nicht nur die laufenden Einkommensverhältnisse, sondern auch die Vermögenssituation berücksichtigen.

Wer hingegen das Risiko steigender Zinssätze hervorhebt und zur möglichst langen Bindung mittels langfristiger Festhypotheken rät, übersieht, dass sich die Bewegung der langfristigen Zinssätze äusserst schwer prognostizieren lässt. Auch wenn das heutige Zinsniveau besonders tief erscheint, ist eine lange Phase negativer Inflation – wie die Erfahrung Japans zuletzt zeigte – keineswegs ausgeschlossen. Die Konsequenz wäre eine Zunahme der realen Hypothekarlast und der Vermögensrisiken von Festhypotheken. Aua!

Mieten und Mythen

Anbei die Vorversion eines Artikels, der am letzten Freitag in der NZZ erschienen ist.

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Wer schon an Anlässen für Immobilieninvestoren teilgenommen hat, wird gemerkt haben, dass immer wieder die gleichen "Geschichten" als Begründung des einen oder anderen Investments hervorgebracht werden. Für den Immobilienökonom lassen sich die einen mehr, die anderen weniger nachvollziehen. Wir haben vier avon ausgewählt, die wohl zu den ewigen Mythen der Immobilienwirtschaft gehören.

Das Risiko von Immobilienanlagen ist geringer als dasjenige von Aktien und Obligationen.
Spätestens nach der jüngsten Immobilienkrise in verschiedenen europäischen Ländern und den USA ist allen klar geworden, dass Immobilieninvestitionen auch riskant sein können. Zahlreiche Studien haben die langfristigen Risiko/Rendite-Eigenschaften von Immobilienanlagen untersucht. Diese kommen zum Schluss, dass die Immobilienpreise über einer Periode von mehreren Jahrzehnten im Rahmen der Inflation ansteigen. Langfristig stellen Immobilien tatsächlich eine Absicherung gegen die Inflation dar. Betrachtet man die Gesamtrendite (inklusive Mieteinnahmen) liegt die historische Performance von Immobilienanlagen zwischen jener von Obligationen und Aktien. Auf der anderen Seite sind direkte Immobilieninvestitionen im Vergleich zu Aktien und Obligationen deutlich illiquider, was zum erhöhten Risiko von Immobilienanlagen beiträgt.
Kaufe und baue ausschliesslich an guten Lagen, denn an guten Lagen ist das Risiko am tiefsten und die Gewinnchancen am höchsten.
Soll sich der besonnene Immobilieninvestor auf die Toplagen --- sprich die teuersten Objekte – beschränken? Bestimmt wäre die Wette in den letzten Jahren in der Schweiz aufgegangen. Die Preise in den Zentren sind stärker angestiegen als in der Peripherie. Doch finden sich in der Geschichte zahlreiche Beispiele von Immobilienkrisen, bei denen ausgerechnet die besten Lagen am meisten korrigierten. So war es beispielsweise in der Schweiz am Anfang der 1990er Jahre. Wirklich stabile Lagen zeichnen sich durch hohe Preise und folglich tiefe Rendite aus. Wie auf dem Finanzmarkt gehen auch auf dem Immobilienmarkt Risiken und Renditen Hand in Hand.

Mit der richtigen Auswahl von guten Objekten lässt sich das Risiko allgemein sinkender Immobilienpreise vermeiden.
Immobilien sind nur begrenzt Unikate. Bricht in einer Region die Konjunktur ein, werden sämtliche Segmente des Immobilienmarktes – ob Büro, Gewerbe oder Wohnbauten – davon getroffen. Das Ausmass dieser Korrekturen ist allerdings je nach Segment und Objekt unterschiedlich. Gute, preiswerte und stabile Objekte sind genau so schwierig zu finden wie gute, stabile und preiswerte Lagen. So waren viele Immobilienexperten um die Jahrtausendwende davon überzeugt, dass sich die Nachfrage nach Wohnungen zugunsten von Vier- und Fünf-Zimmer-Wohnungen und zu Ungunsten der kleineren Wohnungen entwickeln würde. Genau das Gegenteil traf ein: Im Zuge der erhöhten Einwanderung hat die Nachfrage nach kleineren Wohnungen in den letzten Jahren stark zugenommen. Seit 2006 haben in der Schweiz die Mieten der Zwei und Drei-Zimmer-Wohnungen am meisten zugelegt. Allgemein sind die neuen "Megatrends" des Immobilienmarktes mit einiger Vorsicht zu geniessen. In den Städten war schon vor 100 Jahren die Drei-Zimmer-Etagenwohnung die häufigste Wohnungsform.

Die Nachteile einer schlechten Lage lassen sich dank sehr guter Architektur wettmachen.

Diese unter Architekten und Städteplanern oft gehörte Aussage ist meistens ein Rezept zum Misserfolg, denn es besteht ein enger Zusammenhang zwischen Qualität der Lage und optimaler Nutzungsart. Teuere Grundstücke im Zentrum vertragen eine aufwändigere Bauart, weil zentrale Lagen wertschöpfungsintensivere Nutzungen anziehen. Umgekehrt werden hohe Baukosten an peripheren Standorten oft nicht vom Markt honoriert.

Nicht ganz uneigennützig

Ich gebe es gerne zu, meine Kritik der Leerwohnungsziffer war nicht ganz uneigennützig. Es gibt eben eine neue Alternative zur nicht wirklich aussagekräftigen Zählung der Leerstände. Die Umzugsziffer.

Tückische Leerwohnungsziffer

Am kommenden Montag wird das Bundesamt für Statistik in Neuchâtel die neue Statistik der leerstehenden Wohnungen veröffentlichen. Ich erwarte keine grossen Veränderungen - 2009 lag die Leerwohnungsziffer bei 0,9 Prozent.

Die offizielle Leerwohnungsstatistik des BFS wird gemeinhin als Indikator für die Verfügbarkeit von Wohnraum interpretiert. Die am Montag veröffentlichte Zahl stellt jedoch in vielen Regionen kein aussagekräftiges Mass für die Verfügbarkeit von Wohnraum dar. Nicht zuletzt dank Online-Inseraten konnte die Zeit zwischen zwei Vermietungen in den letzten Jahren stark reduziert werden, so dass es meistens zu einem Mieterwechsel ohne Leerstand kommt.

Weiter registriert die amtliche Statistik nur die Zustände am Erhebungstag (1. Juni). Die Verfügbarkeit von Wohnraum hängt jedoch auch von der Geschwindigkeit ab, mit der leer stehenden Wohnungen vom Markt absorbiert werden bzw. wieder vermietet oder verkauft werden. In den Grossstädten bleiben Wohnungen bekanntlich weniger lange leer als an peripheren Lagen. Der tiefere Leerwohnungsbestand in den Städten wird also mindestens teilweise durch den hohen Umschlag der Wohnungen wettgemacht. Dies wäre zu berücksichtigen, wenn auf dieser Grundlage sinnvolle Vergleiche zwischen den Kantonen oder zwischen den Gemeinden angestellt werden müssen.

Ein Beispiel kann die Interpretationsprobleme der Leerwohnungsziffer am besten verdeutlichen. Der Kanton Genf weist eine Leerwohnungsziffer von 0.2% auf, drei Mal tiefer als in den Kantonen Basel Stadt und Basel Land, wo sie insgesamt 0.6% beträgt. Der Wohnungsbestand ist in Genf und in den beiden Basel in etwa gleich gross. Darf man also sagen, dass es drei Mal mehr Möglichkeiten gibt, in einem bestimmten Jahr eine leere Wohnung in Basel zu finden? Keineswegs. Auf homegate.ch beträgt die Verweildauer einer Genfer Mietwohnung durchschnittlich 10 Tage – in der Region Basel sind es 30 Tage. Nimmt man an, dass die 496 am 1. Juni 2010 leer stehenden Genfer Wohnungen nach 10 Tage einen Nachmieter gefunden haben, beträgt die Anzahl der in einem Jahr im Kanton Genf neu belegten Wohnungen 18'100. In den beiden Basel sind es 20'100 – also nur unwesentlich mehr.

Die Tücken der Leerwohnungszählung sind insbesondere in der Stadt Zürich auffallend, wo am 1. Juni offiziell nur 136 Wohnungen leer standen. Am gleichen Tag waren jedoch alleine auf homegate.ch 1'071 Wohnungen zur Vermietung ausgeschrieben. Die von der offiziellen Statistik suggerierte Wohnungsknappheit ist also zu relativieren: in der Stadt Zürich dürfte die tatsächliche Verfügbarkeit von Wohnraum zehn Mal höher liegen als durch die Leerwohnungsziffer impliziert.

Abbebende neue Deutsche Welle

Vor kurzem hat die Credit Suisse einen starken Anstieg der Schweizer Bevölkerung in den kommenden Jahren prognostiziert. Über 9 Millionen sollen es bis 2020 werden. Ich wäre bereit zu wetten, dass dies nicht eintreffen wird. Es ist politisch nicht denkbar, dass die ausländische Bevölkerung in der Schweiz jedes Jahr um die Stadt Winterthur zunehmen wird. Aber was meinen die wahrscheinlichsten Kandidaten zur Einwanderung dazu - die Deutschen?

Wie bereits letzte Woche habe ich zur Beantwortung dieser Frage GoogleInsights eingesetzt. Die folgende Grafik zeigt, wie oft in Deutschland nach einer Wohnung in Zürich gesucht wird. Die Zeitreihe suggeriert, dass der Höhepunkt des Interesses im Juni 2007 erreicht wurde. Es war in der Tat das Jahr, in dem die Bevölkerung im Kanton Zürich um mehr als 2 Prozent wuchs. Seitdem ist die Einwanderung rückläufig. Das Suchinteresse der Deutschen für den Zürcher Wohnungsmarkt auch.

Jeder sucht eine Eigentumswohnung

Der Sommer ist vorbei, und der Stadtökonom ist wieder da, wo er immer sein sollte: in der Stadt. Der Schweizer Immobilienmarkt läuft nach wie vor auf Hochtouren -- die leichte Abnahme der Anzahl Baubewilligungen, die gestern bekannt gegeben wurde, betrachte ich als ein vorübergehendes Phänomen. In der Schweiz ist die Nachfrage nach Immobilien weiterhin gross. Aber wie gross genau? Schwierig zu sagen, der Immobilienmarkt bleibt ein undurchsichtiger Markt. Deshalb teste ich seit einigen Tagen Google Insights, ein Google-Dienst, mit dem man die Verläufe im Suchvolumen und die geografische Herkunft beliebiger Suchanfragen ermitteln kann.
Ich wollte zuerst herausfinden, ob im Internet eher nach Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen gesucht wird. Angesichts der tiefen Zinsen würde ich erwarten, dass die Nachfrage nach Eigentum zugenommen hat. Die folgende Abbildung zeigt die relative Zunahme der Häufigkeit von Suchbegriffen, welche auf eine Suche nach Eigentumswohnungen (orange Linie) bzw. nach Mietwohnungen (blau) hinweisen. Die schwarze Linie umfasst alle Suchbegriffe der Kategorie Immobilien.

Es sieht tatsächlich so aus, als ob die SchweizerInnen seit 2009 (Beginn der Periode ultra-niedriger Zinsen) vermehrt nach Eigentumswohnungen Ausschau halten. Es wird interessant sein zu sehen, wie sich dieser Trend entwickeln wird, wenn die Zinsen drehen.