Kein Grund zur Freude im Kanton Uri

Ich habe diesen Text dem Tages-Anzeiger geschickt. Mal schauen, was daraus wird.
UPDATE: Der Artikel ist am 1. Juni in der Print-Ausgabe erschienen.

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Eine neue Publikation der Credit Suisse soll Erstaunliches aufgedeckt haben: Altdorf ist die attraktivste Gemeinde der Schweiz. Der erste Platz bereite viel Freude im Kanton Uri, der Stadtpräsident jubelte und das Schweizer Fernsehen schickte ein Reportageteam auf den Vierwaldstättersee. Doch ein kritischer Umgang mit der Studie zeigt auf, dass die Autoren der Studie ihre Ergebnisse falsch interpretieren – und Altdorf keinen Grund zur Freude hat.

Zur Erinnerung: Um die Rangliste der Gemeindeattraktivität zu bilden, geht die Credit Suisse in ihrer neuen Publikation "Swiss Issues Regionen" von einem gegebenen Haushaltseinkommen aus und zieht die je nach Wohnort unterschiedlichen Steuern, Abgaben und Wohnkosten ab. Es werden auch die direkten Pendelkosten – nicht jedoch die Zeitkosten – berücksichtigt.  Daraus ergibt sich ein gemeindespezifisches verfügbares Einkommen.

Nach dieser Rechnung liegt der attraktivste Wohnort der Schweiz im Kanton Uri. Ganz oben auf der Liste findet man die Kantone Appenzell, Glarus, Obwalden und Thurgau. In diesen Kantonen verbleibt am Ende des Monats am meisten Geld im Portemonnaie. Genf, Zürich und Basel hingegen belegen die letzten Ränge.

Die Rechnung der CS mag stimmen, die Schlussfolgerungen jedoch nicht. Das verfügbare Einkommen wird massgeblich von den Wohnkosten bestimmt, die je nach Lage sehr unterschiedlich sind. Gemäss Daten des Immobilienportales Homegate beträgt die Monatsmiete einer neuwertigen 4-Zimmer-Wohnung in Altdorf rund 2'000 Franken. Das ist weniger als die Hälfte als was man für eine ähnliche Wohnung im Seefeld-Quartier in Zürich ausgeben muss – vorausgesetzt man findet da überhaupt eine.

Die höheren Mieten in Zürich widerspiegeln die höhere Qualität der Lage, sprich die gute Kinderbetreuung, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten oder das vielfältige kulturelle Angebot – um nur einige der Dinge zu nennen, die eine hohe Lebensqualität ausmachen. Für diese Qualität sind die Zürcher, sowie die Genfer und die Basler, bereit viel Geld auszugeben.

Das Leben in Altdorf ist also gerade deshalb so günstig, weil der Durchschnittsschweizer nicht willig ist, tief in die Tasche zu greifen, um da zu wohnen. Wäre Altdorf nicht finanziell attraktiv, würden die Altdorfer ihre Stadt allmählich verlassen – um vielleicht bei einer Grossbank in der Grossstadt ein aufregendes Leben zu geniessen.

Kann man eine Immobilienblase von weitem erkennen?

Es ist schwierig, aber man kann es versuchen. Mein Vorschlag kann man hier (ab Seite 6) nachlesen.

Unsinn am Flughafen Dübendorf

Patrik Schellenbauer von Avenir Suisse bringt die Diskussion auf den Punkt. Arbeitsplätze haben wir schon genug; die produtivste Verwendung dieses Stückes Land ist eine Wohnnutzung. Lesen Sie hier weiter.

Immobilienpreise in den USA: Man könnte ein Lied davon singen

Planet Money, eine Sendung-mit-Blog zu aktuellen ökonomischen Themen des National Public Radio (NPR) hat die Entwicklung der Immobilienpreise in den USA vertönt (sic). Hier die Partitur zum Case-Shiller-Index der Eigenheimpreise für die Region Miami. Hörproben finden Sie hier.

Städtische Dichte -- radikale Lösung aus Thailand

Die Überbauung von Gleisfeldern ist ein Dauerbrenner des Städtebaus. Hier ein spektakuläres Beispiel aus Thailand.

Meine Wohntrends für das nächste Jahrhundert

Eine spätere Version dieses Artikels ist am 1. April in der NZZ erschienen.

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Wer hat den Wolkenkratzer erfunden? Mit dieser Frage konfrontiert, würde eine Architekturhistorikerin wahrscheinlich auf die Architekten und Bauingenieure der Chicagoer Schule hinweisen, welche gegen Ende des 19. Jahrhunderts als erste das Stahlskelett systematisch einsetzten. Doch ohne die Liftproduzenten, Telefongesellschaften und – wohl noch wichtiger – ohne die Versicherungen, die das finanzielle Risiko dieser Gebäude überhaupt tragbar machten, hätte das ‚Bauen in den Himmel’ nie in diesem Umfang stattgefunden.

Bauen ist auch Investieren: Architekten haben nicht nur mit technischen und ästhetischen Nebenbedingungen zu kämpfen, sondern auch mit finanziellen. Die Architekten und Bauherren im Chicago des 19. Jahrhunderts waren mit den ökonomischen Grundbedingungen des Bauens konfrontiert; auch jene in der Schweiz des 21. Jahrhunderts sind es. Welche architektonischen Trends bringt also die sich abzeichnende Wirtschaftsentwicklung in den nächsten Jahren für den hiesigen Wohnungsbau hervor?

Wir haben vier Trends ausgemacht.

Bauliche Verdichtung

Starke Impulse dürften von der zunehmenden Bodenknappheit ausgehen, welche sich insbesondere in den Grossstädten in steigenden Bodenpreisen äussert. In Zürich oder Genf markieren Landpreise von über 3'000 Franken pro Quadratmeter den Bereich des Normalen.

Steigende Bodenpreise schaffen einen Anreiz, schonend mit der knappen Ressource Boden umzugehen. Beim Bauen in der Stadt wird Boden durch Kapital substituiert, d.h. es werden aufwändigere, höhere Gebäude realisiert und dies führt zu einer verdichteten Bauweise.

Die Attraktivität der urbanen Konsum- und Arbeitsmärkte hat die Wohnraumnachfrage in den Grosszentren nachhaltig erhöht. Mehr Wohnfläche bei weniger Gartenfläche – so könnte man die Auswirkung des damit entstandenen Nachfrageüberhangs auf die urbane Form zusammenfassen.

Mehrfamilienhäuser

Die zunehmende Bodenknappheit in den Städten trägt zur Wiederentdeckung des Mehrfamilienhauses als Investitionsobjekt bei. Die stabilen Mieteinnahmen, welche Wohnimmobilien generieren, sind für institutionelle Investoren besonders attraktiv. So sind Mehrfamilienhäuser wichtige Garantiepfeiler für die Deckung der langfristigen Verbindlichkeiten der Pensionskassen und der wachsenden Ansprüche der zukünftigen Rentner.
Ein weiterer wichtiger Grund für die hohe Bedeutung des hiesigen Mietwohnungsbaus liegt darin, dass die Schweiz - im Unterschied zu anderen Ländern wie Grossbritannien, Irland oder Spanien - die gesetzlichen Rahmenbedingungen aufrecht erhalten konnte, die für einen gut funktionierenden Mietmarkt notwendig sind.

Nachhaltigkeit

Antriebe für die Gestaltung der neuen Wohnobjekte werden weiterhin von einer Diskussion um die Nachhaltigkeit von Gebäuden ausgehen. Gesucht und gebaut werden kompakte Bauhüllen, die Aussenflächen minimieren und Energieeffizienzgewinne sichern. Zusehends "out", weil im Energieverbrauch problematisch, sind stark gerasterte Gebäudefassaden und Laubengänge.

In den letzten Jahren wurden zudem grosse Fortschritte im Fensterbau realisiert. Die Bedeutung verglaster Flächen hat entsprechend zugenommen. Dank grossflächiger Fensterfronten wird es zunehmend möglich, trotz einer höheren Gebäudetiefe mehr Wohnkomfort zu erreichen. Gebäudetiefen von 15 Metern und mehr sind heute keine Seltenheit.

Raumhöhe

Höhere Räume lassen sich als eine Konsequenz der grösseren Gebäudetiefen auffassen. Allerdings spielen hier auch Präferenzen der Nachfragenden – Eigentümer und Mieter – mit. Seit einigen Jahren ist eine grosszügige Raumhöhe zu einem gesuchten Wohnungsmerkmal avanciert. Höhen von 2,70 Metern und mehr sind bei Neubauten häufiger geworden. Von den 5,80 Meter der Renaissancevillen von Andrea Palladio sind wir weit entfernt. Allmählich zeichnet sich jedoch ein Trend zu Zimmerhöhen ab, die in repräsentativen Neubauten der Gründerzeit üblich waren.

Diese Trends dürften uns einige Zeit begleiten. Manche von ihnen dürften eher früher als später in Konflikt mit Bausgesetzen und Planungsprinzipien geraten. Die zahlreichen Debatten um die "richtige" Gebäudehöhe stellen dabei nur ein Beispiel dazu. In obsolete Baugesetze liegt wohl die grösste Beständigkeit des Immobilienmarktes.

Der SVW liest diesen Blog nicht

Gemeint ist der Schweizerische Verband für Wohnungswesen, Sektion Zürich. Denn so hätten sie meinen Beitrag zur Zürcher Wohnbauförderung zuerst gelesen, bevor ihn zu kritisieren. Oder bin ich vielleicht zu naiv?

Tiefere Steuern, höhere Einkommen?

Immobilien und Steuern haben viele Berührungspunkte. Wir brauchen alle ein Dach über dem Kopf; (fast) alle müssen Steuern zahlen. Nach einer eingehenden Marktanalyse und aus aktuellem Anlass (haben Sie Ihre Steuererklärung schon abgeschickt?) habe ich mich also entschieden, künftig auch zum Thema Steuern meinen Senf zu geben. 

Vor Kurzem hat Greg Mankiw, Autor des meistverkauften Ökonomielehrbuches und Prof in Harvard, auf einen interessanten Zusammenhang hingewiesen. Obwohl die Steuerbelastung in den OECD-Ländern unterschiedlich hoch ist, sind die Steuereinnahmen pro Kopf in etwa gleich. Hier ist eine Version seiner Tabelle, die ich um die Schweiz ergänzt habe. Das BIP pro Kopf wird als Annährung für das Durchschnittseinkommen genommen.

Der Zusammenhang lässt sich durchaus kausal deuten. Man kann argumentieren, dass eine tiefere Besteuerung den Anreiz gibt, mehr zu arbeiten und hinzuzuverdienen. Nicht von ungefähr gelten die Amerikaner und die Schweizer als 'workaholics'. Die hohe Steuerbelastung in Frankreich, Deutschland und Italien führt hingegen zu einer Substitution der Arbeit zugunsten der Freizeit - oder zugunsten der Schattenwirtschaft. Würden diese Länder ihre Steuern senken, gingen die Steuereinnahmen nicht unbedingt zurück. 

Oder hat jemand eine bessere Erklärung?

Wohnbauförderung: Privileg oder Gemeinnutz?

Hier der Link zum Beitrag, der heute im Tages-Anzeiger und in der NZZ besprochen wird.

Kosten und Nutzen der Zürcher Wohnbauförderung

Der Frühling ist da, die Immobilienpreise steigen und das Thema Wohnen steht im Zentrum der kommenden Nationalratswahlen (ok, es gibt auch die Energiefrage).Ich werde heute morgen meinen Beitrag zum Buch des HEV "Wohneigentum in Zürich" präsentieren. Darin wage ich eine Kosten/Nutzen-Analyse der Zürcher Wohnbauförderung. Lohnen sich die Baugenossenschaften? Mehr dazu später.

Mythos Marktversagen - Wie die "Wohnungsnot" nach Zürich kam

Zurzeit findet sich kaum ein institutioneller Investor, der nicht in Zürich bauen möchte. Kein Wunder: Wohnfläche in der Stadt ist gefragt. Dies ist jedoch nicht zum ersten Mal so. Schon früher erlebte die Stadt Phasen extremer Wohnungsknappheit, allen voran die Jahre unmittelbar nach den Weltkriegen. So war die Leerwohnungsziffer in der kurzen Zeitspanne zwischen 1915 und 1918 von 3,2 Prozent auf weniger als 0,1 Prozent zurückgegangen. Gerade 25 Wohnungen standen Ende 1918 leer. Wie entstand diese „Wohnungsnot“ – und wie reagierten die damaligen Stadtbehörden? Manches wird den aktuellen Einwohnern der Stadt Zürich bekannt vorkommen.

Die gängige Meinung unter den Stadthistorikern über die Ursache der „Wohnungsnot“ lässt sich in den Worten des Historikers Bruno Fitzsche zusammenfassen: „In der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts war der genossenschaftliche Wohnungsbau in erster Linie ein Ersatz für eine periodisch ungenügende privatwirtschaftliche Bautätigkeit“. Gemäss dieser These versagte plötzlich der private Wohnungsbau und die grosse Nachfrage musste durch die öffentliche Hand und ihre Verlängerung, die Baugenossenschaften, gedeckt werden.

In der Tat wurden im Jahr 1918 weniger als 500 Wohnungen erstellt, bloss ein Viertel der Neubautätigkeit des Jahres 1913. Doch kaum jemand fragte sich, warum die privaten Bauherren, die Ende des 19. Jahrhunderts die Stadt Zürich innerhalb von wenigen Jahren aus ihrem Dornröschenschlaf gerissen hatten, trotz starker Nachfrage nicht mehr bauten.

Die Neugier war auch schon grösser gewesen. Im Jahr 1920 beauftragte der Schweizerische Verband zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus den aus der Ukraine stammenden Zürcher Ökonomen Manuel Saitzew mit einem Gutachten zu den Ursachen der Wohnungsnot. Saitzews meisterhafte Studie zeigte deutlich auf, dass die Ursache nicht in einer irrationalen Laune der Investoren gründete. Vielmehr war die Wohnknappheit die unmittelbare Konsequenz des massiven Eingriffes des Bundes in den Immobilienmarkt.

In den Kriegsjahren hatte die Inflationsrate rasch zugenommen. Zwischen 1914 und 1919 verdoppelte sich das allgemeine Preisniveau. Dies veranlasste den Bundesrat, per Notrecht den Wohnungsmarkt zu regulieren und mit mehreren dringenden Bundesbeschlüssen wurde ab 1917 versucht, Mietpreissteigerungen zu verhindern.

Aus Sicht der Behörden war die Preispolitik ein Erfolg: die Mieten stiegen nur um 50 Prozent, vier Mal weniger als die allgemeine Inflationsrate. Doch es gab zwei unbeabsichtigte Konsequenzen. Zum einen wurde mit der Einführung der Mietkontrolle der private Wohnungsbau bald unrentabel, denn schnell überstiegen die Baukosten und die Löhne der Bauarbeiter und Handwerker – die der Inflation nicht entzogen worden waren – die erzielbaren Mieten bei weitem.

Im seinem Gutachten rechnete Seitzew vor, dass sich die Erstellungskosten eines Mehrfamilienhauses zwischen 1914 und 1919 beinahe vervierfacht hatten. Unter diesen Umständen war der Wohnungsbau zum Verlustgeschäft geworden und die private Bautätigkeit, die bis vor dem Krieg den massiven Zuwachs der Stadtbevölkerung ohne grösseren Schwierigkeiten gemeistert hatte, kam vollkommen zum Erliegen.

Die zweite unbeabsichtigte Konsequenz folgte aus der Veränderung der relativen Preise, d.h. des Mietpreises im Vergleich zu den übrigen Konsumentenpreisen. Die real stark verbilligten Mieten lockten Tausende von Landbewohnern in die Stadt. Noch nie war das Wohnen in der Stadt so günstig gewesen – und es kam zur Wohnungsnot.

Als Lösung sprangen diejenigen Behörden in die Bresche, welche die Wohnungsnot selber geschaffen hatten. Anstatt sich für die rasche Aufhebung der Mietkontrolle zu engagieren, förderte die Stadt Zürich aktiv die Gründung von Wohnbaugenossenschaften. Erst nach der teilweisen Abschaffung der Mietpreiskontrollen im Jahr 1922 nahm die private Bautätigkeit wieder zu.

Das gleiche Szenario wiederholte sich mit dem Zweiten Weltkrieg. Am 1. September 1939 wurde per dringenden Bundesbeschluss eine umfassende Mietpreiskontrolle wieder eingeführt. Die Mieten durften ohne Bewilligung der Behörden nicht überschritten werden. Wiederum waren die Kriegsjahre durch eine hohe Inflationsrate gekennzeichnet, wenn auch nicht so stark wie zwanzig Jahre zuvor. Zwischen 1939 und 1945 nahmen die Konsumentenpreise um 50 Prozent zu. Nicht aber die Mieten: Der Zürcher Mietindex blieb zwischen 1939 und 1945 praktisch unverändert.

Die gleiche Ursache zeigte die gleiche Wirkung. Als der Krieg zu Ende ging, lockten die real betrachtet sehr billigen Zürcher Mieten die Landbevölkerung der umliegenden Kantone in die Stadt. Wiederum wurden die Ursachen mit den Folgen verwechselt: Anstatt die Zunahme der Nachfrage auf die künstliche Verbilligung der Mieten durch die Mietkontrolle zurückzuführen, wurde die hohe Nachfrage als Zeichen der „Wohnungsnot“ interpretiert. Es kam zur zweiten Bauwelle der Baugenossenschaften.

90'000 Wohnungen über Nacht gebaut

Vor kurzem hat das Bundesamt für Statistik die Ergebnisse der neuen Wohnungszählung per Ende 2009 veröffentlicht. Diese basieren neu auf dem harmonisierten Gebäude- und Wohnungsregister (GWR). Dass im Vergleich zu den bereits publizierten Daten einige Veränderungen im Bestand resultieren würden, war ja zu erwarten. Dass man allerdings wie im Kanton Wallis gleich 12% mehr Wohnungen "findet" ist schon noch erstaunlich. Zumindest kann man Statistik Zürich ein gutes Zeugnis ausstellen. Schweizweit wurden somit "über Nacht" 90'000 Wohnungen geschaffen -- zwei Mal die durchschnittliche Jahresproduktion.

HT Peter Meier

Seefeldisierung ist gut

Es ist Zeit, dass die Ökonomen das leidende Thema der Seefeldisierung in die Hand nehmen und Klartext reden. Urs Hausmann von der Immobilienberatungsfirma Wüest und Partner fängt mit diesem Interview an. Die grundsätzliche Frage bleibt die folgende: Wie viel ist den Stadtzürchern die Durchmischung von Haushalten mit tieferen und höheren Einkommen im gleichen Quartier wirklich wert? Denn der Preis der Durchmischung steigt proportional mit den Immobilienpreisen an. Ich bin auf die Reaktionen der Tagi-Leser gespannt.

Erböste Pendler

Der Stadtökonom ist in der Pampa (wörtlich so) und meistens offline. Schade, weil gerade jetzt die stadtökonomischen Themen in der Schweiz Schlagzeile machen.
So hat Doris Leuthard eine Welle der Empörung ausgelöst als sie gesagt hat, der Bundesrat wolle nicht unterstützen, dass man quer durch die ganze Schweiz pendelt. Die Aussage ist ungeschickt, weil sie den Eindruck erweckt, der Bundesrat würde sich in die Wahl des Wohnortes der Schweizer einmischen. Hätte Frau Leuthard jedoch gesagt, dass der Preis der Mobilität -- der privaten sowie der öffentlichen -- nicht mehr durch massive Subventionen künstlich tief gehalten werden soll, wären die Reaktionen vielleicht anders ausgefallen.

Sind Immobilien ein Teil des Vermögens?

Die Frage ist nicht so abstrus, wie sie vorerst tönen mag. Mehr dazu in diesem NZZ-Artikel.

Aus der Sonntagspresse

In der jüngsten Ausgabe der NZZ am Sonntag wurde das Thema der divergierenden Immobilienpreisindexentwicklungen aufgenommen. Hier der Link zum Artikel. Ich hatte ursprünglich in diesem Post auf das Problem hingewiesen.

Immobilienpreisindizes: Wähle eine Zahl

Niemand will es wahrhaben, aber wir haben ein Problem mit den Eigenheimpreisen. Damit ist nicht die unmittelbare Gefahr einer Überhitzung des Immobilienmarktes gemeint. Es geht vielmehr um die widersprüchlichen Signale, welche die Preisindizes – sozusagen die Thermometer des Immobilienmarktes – zurzeit senden.

So verlaufen gemäss der Immobilienberatungsfirma IAZI die Preise für Schweizer Eigentumswohnungen seit Anfang 2008 seitwärts (+ 2,8%). Der Konkurrent Wüest & Partner hingegen registrierte in der gleichen Periode eine Zunahme von 12,5%, während Fahrländer und Partner – eine weitere Zürcher Immobilienberatungsfirma – einen landesweiten Anstieg der Preise für Stockwerkeigentum um 23% verzeichnete (hier zu den Daten). 

Wer hat recht? Es ist zu vermuten, dass ein Teil der Differenzen auf die unterschiedliche Datenbasis und abweichende Indexberechnungsmethoden zurückzuführen ist. Doch so genau lässt sich das nicht sagen. In Kontrast zu Börsenindizes, wie beispielsweise dem Swiss Market Index (SMI), deren Datengrundlage öffentlich verfügbar ist, beruhen diese Immobilienpreisindizes auf privaten Datenpools. Sie sind daher für Externe kaum überprüfbar. 

Immerhin sind rudimentäre Vergleiche mit amtlichen Datenquellen möglich. So erfassen die Notare im Kanton Zürich seit einem Jahrhundert Angaben zu den Freihandverkäufen. Diese werden vom Statistischen Amt des Kantons (STA) verarbeitet und veröffentlicht. Da die Notare sämtliche Handänderungen registrieren, stellt sich in diesem Fall die wichtige Frage der Repräsentativität der Daten nicht. Es handelt sich um eine Vollerhebung. 

Die Preisreihe des STA hat jedoch einen gewichtigen Nachteil. Im Gegenteil zu den privaten Indexreihen, ist sie nicht um Unterschiede in der Qualität der verkauften Wohnungen bereinigt. Bekanntlich haben in den letzten zehn Jahren sowohl die Zimmerzahl, die Grösse und der Ausbaustandard der neu gebauten Eigentumswohnungen zugenommen. Es ist also zu erwarten, dass die amtliche Statistik die tatsächliche Preisentwicklung überzeichnet, weil sie fälschlicherweise Qualitätsverbesserungen als ein Teil der allgemeinen Preisinflation ausweist.

Umso erstaunlicher fällt dann in der folgenden Abbildung der Vergleich zwischen der STA-Reihe und dem Preisindex der Zürcher Eigentumswohnungen von W&P auf. Bis 2002 war die Übereinstimmung zwischen den zwei Zeitreihen gross. Seitdem gehen sie indessen deutlich auseinander. Gemäss STA verteuerte sich Stockwerkeigentum zwischen 2002 und 2009 um 25%. Mit 45% weist W&P eine fast doppelt so hohe Teuerungsrate auf.

Überzeichnet also die W&P-Reihe die Preisinflation? Die Folgerung wäre voreilig. Nur eine Offenlegung aller Rohdaten und eine wissenschaftliche Überprüfung der Indexmethode könnte diese Frage schlüssig beantworten. 

Eine genaue Antwort wäre wünschenswert: Die Nationalbank hat in den letzten Jahren wiederholt vor stark steigenden Immobilienpreisen gewarnt. Dabei stützte sie ihre Lagebeurteilung auf Daten der privaten Anbieter. In der Auffassung der SNB-Ökonomen, sind über längere Zeiträume betrachtet "keine erheblichen Unterschiede" zwischen den verschiedenen Immobilienpreisreihen vorhanden. Angesichts unserer knappen Ausführungen darf man geteilter Meinung sein.

Schlüsselgelder als Gütesiegel für Restaurants

Laut diesem Artikel müssen Gastwirte in der Nähe des Zürcher Hauptbahnhofes zusätzlich zur monatlichen Miete auch eine einmalige Ablösesumme ("Schlüsselgelder") im 6-stelligen Bereich zahlen. Als Ökonom fragt man sich jedoch, warum der Vermieter nicht einfach den Pachtzins erhöht. Offensichtlich lässt sich an dieser Lage auch bei einer Miete von 15'000 Franken pro Monat ein ansehnlicher Gewinn erwirtschaften. 

Als mögliche Antwort tippe auf ein Beispiel von "Screening". Möglicherweise möchte der Vermieter Gastwirte anziehen, die an einer langfristigen Bewirtschaftung des Restaurants interessiert sind. Da der Vermieter die Qualität eines Wirtes im Vornherein nicht genau kennt, benutzt er den "Eintrittspreis" als Sieb. Nur die langfristig orientierten Mieter (beispielsweise jene, die in den Innenausbau des Lokals investieren möchten) werden bereit sein, diese Schlüsselgelder zu entrichten.

Aus dieser Sicht wäre die "Schlüsselgelder"-Praxis, die sofort vom Mieterverband als "schlicht illegal" taxiert wurde, eine willkommene Massnahme, um die Qualität der Restaurants in der Nähe des Hauptbahnhofes zu steigern.

Irland und die Schweiz: Finde den Unterschied

Der "Schweizer Bauboom" aus einer anderen Perspektive...

Ein Bauboom mit Schall und Rauch

Nachdem die Credit Suisse vor einem Jahr ein "deutliches Absinken der Wohnungsproduktion" prognostiziert hatte (hier), kündigt sie heute den Bauboom an (via NZZaS). Die Aussage, die Bautätigkeit sei "auf Rekordniveau", ist falsch. In den frühen Siebzigerjahren wurde doppelt so viel gebaut wie heute (82'000 Wohnungen im Jahr 1973). Dabei hatte die Schweiz nur 6,2 Millionen Einwohner -- 1,5 Millionen weniger als heute. Diese Gebäude stehen noch - die Researcher sollten öfters aus dem Fenster schauen...

Die neue Parkplatzordnung ist bereits veraltet

Eine Version dieses Artikels ist am 25. November 2010 in der Neue Zürcher Zeitung erschienen.

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Wie viele Parkplätze braucht Zürich? Städtebaulich ist diese Frage von grundlegender Bedeutung. Die Verfügbarkeit von Abstellplätzen ist ein zentraler Faktor für die Attraktivität einer Stadt als Einkaufs-, Arbeits- und Wohnstandort. Zu viele Parkplätze führen zur Verödung des öffentlichen Raumes. Es wird kostbarer Boden verbraucht, der anderweitig hätte genutzt werden können – beispielsweise für Wohnhäuser. Auf der anderen Seite ist ein Mangel an Parkplätzen mit Kosten für die Stadt und ihre Einwohner verbunden. Läden und Arbeitsplätze wandern in die Agglomeration aus, wenn ihre Erreichbarkeit stark beeinträchtigt wird. Mit der Zeit verliert die Stadt an Substanz, nicht nur finanzieller Art. Ohne eine lebendige Innenstadt würde "Downtown Switzerland" jenen Schlafgemeinden ähneln, die Stadtzürcher meistens verschmähen. Der öffentliche Verkehr kann dabei realistischerweise nur ein Teil der Antwort sein. Gerade Familien schätzen die Flexibilität und Bequemlichkeit des Autos.  

Wie lässt sich dieser heikle Zielkonflikt lösen? Zürich hat einen klaren Weg eingeschlagen – Parkplatznachfrage und Angebot sollen per Dekret in Einklang gebracht werden. So schreibt die neue Parkplatzverordnung, welche am 28. November zur Abstimmung gelangt, vor, dass pro 120 Quadratmeter Wohnfläche ein Privatparkplatz gebaut werden muss.  
Ist diese Zahl angemessen? Daran ist zu zweifeln. Auch kompetente Behörden wie die Stadtzürcherischen sind nicht in der Lage, die "richtige" Zahl festzulegen – genauso wenig wie sie uns sagen können, wie viele Paar Schuhe ein Haushalt zu besitzen hat oder wie oft wir ins Opernhaus gehen sollten.  
Mit einer gesunden Mischung aus Markt und Planung liesse sich jedoch ein effizienteres und einfacheres System realisieren. In den groben Zügen kann es sich mit zwei Massnahmen zusammengefasst werden.  

1. Das private Parkplatzangebot wird dereguliert.  

Die Eigentümer sind am besten in der Lage abzuschätzen, wie viele Parkplätze sie ihren Mietern zur Verfügung stellen sollten. Wer glaubt, Zürich würde sich augenblicklich in einen gigantischen Parkplatz verwandeln, täuscht sich. Genau das Gegenteil würde eintreffen. Bereits heute rentieren an vielen städtischen Lagen Parkplätze deutlich weniger als Wohnraum. Von der starren 120 Quadratmeter-Regel befreit, würden viele Immobilieninvestoren dichter bauen und das Wohnangebot zulasten der Autoabstellplätze erweitern, was sich letztlich in tieferen Mieten niederschlagen würde.

Diese Massnahme allein reicht jedoch nicht aus. Ohne Parkplatzpflicht würden die privaten Eigentümer das Parkplatzproblem auf den öffentlichen Raum verlagern. Wie kann man dann vermeiden, dass zu viel öffentlicher Raum als Abstellfläche in Anspruch genommen wird? Hier setzt die zweite Massnahme an.

2. Parkplätze auf öffentlichem Grund werden so bepreist, dass jederzeit 15 Prozent der Plätze frei sind.

Die mangelnde Verfügbarkeit an Parkmöglichkeiten verursacht Suchverkehr. Studien zeigen, dass ein Drittel des Stadtverkehrs durch Autofahrer auf Parkplatzsuche zurückzuführen ist. Es wird geschätzt, dass ein Parkfeld im Grossstadtzentrum jährlich einen Suchverkehr in der Höhe einer halben Weltumrundung verursacht – mit den entsprechenden Lärm- und CO2-Emissionen (Update: Ich habe mich da verrechnet. Es sind um die 5 bis 10 Parkplätze im Zentrum, die möglicherweise so viel Suchverkehr generieren.). Laut Verkehrsexperten ist eine Parkplatzverfügbarkeit von 15 Prozent optimal, weil damit der Suchverkehr weitgehend reduziert wird, ohne die Parkplatzbelegung allzu stark zu beeinträchtigen.

Wie soll die Belegung erreicht werden? Am besten über den Preis. Stau und Suchverkehr in der Innenstadt bei gleichzeitig schlecht belegten Parkhäusern sind ein unverkennbares Symptom zu tiefer Gebühren für Parkplätze am Strassenrand. Diese sollten solange angepasst werden, bis die optimale Belegung von 85 Prozent jederzeit erreicht wird. Wo Parkplätze überwiegend leer stehen, sollten die Gebühren gesenkt werden.

Mit der Kombination von lageabhängigen Gebühren für Parkplätze auf öffentlichem Grund und der gleichzeitigen Befreiung der Eigentümer von der Mindestparkplatzzahl lässt sich eine Politik realisieren, die von den Bedürfnissen der Stadtbewohner ausgeht. Weil Wohnraum zusehend knapp ist, könnte sie manche Haushalte dazu veranlassen, auf ein eigenes Auto gänzlich zu verzichten.

Raumplanung und Städtebau haben die Parkplatzfrage oft stiefmütterlich behandelt. Die Stadtarchitekten beschäftigen sich lieber mit der Entwicklung neuer Quartiere als mit der Abschätzung der Parkplatznachfrage. Diese gehört nicht zu ihren Kernkompetenzen. Die hier vorgestellten Massnahmen sind nicht neu. Sie wurden erstmals von Douglas Shoup, Guru der Parkplatzökonomie, vor bald 15 Jahren vorgeschlagen. Sie werden neuerdings in San Francisco eingeführt – Zürichs Partnerstadt.

Die Steuerinitiative, Dagobert Duck und die Immobilienpreise

„Grenzsteuersatz“ droht zum Wort des Jahres zu werden, falls am kommenden 28. November das Stimmvolk – entgegen den letzten Umfragen – die Steuerinitiative der SP annähme. Diese verlangt die Einführung von Mindestgrenzsteuersätzen auf Vermögen und Einkommen. Im Vorfeld der Abstimmung wird die Frage nach der Auswirkung der Steuerinitiative auf die Immobilienpreise in den steuergünstigen Kantone kontrovers diskutiert. Würde die höhere Belastung der höchsten Einkommen und Vermögen zu einem Einbruch der Preise führen? Eine Analyse der Zürcher Immobilienberatungsfirma IAZI sagt sogar Preisrückgänge von beinahe 30 Prozent in gewissen Schwyzer Gemeinden voraus. Ist das realistisch? Oder, allgemeiner gefragt: Inwiefern schlagen sich lokale Unterschiede in der Steuerbelastung in den Immobilienpreisen nieder?

Diese Fragen lassen sich am bestem mit Hilfe eines kleinen Gedankenexperimentes klären. Man stelle sich vor, ein bekannter Milliardär – wir nennen ihn Dagobert Duck – sei auf der Suche nach einer Villa in einer steuergünstigen Schwyzer Gemeinde. Ein lokaler Makler hat ein passendes Objekt ausfindig gemacht, das zum Verkauf steht. Zum Leidwesen von Duck haben noch weitere Personen ihr Interesse am Objekt angemeldet. Im Unterschied zu Dagobert sind diese Interessenten jedoch keine Milliardäre, sondern bloss Millionäre. Ducks Vermögen übertrifft also jenes der Mitbietenden um ein Vielfaches. Wie viel soll Duck für das Objekt bieten?

Als Milliardär wäre er durchaus in der Lage, deutlich mehr als seine Mitbewerber zu zahlen. Das ist allerdings gar nicht nötig. Um die Villa zu erwerben, muss Dagobert Duck bloss einen Franken mehr als das zweithöchste Gebot bieten. Der Liegenschaftspreis drückt also nicht Ducks Zahlungsbereitschaft aus. Sie entspricht jener des meistbietenden Millionärs, der beim Hauskauf leer ausgeht.

Nun kommt für Duck eine böse Überraschung. Kurz vor Verkaufsabschluss erfährt er, dass demnächst eine Sondersteuer auf seinem Vermögen eingeführt werden soll. Die „Lex Dagobert“ trifft nur Milliardäre. Millionäre sollen ausdrücklich davon verschont bleiben. Angenommen Duck sei am Villenkauf weiterhin interessiert, soll er sein Angebot überdenken?

Auf keinen Fall. Die Situation der mitbietenden Millionäre hat sich nicht verändert. Sie werden ihre Zahlungsbereitschaft für das Objekt nicht revidieren. Folglich wird Duck für den Erwerb der Villa gleich viel ausgeben müssen.

Die Analogie mit den möglichen Auswirkungen der Steuerinitiative ist offensichtlich. Schweizweit würden die revidierten Grenzsteuersätze nur einen sehr kleinen Anteil der Steuerzahler betreffen. Sogar in Wollerau wären weniger als 15 Prozent der Steuerzahler von der Erhöhung der Grenzsteuersätze auf der Einkommenssteuer betroffen. Zudem versteuerten im Jahr 2006 „nur“ 12 Prozent der Steuerpflichtige ein Vermögen von mehr als zwei Millionen und wären somit von den höheren marginalen Vermögenssteuersätzen tangiert. Wie der Dagobert Duck unseres Gedankenexperimentes üben die reichsten Zuzüger in diesen Gemeinden einen geringen Einfluss auf die Preise aus. Womöglich ist die Wirkung auf einige Luxusvillenviertel begrenzt. So gesehen erscheint der angekündigte Preiszerfall schlichtweg unrealistisch.

Üben also Unterschiede in der Steuerbelastung keine Wirkung auf die Immobilienpreise aus? Doch, sehr wohl. Das Regionenrating der ZKB zeigt, dass die Eigenheimpreise in Wollerau – obwohl deutlich tiefer als in der Stadt Zürich und an der Goldküste – circa 15 Prozent höher als in den benachbarten Zürcher Gemeinden liegen. Der Unterschied lässt sich direkt auf die tiefere Steuerbelastung zurückführen. Es sind jedoch die, relativ gesehen, etwas tieferen Einkommensklassen, welche die Preise in der Gemeinde bewegen – nicht die Spitzenverdiener. Die steuerliche Belastung des wohlhabenden Mittelstandes würde auch nach einer Annahme der Initiative niedriger als in den umliegenden Gemeinden bleiben. Die Eigenheimpreise würden entsprechend auf dem höheren Niveau verharren.

Zusammenfassend stellen wir fest, dass nicht sämtliche Steuervorteile in den Boden- und Immobilienpreisen kapitalisiert werden. Wäre dies der Fall, hätte der "Steuertourismus" nie eingesetzt. Für die Haushalte mit den höchsten Einkommen kann sich ein Umzug in eine steuergünstige Gemeinde durchaus lohnen. Unser Gedankenexperiment zeigt jedoch auf, dass eine Erhöhung der Steuerbelastung, welche möglicherweise nur wenige Steuerzahler betrifft, keinen allgemeinen Immobiliencrash in der Zentralschweiz verursachen wird.

Wie viele Parkplätze "braucht" eine Stadt?

Städtebaulich ist diese Frage von grundlegender Bedeutung. Die Verfügbarkeit von Abstellplätzen ist ein zentraler Faktor für die Attraktivität einer Stadt als Einkaufs-, Arbeits- und Wohnstandort. Zu viele Parkplätze führen zur Verödung des öffentlichen Raumes. Es wird kostbarer Boden verbraucht, der anderweitig hätte genutzt werden können – beispielsweise für Wohnhäuser. Auf der anderen Seite ist ein Mangel an Parkplätzen mit Kosten für die Stadt und ihre Einwohner verbunden. Läden und Arbeitsplätze wandern in die Agglomeration aus, wenn ihre Erreichbarkeit stark beeinträchtigt wird. Mit der Zeit verliert die Stadt an Substanz, nicht nur finanzieller Art. Ohne eine lebendige Innenstadt würde "Downtown Switzerland" jenen Schlafgemeinden ähneln, die Stadtzürcher meistens verschmähen. Der öffentliche Verkehr kann dabei realistischerweise nur ein Teil der Antwort sein. Gerade Familien schätzen die Flexibilität und Bequemlichkeit des Autos.

Wie lässt sich dieser heikle Zielkonflikt lösen? Zürich hat einen klaren Weg eingeschlagen – Parkplatznachfrage und Angebot sollen per Dekret in Einklang gebracht werden. So schreibt die neue Parkplatzverordnung, welche am 28. November zur Abstimmung gelangt, vor, dass pro 120 Quadratmeter Wohnfläche ein Privatparkplatz gebaut werden muss.

Ist diese Zahl angemessen? Daran ist zu zweifeln. Auch kompetente Behörden wie die Stadtzürcherischen sind nicht in der Lage, die "richtige" Zahl festzulegen – genauso wenig wie sie uns sagen können, wie viele Paar Schuhe ein Haushalt zu besitzen hat oder wie oft wir ins Opernhaus gehen sollten.

Eine bessere Methode gäbe es durchaus. Bevor ich sie in einem kommenden Post erkläre, schauen Sie sich das folgende kurze Video an.

Update: Sie können den Artikel hier weiterlesen.

Die teuersten Taxis der Welt...

... findet man laut dieser neuen Statistik in Zürich.

Wohnausgaben/Einkommen = k

Der Anteil der Wohnausgaben am Gesamteinkommen hängt kaum von der Wohnlage ab. Finden Sie das nicht erstaunlich? Ich schon.