Meine Wohntrends für das nächste Jahrhundert

Eine spätere Version dieses Artikels ist am 1. April in der NZZ erschienen.

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Wer hat den Wolkenkratzer erfunden? Mit dieser Frage konfrontiert, würde eine Architekturhistorikerin wahrscheinlich auf die Architekten und Bauingenieure der Chicagoer Schule hinweisen, welche gegen Ende des 19. Jahrhunderts als erste das Stahlskelett systematisch einsetzten. Doch ohne die Liftproduzenten, Telefongesellschaften und – wohl noch wichtiger – ohne die Versicherungen, die das finanzielle Risiko dieser Gebäude überhaupt tragbar machten, hätte das ‚Bauen in den Himmel’ nie in diesem Umfang stattgefunden.

Bauen ist auch Investieren: Architekten haben nicht nur mit technischen und ästhetischen Nebenbedingungen zu kämpfen, sondern auch mit finanziellen. Die Architekten und Bauherren im Chicago des 19. Jahrhunderts waren mit den ökonomischen Grundbedingungen des Bauens konfrontiert; auch jene in der Schweiz des 21. Jahrhunderts sind es. Welche architektonischen Trends bringt also die sich abzeichnende Wirtschaftsentwicklung in den nächsten Jahren für den hiesigen Wohnungsbau hervor?

Wir haben vier Trends ausgemacht.

Bauliche Verdichtung

Starke Impulse dürften von der zunehmenden Bodenknappheit ausgehen, welche sich insbesondere in den Grossstädten in steigenden Bodenpreisen äussert. In Zürich oder Genf markieren Landpreise von über 3'000 Franken pro Quadratmeter den Bereich des Normalen.

Steigende Bodenpreise schaffen einen Anreiz, schonend mit der knappen Ressource Boden umzugehen. Beim Bauen in der Stadt wird Boden durch Kapital substituiert, d.h. es werden aufwändigere, höhere Gebäude realisiert und dies führt zu einer verdichteten Bauweise.

Die Attraktivität der urbanen Konsum- und Arbeitsmärkte hat die Wohnraumnachfrage in den Grosszentren nachhaltig erhöht. Mehr Wohnfläche bei weniger Gartenfläche – so könnte man die Auswirkung des damit entstandenen Nachfrageüberhangs auf die urbane Form zusammenfassen.

Mehrfamilienhäuser

Die zunehmende Bodenknappheit in den Städten trägt zur Wiederentdeckung des Mehrfamilienhauses als Investitionsobjekt bei. Die stabilen Mieteinnahmen, welche Wohnimmobilien generieren, sind für institutionelle Investoren besonders attraktiv. So sind Mehrfamilienhäuser wichtige Garantiepfeiler für die Deckung der langfristigen Verbindlichkeiten der Pensionskassen und der wachsenden Ansprüche der zukünftigen Rentner.
Ein weiterer wichtiger Grund für die hohe Bedeutung des hiesigen Mietwohnungsbaus liegt darin, dass die Schweiz - im Unterschied zu anderen Ländern wie Grossbritannien, Irland oder Spanien - die gesetzlichen Rahmenbedingungen aufrecht erhalten konnte, die für einen gut funktionierenden Mietmarkt notwendig sind.

Nachhaltigkeit

Antriebe für die Gestaltung der neuen Wohnobjekte werden weiterhin von einer Diskussion um die Nachhaltigkeit von Gebäuden ausgehen. Gesucht und gebaut werden kompakte Bauhüllen, die Aussenflächen minimieren und Energieeffizienzgewinne sichern. Zusehends "out", weil im Energieverbrauch problematisch, sind stark gerasterte Gebäudefassaden und Laubengänge.

In den letzten Jahren wurden zudem grosse Fortschritte im Fensterbau realisiert. Die Bedeutung verglaster Flächen hat entsprechend zugenommen. Dank grossflächiger Fensterfronten wird es zunehmend möglich, trotz einer höheren Gebäudetiefe mehr Wohnkomfort zu erreichen. Gebäudetiefen von 15 Metern und mehr sind heute keine Seltenheit.

Raumhöhe

Höhere Räume lassen sich als eine Konsequenz der grösseren Gebäudetiefen auffassen. Allerdings spielen hier auch Präferenzen der Nachfragenden – Eigentümer und Mieter – mit. Seit einigen Jahren ist eine grosszügige Raumhöhe zu einem gesuchten Wohnungsmerkmal avanciert. Höhen von 2,70 Metern und mehr sind bei Neubauten häufiger geworden. Von den 5,80 Meter der Renaissancevillen von Andrea Palladio sind wir weit entfernt. Allmählich zeichnet sich jedoch ein Trend zu Zimmerhöhen ab, die in repräsentativen Neubauten der Gründerzeit üblich waren.

Diese Trends dürften uns einige Zeit begleiten. Manche von ihnen dürften eher früher als später in Konflikt mit Bausgesetzen und Planungsprinzipien geraten. Die zahlreichen Debatten um die "richtige" Gebäudehöhe stellen dabei nur ein Beispiel dazu. In obsolete Baugesetze liegt wohl die grösste Beständigkeit des Immobilienmarktes.