Die Ökonomie des Schrebergartens

Kleingärten stellen eine private Nutzung des öffentlichen Bodens dar. Wird die Allgemeinheit für diese Nutzung fair entschädigt? Sind unsere Schrebergärten volkswirtschaftlich sinnvoll?

In der Stadt Zürich kann ein Kleingarten mit einer Fläche von 150 m2 für Fr. 400 pro Jahr gemietet werden. Wie hoch ist der Wert einer alternativen Verwendung des Grundstückes? Betrachten wir zwei mögliche Nutzungen: die Verwendung als Wohnbauland und als öffentlicher Park.  Der durchschnittliche Bodenpreis für Wohnbauland liegt in Zürich bei (mindestens) 1'500 Fr. pro m2. Je nach angenommener Verzinsung entspricht dies einer Bodenmiete von 100 bis 200 Fr. pro Jahr und Quadratmeter. Nach dieser Rechnung stellt die Nutzung einer Parzelle als Schrebergarten eine Verschwendung der knappen städtischen Bodenressourcen dar.

Wie sieht die Rechnung im Vergleich zum öffentlichen Park aus? Hier ist eine Bewertung schwieriger. Parkanlagen kosten Geld, bringen jedoch meistens keine direkten Einnahmen. Das heisst natürlich nicht, dass sie keinen Wert haben. Jogger, Frischverliebte und Picknicker ziehen zweifellos einen Nutzen aus einem Parkbesuch. Zahlreiche Studien haben versucht, diesen Nutzen zu quantifizieren. Die Bewertungen gehen auseinander, weisen aber auf einen hohen Wert der Naherholungsgebiete auf – im Bereich von einige Hundert Franken pro Einwohner und Jahr.

Passionierte Hobbygärtner werden einwenden, dass die Schrebergärten einen wertvollen Beitrag zum Wohl der Gesellschaft leisten. Im Jargon der Ökonomen: sie generieren externe Effekte. Dies mochte im 19. Jahrhundert noch zutreffen, als "die Gartenarbeit zu Fleiss und Familiensinn erziehen und die Arbeiter von Alkohol und Politik fernhalten sollte" (Historisches Lexikon der Schweiz).

Es ist jedoch wahrscheinlich, dass bei einem öffentlichen Park deutlich höhere positiven externen Effekten anfallen. Bereits 1860 hatte der Landschaftsarchitekt Frederick Law Olmsted – Planer des Central Park in New York – geschätzt, dass mit dem Bau der Parkanlage sich die Preise der angrenzenden Liegenschaften verdoppelt hatten. Die damit verbundenen zusätzlichen Steuereinnahmen hatten die Stadt New York für die gesamten Baukosten (inkl. Opportunitätskosten) mehr als entschädigt. Es ist schwer zu glauben, dass beim Bau einer Kleingartenanlage, der gleiche Effekt stattgefunden hätte.

Zürich (fast) so kreativ wie Berlin

Ich habe endlich mit der Lektüre von Richard Floridas Bestseller, The Rise of the Creative Class, angefangen. Interessanterweise hat noch niemand im deutschsprachigen Raum einen Bohemian Index berechnet. Die informativen Zürcher Kreativwirtschaftsberichte, die bestimmt von Floridas Buch inspiriert wurden, vergleichen zwar Zürichs Kreativitätsbranchen mit den nationalen Zahlen, nicht jedoch systematisch mit denen anderer Schweizer Städte. Das wäre mal einer sinnvollen FH-Diplomarbeit wert.
Dem jüngsten Bericht entnehme ich allerdings, dass die Kreativwirtschaft in der Agglomeration Zürich (57'000 Beschäftigte im Jahr 2005) in etwa gleich gross ist wie jene in Berlin (68'000 Beschäftigte). Trotz der hohen Zahl der Zürcher Kreativen ist ihr Beitrag an der Wertschöpfung des Kantons mit 4,5% noch nicht wirklich matchentscheidend. Aber Coolness hat bestimmt hohe positiven externen Effekte...

Immobilien und Einwanderung

Heute hat die Neue Zürcher Zeitung meinen Artikel zum Thema Mieten & Einwanderung (und vieles mehr) veröffentlicht. Leider nur in der Print-Ausgabe. Alle zum Kiosk also...

UPDATE: Der Artikel ist jetzt auch online verfügbar. Hier der Link.

Der Immobiliencrash von... 1350

Als Ergänzung zum hastigen Post von gestern möchte ich auf die informativen Zeitreihen zum Immobilienmarkt, welche der französische Ökonom Jacques Friggit über die Jahre angesammelt hat. Wenn Sie sich fragen, wie sich die Immobilienpreise in Paris seit 1250 entwickelt haben, dann schauen Sie hier nach.
Interessant sind die Ausführungen zum (sehr) langfristigen Zusammenhang zwischen Haushaltseinkommen und Immobilienpreisen in verschiedenen Ländern (F, NL, USA und N). In all diesen Ländern sind die Immobilienpreise höchstens so stark angestiegen wie das durchschnittliche Haushaltseinkommen - und dies trotz unterschiedlichen demografischen Trends, politischen Rahmenbedingungen, Finanzierungskosten usw.

Was die Immobilienpreise (und die Leser) bewegt

Der Stadtökonom ist wieder im Lande. Was hat er in den letzten Wochen verpasst? Zum Beispiel eine Kontroverse über die Wirkung der Einwanderung auf die Immobilienpreise. Eine Studie von Ökonomen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) hat den überdurchschnittlichen Anstieg der Immobilienpreise in gewissen Schweizer Regionen zwischen 2001 und 2006 unmittelbar auf die Einwanderung zurückgeführt.
Meiner Meinung nach reicht die kurze Zeitspanne, mit der sich die SNB-Studie befasste, nicht, um die Frage umfassend zu beantwort. Hierzulande lassen sich neue Wohnungen nicht über Nacht erstellen. Von der Planung bis zum Bezug der Wohnung vergehen oft Jahre. Im Ökonomenjargon ausgedrückt: das Wohnungsangebot ist kurzfristig unelastisch. Es erstaunt daher nicht, dass die zusätzliche Wohnraumnachfrage, die mit einer unerwarteten Einwanderungswelle einhergeht, kurzfristig zu höheren Mieten und Preisen führen kann. Es ist jedoch zu erwarten, dass früher oder später die Immobilieninvestoren auf diese Signale reagieren und das Angebot entsprechend erweitern werden. Als wichtigster Faktor für die Preisentwicklung tippe ich auf das Einkommen. Zahlreiche Studien dokumentieren diesen Zusammenhang, nicht zuletzt dieses häufig zitierte Papier von Chip Case und Bob Shiller.

Taxis, die Spass machen

Taxifahren in BsAs kostet 8 bis 10 Mal weniger als in Zürich. Eine halbstündige Fahrt quer durch die Stadt kostet umgerechnet 5 bis 7 Franken. Der Grund liegt nicht nur in den tiefen Löhnen der Taxifahrer (laut CIA Factbook sind die Löhne in der CH im Durchschnitt 4 Mal höher als in Argentinien). Taxis sind hier einfach allgegenwärtig. Nachts machen sie sogar den grössten Anteil des innerstädtischen Verkehrs aus. Meine Hypothesen, die ich hier zum testen anbiete:

1. Das Angebot an Taxis ist nicht sonderlich rationiert. Der Markt spielt.
2. Der Markt darf spielen, weil die Alternative (=die Busse bzw. Colectivos) ebenfalls in privater Hand ist.
   

Wenn das Buswesen in öffentlicher Hand wäre, hätte die Stadt einen Anreiz, das Taxiangebot zu rationieren. Damit könnte sie "ihre" Transportmittel fördern. Kennt jemand Gegenbeispiele von Städten mit liberaler Taxiordnung und gutem ÖV? Und überhaupt: lässt sich die Begrenzung der Anzahl Taxis in einer Stadt ökonomisch rechtfertigen?

Ab in die Pampa!

Der Stadtökonom zieht für zwei Wochen ohne Computer aufs Land. In der Zwischenzeit überlasse ich die Seite Eure Kommentare. ¡Que se vayan bien!

BsAs vs Chicago 0:1

Chicago und Buenos Aires haben viele Gemeinsamkeiten. Beide Städte waren Agrarmetropolen, Zentren der Fleischverarbeitung und des Getreidehandels. In der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts nahm die Bevölkerung dank Einwanderung stark zu. Chicago war die Wiege des Jazz, BsAs jene des Tangos. Doch ab ca. 1920 trennten sich die Wege; Chicago wurde immer reicher, BsAs blieb zurück. Warum?

In einem neuen Paper untersuchen Ed Glaeser und Felipe Campante (beide Harvard U) eine Reihe von möglichen Erklärungen. Entscheidend für die divergierende Entwicklung war das unterschiedliche Bildungsniveau der Migranten und die Wechselwirkung zwischen Bildung und Politik. Als kleine Kostprobe sei hier auf die schöne Tradition des voto cantado hingewiesen, welche bis 1912 in Argentinien herrschte. Bis dann hatte die Stimmabgabe im Wahllokal verbal zu erfolgen...

Weiter stellen die Autoren die negativen Effekte dar, welche aus der Konzentration von Macht und Bevölkerung in der Hauptstadt Argentiniens folgten. Heute noch kann eine gut organisierte Demonstration in der Capital Federal das ganze Land lahmlegen. Dies macht jede Regierung auf die Partikularinteressen jener Gruppen empfindlich, die besonders effizient Strassenblockaden errichten können.

Die Rustici von Detroit

Der Blog The Urbanophile – quasi ein Kolleg – berichtet eindrücklich vom langsamen Absterben der Stadt Detroit, Hauptstadt der ehemals florierenden US-Autobranche. Wo vor fünfzig Jahren ein dichtes Einfamilienhausviertel war, steht heute eine Streusiedlung mit den weit auseinander liegenden Resten der ursprünglichen Bebauung. In weiten Teilen Detroits liegen die Baukosten über den Immobilienpreisen; der Boden ist wertlos und die Immobilienpreise fallen, langsam aber stetig, mit der Abnutzung der Bausubstanz. 
Eine für Schweizer Verhältnisse undenkbare Situation? Wer gerne wandert, kann die Spuren eines ähnlichen Phänomens, das sich in gewissen Seitentälern des Tessins abspielte, heute noch beobachten.

Grosse Probleme mit dem Kleingeld in BsAs

Sind die Busse – Colectivos, auch Bondi genannt – Schuld an der grossen Münzknappheit, die in Buenos Aires herrschte? Die Krise ist deutlich weniger akut als vor einem Jahr (Einheimische berichten). Damals waren die Porteños bereit, eine halbe Stunde Schlange zu stehen, um das Wechselgeld von 5 Pesos (Fr. 1,30) zu erhalten. Die grössten Banknoten waren für den alltäglichen Einkauf beinahe wertlos. Da die Colectivos grosse Münzbezieher sind, wurden sie der Hortung verdächtigt. Doch die Colectivos erzielen einen Umsatz von ca. CHF 500 Mio. pro Jahr, was nur wenige Prozente des Münzbestandes ausmacht.

Wie kommt es zu einer Münzknappheiten? Der Ökonom Carlo Cipolla identifizierte drei Grundregeln der korrekten Münzversorgung:  

1. Der Nennwert der Münzen muss deutlich über ihrem Metallwert liegen.
2. Die Versorgung muss zentral geregelt werden.
3. Der Umtausch mit der Geldeinheit muss stets gewährleistest sein.

 In Argentinien dürfte eher eine Verletzung der ersten Regel für die Knappheit verantwortlich gewesen sein. Das mangelnde Vertrauen der Bevölkerung in ihrer Zentralbank, die erwartete Inflation und die hohen Metallpreise der letzten Jahre dürften viele Argentinien zur Hortung der Münzen angeregt haben. Mit den nachlassenden Rohstoffpreisen endete die akute Phase der Münzknappheit - zur Erleichterung der Strassenkünstler von San Telmo.

Colectivos

Ich bin für ein paar Wochen in Buenos Aires, Argentinien, Stadt des Tangos, der Einwanderer... und des privaten öffentlichen Verkehrs. Wer zum ersten Mal in der Stadt weilt, ist von der Dichte des Busnetzes (und der Farbpracht der Colectivos) überrascht. Noch exotischer dürfte enem Europäer die Tatsache vorkommen, dass das Buswesen weitgehend in privater Hand liegt. Hundert unabhängige Gesellschaften betreiben die 164 Buslinien der Stadt. Oft betreibt eine Gesellschaft nur eine einzige Linie! Die Busse sind rund um die Uhr im Einsatz, am Tag muss man selten mehr als ein paar Minuten auf den nächsten Bus warten – der Wettbewerb funktioniert. Leider konnten sich die Gesellschaften noch nicht auf eine gemeinsame Tarifierung einigen. Jede Fahrt muss bar bezahlt werden, was für Touristen schnell zum Problem wird, da in Argentinien eine seltsame Münzknappheit herrscht. Das Thema des nächsten Posts dürfte somit schon stehen...

Stromunterbruch

Der Stadtökonom ist vorübergehend umgezogen. Neue Stadt, neuer Kontinent, neue Steckdosen... Nach einer Woche Unterbruch ist es höchste Zeit, die Seite zu reanimieren. Gewisse Rubriken werde ich leider erst nach meiner Rückkehr, Ende Dezember, wieder regelmässig führen können. Perdóna.

Die Ersten werden die Ersten sein

Wenn die Grösse einer Stadt etwas über ihre Attraktivität aussagt, dann hat sich in 150 Jahren in der Schweiz nicht vieles verändert. Mit wenigen Ausnahmen sind die Ersten von damals auch heute ganz vorne.

Welcher Bauboom?

Haben Sie auch den Eindruck, dass zur Zeit in der Schweiz viel gebaut wird? Die vielen Krane in den grösseren Städten täuschen. Hierzulande hat der Bauboom vor 1973 stattgefunden.

Freude am Pendeln (4)

Wöchentliche Lese- und Hörtipps (16.11-22.11).

Steven Levitt und Stephen Dubner, Superfreakonomics, William Morrow, 2009. [noch besser als Freakonomics]

The Chromatics, In The City. [schärfen Sie ihren iPod]

Sigfried Kracauer, Straßen in Berlin und anderswo, Suhrkamp, 2009. [Strassen, Lokale, Dinge und Leute im Berlin von 1926]

Warum vier Stockwerke und nicht fünf?

Ich bin auf der Suche nach den gängigen Theorien der Städtebauer zur städtischen Dichte. Welche Rolle spielen dabei ökonomische Überlegungen? Was hat beispielsweise die Zürcher Planer Anno dazumal dazu veranlasst, vier Stockwerke als die passende Gebäudehöhe zu bestimmen? Warum sind es in Genf fünf? Als Stadtökonom würde ich auf die unterschiedlichen Bodenpreise und auf die Baukosten tippen. Die Städtebauer scheinen aber ganz anders zu denken. Bei meiner Suche bin ich auf "A Pattern Language" von Christopher Alexander gestossen. Kein topaktuelles Buch aber immerhin das meistverkaufte Buch in der Kategorie "Urban Planning" auf amazon.com (Koolhaas' Delirous New York belegt Platz 7). Ich zitiere:

At three or four stories, on can still walk comfortably down to the street, and from a window you can still feel part of the street scene: you can see details in the street--the people.their faces, foliage, shops. From three stories you can yell out, and catch the attention of someone below. Above four stories these connections break down. (...)

We believe, therefore the "four-story limit" is an appropriate way to express the proper connection between buidling height and the health of a people.

So geht die Analyse! Die Vorstellung, dass wir ab dem fünften Stock plötzlich den Kontakt mit unseren Mitmenschen verlieren, scheint mir etwas naiv. Alexanders Modell ist die Stadt des Mittelalters - eine Zeit, nota bene, wo Telefon und Lift unbekannt waren.

Das Ende des freistehenden Einfamilienhauses?

In der letzten Handelszeitung ist ein Artikel von mir erschienen (hier der Link). Mein Titel war als Frage formuliert. Die Redaktion der Zeitung hat wohl dieses Interview gelesen.

Wie der Schweizer Immobilienmarkt die UBS rettete

Ich habe heute einen Vortrag beim IAZI Immobilien-Kongress gehalten. Mein Vorredner war Thomas Jordan, Mitglied des Direktoriums der Schweizerischen Nationalbank. Er stellte dar, wie die Ausgabe von Pfandbriefen, die durch Hypotheken der Grossbanken gedeckt waren, einen wesentlichen Beitrag zur Rettung der UBS leistete. Mein Kommentar dazu: Die Ausgabe von Pfandbriefen im grossen Stil konnte nur stattfinden, weil der Schweizer Eigenheimmarkt stabil bzw. nicht überhitzt war. Die Qualität der Sicherheiten (Schweizer Hypotheken) wurde von den privaten Investoren als genügend hoch betrachtet.

Im Herbst 2008, beim Einsetzen der Krise, hatten viele Finanzexperten das Ende der Diversifikation angesagt, weil mit Ausnahme der Staatsanleihen die Korrelationen zwischen allen Anlageklassen (Aktien, Rohstoffe, Unternehmensanleihen) schlagartig zugenommen hatten. Dabei hatten sie übersehen, dass der Schweizer Immobilienmarkt eine weitere Ausnahme darstellte. Im Unterschied zu den US-Banken konnte die UBS diese Diversifikation ausnützen. So kam der Grossbank in der Not das stabile Schweizer Hypogeschäft zugute.

Leben Sie im Widerspruch?

Sind Sie gegen Hochhäuser und verdichtetes Bauen an städtischen Lagen und machen sich gleichzeitig Sorgen um Klimawandel und Zersiedlung? Dann leben Sie im Widerspruch. Umso mehr, wenn Sie in den USA wohnen, wie Ed Glaeser, Professor in Harvard bei Boston und Guru der Stadtökonomie, in diesem Artikel argumentiert.

Reiches Land, tiefe Eigentumsquote

Auf Wunsch eines anonymen Lesers, der gleich drei weitere plausible Erklärungen für die tiefe Eigentumsquote in der Schweiz vorgeschlagen hat, habe ich die Wohneigentumsquote in den EU-Ländern geplottet. Ich komme demnächst auf dieses Thema zurück.

Freude am Pendeln (3)

Wöchentliche Lese- und Hörtipps (9.11-15.11).

Ed Gleaser, The Economic Approach to Cities, Working paper, 2009.

Vittorio Lampugnani (Hrsg.), Städtische Dichte: Urbanisierungsstrategien für die Schweiz, NZZ Libro, 2007.

Mike Munger und Russ Roberts, The Political Economy of Public Transportation, Econtalk Podcast, 2008.

Zum Nachlesen

Avenir Suisse hat die Referate, die an der Tagung "Zwischen Planung und Markt - Anreize der Siedlungsentwicklung" präsentiert worden sind, im Netz veröffentlicht. Besonders empfehlenswert sind die Beiträge von Paul Cheshire (London School of Economics), Reiner Eichenberger (Uni Fribourg) und Patrik Schellenbauer (Avenir Suisse). Mein Referat finden Sie hier (Disclaimer: die Schriftart stimmt nicht).

Wozu Hochhäuser?

In Zürich wird bald über die maximale Höhe der Gebäude abgestimmt. Im Gemeinderat wurde die Initiative abgeschmettert. Am interessantesten für mich waren die stadtökonomischen Aussagen, die während der Behandlung der Initiative gemacht worden sind. Die folgende Aussage fand ich, sagen wir so, herausfordernd:

Schon heute müssten Hochhäuser hohen Anforderungen genügen, sagte Mirella Wepf (sp.). Sie müssten besonders gut gestaltet sein, dürften nicht zu einer höheren Ausnützung führen und die Nachbarschaft nicht über Gebühr beeinträchtigen.

Hochhäuser, welche die städtische Dichte nicht erhöhen? Wozu soll man dann Hochhäuser bauen?

Eine natürliche Konstante des Immobilienmarktes

Schon Mittwoch - höchste Zeit für ein Update.
In der Schweiz sind die Mieten hoch, sehr hoch sogar. Viele haben den Eindruck, dass wir immer mehr fürs Wohnen ausgeben. Auf der anderen Seite verdienen wir mehr als früher (im Durchschnitt, natürlich). Was überwiegt? Die höheren Löhne oder die höheren Mieten? Weder noch, wie die nächste Abbildung zeigt. Die Schweizer Haushalte geben - jahraus, jahrein - zwischen 15% und 20% ihres Budgets für die Miete aus.

Freude am Pendeln (2)

Wöchentliche Lese- und Hörtipps (2.11-8.11).

Steven E. Landsburg, The Armchair Economist, The Free Press, 1993.

Cormac McCarthy, The Road, Alfred A. Knopf, 2006.

Architecture et ville durable, Métropolitains, France Culture,  8.10.2009.