Totgesagte leben länger

In ihrer Studie zum Schweizer Immobilienmarkt vertreten die Immobilienökonomen der Credit Suisse die These, dass das Wohnmodell Einfamilienhaus "heute nicht mehr gleichermassen wie früher in der Gunst der Nachfrager steht". Begründet wird diese These hauptsächlich mit dem demografischen Wandel. Die Haushalte werden kleiner, was die Nachfrage nach Stockwerkeigentum begünstigen würde. Prompt berichteten mehrere Medien vom "Ende der Einfamilienhäuser" und von ihrem Ersatz durch Eigentumswohnungen.

Ich habe schon mehrmals (hier, hier und hier) eine ähnliche These vertreten, wenn auch nicht aus den gleichen Gründen. "Gefährdet" sehe ich nicht das Einfamilienhaus als Wohnform, sondern das freistehende EFH an guter Lage. Im Zentrum meiner Überlegungen steht zudem nicht die demografische Entwicklung – die Tücken und Schwierigkeiten der demografischen Analyse für die Prognose der zukünftigen Wohnformen sind allgemein bekannt.

Vielmehr gehe ich davon aus, dass höhere Bodenpreise in den Zentren durchaus den Anreiz schaffen, schonend mit der knappen Ressource Boden umzugehen. Beim Bauen in den Zentren wird Boden zunehmend durch Kapital substituiert, das heisst, es werden aufwendigere, höhere Gebäude realisiert, was zu einer verdichteten Bauweise führt. Aus dem gleichen Grund erwarte ich aber auch, dass das Einfamilienhaus in der Peripherie nach wie vor die beliebteste Eigentumsform bleiben wird – trotz ausklingendem Babyboom. (Als Korollar sollte ich noch meine Zweifeln erwähnen, dass sich die optimale, höhere Dichte an den guten Lagen durchsetzen lässt).

Was sagen aber die Daten aus? Eine neue Studie des Statistischen Amtes des Kantons Zürich hilft uns, die Debatte zu klären. Die Studie untersucht die Erneuerung und Verdichtung der Bausubstanz im Kanton Zürich in den letzten fünf Jahren. Die für unsere Anliegen wichtigste Tabelle ist die folgendende:

Der Bestand an Wohnflächen betrug 2008 62 Mio. Quadratmeter, was einer Pro-Kopf Wohnfläche von 46,7 Quadratmetern entspricht. Zwischen 2003 und 2008 wurden 4,9 Mio. Quadratmeter neuer Wohnfläche erstellt, 70 Prozent davon auf grüner Wiese, der Rest auf bereits überbauten Grundstücken

Laut Studie sind Ersatz- und Umbauten in den letzten fünf Jahren eher an zentralen, hochpreiseigen Lagen der Stadt Zürich und des unteren Zürichsees entstanden -- genau so wie die Theorie es vorhersagt. Durch Abbruch und Neubau wurde das vorhandene Gebäudevolumen markant verdichtet: Durchschnittlich wurde jede abgebrochene Wohnung durch zwei ersetzt. Der grösste Beitrag zur Verdichtung kam jedoch nicht aus dem Abbruch von Einfamilienhäusern sondern vor allem aus der Überbauung von Industriebrachen. Besonders viele Objekte sind in Zürich-Nord in diesem Zusammenhang entstanden.

Betrachtet man weiter die neu bebauten Grundstücke, wird es deutlich, dass der Marktanteil des Einfamilienhauses mit 29 Prozent der neuen Wohnfläche nach wie vor hoch ist. Ein Blick auf die Karten in der Publikation zeigt, dass diese neu überbauten Flächen überproportional oft an mässigen Lagen und/oder in ländlichen Gebieten zu finden sind. So lässt sich die Hälfte des Flächenzuwachses in der Region Irchel/Thur auf den Bau von Einfamilienhäusern auf der grünen Wiese zurückführen.

Die Tabelle zeigt zudem, dass die Eigentumswohnung eher ein Substitut der Mietwohnung als ein Ersatz des Einfamilienhauses ist. Der Marktanteil der Mietwohnungen beträgt bei Ersatzneubauten lediglich 27 Prozent, derjenige der Eigentumswohnungen satte 60 Prozent. Hier zeigt sich der (unbeabsichtigte) Einfluss der Mietregulierung, die den Umbau von Miet- in Eigentumswohnungen begünstigt.

Das Fazit? Solange nichts Wesentliches an der Raumplanung geändert wird und die Mobilität weiterhin stark subventioniert bleibt, sehe ich keine grossen Risiken für prospektive Einfamilienhausbesitzer. "Die Berichte über meinen Tod sind stark übertrieben" sagte mal Mark Twain. Das gleiche könnte man vom angekündigten Tod des Schweizer Einfamilienhauses behaupten.

Die Stadt als Hochzeitsmarkt

Mein Kolleg Joern Schellenberg hat einen Artikel zum Umzugsverhalten der Schweizer Haushalte in der neuen Immobilienbeilage des Tages-Anzeigers geschrieben. (Die Beilage ist am 12. April erschienen; leider ist sie noch nicht online verfügbar). Jörn hat die im letzten Semester bei der Post gemeldeten Umzüge innerhalb der Schweiz ausgewertet.

Ein typisches Bild zeigt sich auf: man zieht als Single in die Stadt ein, bleibt einige Jahre und zieht später wieder als Paar aus der Stadt aus. Der Hauptgrund für den Umzug dürfte in den Lebenshaltungskosten liegen. Familien beanspruchen mehr Platz; Wohnen ist in der Agglomeration billiger.

Es gibt jedoch eine interessante Alternativerklärung. Empirische Studien belegen, dass die Wahrscheinlichkeit, in die Peripherie oder in kleinere Städte zu ziehen, mit der Heirat sprunghaft zunimmt, auch wenn die Paare keine Kinder planen. Auf der anderen Seite weisen Paare, die auf dem Land wohnen, eine deutlich erhöhte Neigung auf, an zentrale Orten zurückzukehren, wenn sie sich scheiden lassen. Ich zitiere aus einem interessanten neuen Paper von Peter Gautier und Koautoren von der Uni Amsterdam:

Cities are dense areas where singles can meet more potential partners than in rural areas. To enjoy those benefits, they are willing to pay a premium in terms of higher housing prices. Once married, the benefits from meeting more potential partners vanish and married couples move out of the city. Attractive singles benefit most from a dense market and are therefore more likely to move to the city.

Kann dies ein Grund für meinen Umzug nach Wipkingen sein?

Treffe den Stadtökonom...

Ich werde am Podiumsgespräch der SVIT-Immobilienmesse zum Thema "Immobilienmärkte und ihre Zukunft" am kommenden Samstag, den 17. April 2010, teilnehmen. Die Messe findet in der Maag-Halle in Zürich statt. Die Ökonomin der SNB, Marlene Amstad, wird ein Eingangsreferat halten. Man sieht sich dort?

Die verlieren in der Krise: Filmstars und Immobilieneigentümer

Welche Einwohner verlieren am meisten, wenn ihre Stadt von der Wirtschaftskrise betroffen ist?

Nehmen wir an, eine Stadt sei auf die Produktion bestimmter Güter spezialisiert, wie Detroit auf Autos, Hollywood auf Filme oder La Chaux-de-Fonds auf Uhren. Für die Produktion von diesen Gütern werden drei Inputs (auch Produktionsfaktoren genannt) benötigt: Arbeit, Kapital (Maschinen und Geräte) und Boden (Büros, Filmstudios oder Fabriken). Wenn die Nachfrage nach Autos, Filmen oder Uhren plötzlich versiegt, welcher der drei Gruppen - Arbeitnehmer, Kapitalgeber oder Immobilieneigentümer - muss mit den grössten Einkommenseinbussen rechnen?

Die elementare mikroökonomische Theorie hat eine klare Antwort: Am meisten zu verlieren haben diejenigen Faktoranbieter, die einer unelastischen Faktornachfrage gegenüberstehen. Auf Deutsch: Verlierer sind die Anbieter von jenen Produktionsfaktoren, die in einer fixen Menge verfügbar sind. Das sind beispielsweise sehr spezialisierte Arbeitnehmer wie Filmstars. Für diese Superspezialisten gibt es kaum Substitute. Das heisst aber auch, dass man Filmstars nur in Filmen einsetzen kann (oder ansonsten als Tellerwäscher). Ihre Löhne bestehen quasi ausschliesslich aus Rente. Geht die Nachfrage nach neuen Filmen zurück, werden sie eine drastische Lohnkürzung hinnehmen müssen.

Boden ist ebenfalls ein "starrer" Faktor. Die Menge an Boden lässt sich kaum vermehren. In einer spezialisierten Stadt werden also die Immobilieneigentümer in der Krise besonders leiden. Denken Sie zum Beispiel an die ehemalige DDR, die auf die Produktion von real existierendem Sozialismus spezialisiert war. Als die Nachfrage nach diesem "Gut" drastisch zurückging (und nicht schnell ersetzt werden konnte), gingen die Boden- und Immobilienpreise in den Keller. Etliche Immobilieninvestoren, die nach der Wende in den neuen Bundesländern investiert hatten, gingen Pleite. Die Löhne der mobilen Arbeitskräfte -- sobald sie den Westen erreichten -- nahmen jedoch schnell zu.

Aus der Sonderbeilage Immobilien der NZZ

Die neueste Sonderbeilage Immobilien der NZZ ist äusserst gut gemacht. Dieses Mal ist eine klare Linie erkennbar. Man könnte die Beilage mit einen Satz zusammenfassen: Wir müssen verdichten!
Leider ist die Beilage noch nicht online verfügbar. Schade, weil sie auch einige Perlen enthält, die das Herz jedes stadtökonomisch interessierten Besserwissers höher schlagen lassen. Wie zum Beispiel die folgende Aussage:

"Eine – ebenfalls bereits praktizierte – Alternative [um die Landpreise zu senken] sind Ausnützungsboni bei kostengünstigem Bauen, was faktisch einer Landverbilligung gleichkommt."

Stimmt das? Nehmen wir mal an, der Bauherr könne mit einem Ausnützungsbonus rechnen. Der Bonus erhöht den Wert der Liegenschaft, weil der Bauherr jetzt mehr Wohnfläche erstellen darf. Die Bodenpreise ergeben sich als Differenz (Residualwert) von Immobilienpreis und Baukosten. Mit dem Ausnützungsbonus werden also die Landpreise entsprechend... steigen. Die höhere Ausnützung wird im Bodenpreis kapitalisiert. Es sei denn, die für den Investor optimale Dichte läge unter der maximal zulässigen Dichte. Dann hätte ein Ausnützungsbonus gar keine Wirkung auf die Landpreise.

Das verrückteste Immobilienprojekt der Welt

Eine bestechende Idee -- für Ökonomen, mindestens.

Führen höhere Bodenpreise zu einer höheren baulichen Dichte?

Anbei finden Sie das Papier, das ich in meinem Artikel in der Immobilienbeilage der NZZ erwähne (English only). Die Beilage erscheint morgen Mittwoch.

New Estimates of the Elasticity of Substitution for Residential Housing

Die S-Bahn und der Immobilienmarkt

Radio DRS hat mich zum Thema "S-Bahn und Immobilienmarkt" interviewt. Hier der Link zum Interview. Anbei finden Sie, was ich wirklich sagen wollte.

Wie hat die S-Bahn Zürich verändert? 

Die S-Bahn ist in den letzten 20 Jahren die treibende Kraft in der Veränderung der Agglomeration Zürich gewesen. Dank S-Bahn wurde es für viele möglich, aus immer weiter entfernten Wohnorten günstig in die Stadt zu pendeln. Die S-Bahn hat also die Wohnortentscheidung von vielen Haushalten direkt beeinflusst. Etwa 130'000 Personen pendeln täglich mit dem ÖV in die Stadt Zürich; weitere Tausende pendeln in die umliegenden Gemeinden, die das erweiterte Zentrum der Agglomeration bilden. Der Marktanteil der S-Bahn am Pendelverkehr liegt bei rund 37 Prozent, eine im Schweizer und im internationalen Vergleich hohe Zahl. 

Damit hat die S-Bahn indirekt auch einen grossen Einfluss auf den Immobilienmarkt ausgeübt: Die relative Attraktivität der Agglomeration im Vergleich zum Zentrum wurde erhöht. Man kann das auch negativ formulieren: die Attraktivität der Stadt Zürich als Wohnort hat sich relativ verschlechtert. Ein effizientes Bahnnetz mit hoher Taktfrequenz lässt die Boden- und Immobilienpreise der Agglomeration stärker ansteigen als im Zentrum.

Waren diese Veränderungen positiv? 

Dank S-Bahn konnten die Wünsche der Einwohner nach mehr Wohnraum zu günstigeren Mieten und Preisen als im Zentrum erfüllt werden. Gemessen am Bestand wird in den Agglomerationsgemeinden ungefähr 3 bis 4 Mal mehr gebaut als in der Stadt Zürich. Wo vorher die Milchkühe grasten, wohnen heute Menschen. Da die Wertschöpfung der Wohnnutzung höher ist als die landwirtschaftliche, ist dies ökonomisch gesehen klar ein Gewinn. Immobilien- und Verkehrsökonomen sind sich jedoch einig, dass es auch negative Effekte gibt. Die negativen Effekte sind damit verbunden, dass die Mobilität (die private wie die öffentliche) allgemein zu billig ist. Ein grosser Teil der Mobilitätskosten wird von der Allgemeinheit getragen, nicht von den Verursachern. Die billige Mobilität verstärkt den Suburbanisierungsprozess – sie fördert beispieslweise die Abwanderung der Familien aus den Zentren. Es entsteht eine paradoxe Situation: die Kerngemeinden, in unserem Fall die Stadt Zürich, müssen Wohnungen für Familien subventionieren, damit diese nicht vermehrt in die Peripherie auswandern. Hinzu kommen die externen Kosten der "Zersiedlung“, unter anderem einen exzessiven Bodenverbrauch.

Die Nettoeffekte wurden nie konsequent berechnet. Ich vermute allerdings, dass sie stark positiv sind, weil die Wohnausgaben einen grossen Anteil des Budgets der Haushalte ausmachen. Jede Verminderung der Mieten und Preise führt zu einer starken Zunahme der Wohlfahrt der Haushalte.

Maxmiete für Minergie?

Ich bin Mitautor einer neuen Studie zur Zahlungsbereitschaft der Mieter für energieeffizientes Wohnen. Wie viel, glauben Sie, sind die Mieter bereit dafür zu zahlen? Die Antwort finden Sie hier.

Hohe Mieten, noch höhere Löhne

Obschon das Wohnen in der Schweiz im europäischen Vergleich als teurer gilt, ist die finanzielle Belastung der Haushalte nicht übermässig hoch. Zudem ist dieser Anteil seit Jahrzehnten konstant. Mit einem Anteil von 19 Prozent an den Konsumausgaben sind die reinen Mietausgaben ungefähr gleich hoch wie in den 30er Jahren. Sie sind nur zwei Prozentpunkte höher als in den Siebzigern (siehe Abbildung). Wohnen ist heute also nicht weniger bezahlbar.

Betrachtet man jedoch die Entwicklung der Mieten, dann zeichnet sich ein ganz anderes Bild ab. In der Schweiz haben sich die Mieten in den letzten 50 Jahren real verdoppelt. Die relativ konstante Belastung des Budgets der Haushalte lässt sich demnach nur auf den phänomenalen Anstieg der Einkommen zurückführen. Diese haben sich seit Mitte des 20. Jahrhunderts mehr als verdreifacht.

Sind die Schweizer Eigentümer "hochverschuldet"?

Im letzten "Geldspiegel" der NZZ am Sonntag rät Fritz Pfiffner den Hauseigentümern, ihre Hypotheken zurückzuzahlen. Pfiffner vergleicht die durchschnittliche Verzinsung der Hypotheken (ca. 3%) mit der aktuellen Verzinsung der Bundesobligationen, welche deutlich tiefer liegt. Dieser Vergleich hinkt: Eine marginale Grösse wird mit einer Durchschnittsgrösse in Relation gesetzt. Würde man "Äpfel mit Äpfeln" vergleichen, d.h. die Rendite der Bundesobligationen mit dem Zinssatz von neuen Hypotheken, würde der vermeintliche Vorteil der Zurückzahlung dahinschwinden.

Weiter im Artikel wird vor der hohen Hypothekarverschuldung der Schweizer Haushalte gewarnt. Gemessen am Verhältnis zum BIP weist unser Land einen weltweiten Rekordwert auf, der nur von... Island übertroffen wird. Soll diese Rangliste unsere Sorgenfalten vertiefen? Nicht wirklich. Der wichtigste Risikotreiber bei Hypotheken ist das Verhältnis zwischen Hauspreis und Hypothekarschuld bzw. die Belehnung. Dieses Verhältnis dürfte in der Schweiz im Durchschnitt bei 60% liegen. Bei Neuhypotheken (=marginale Belehnung) liegt es bei schätzungsweise 80%. Das sind international gesehen ganz gesunde Werte. In den USA liegt die effektive Durchschnitts-belehnung in manchen Staaten zur Zeit über 95 Prozent. 

UPDATE: Ich bin neuerdings auf diese Statistik aufmerksam gemacht worden. Die durchschnittliche Belehnung lag 2008 bei 44%.

Wie die Baugenossenschaften nach Zürich kamen

Das Thema der "Wohnungsnot" steht im Zentrum der Zürcher Stadtrats- und Gemeinderatswahlen. Die Linke möchte mehr subventionierte Wohnungen bzw. mehr sozialen Wohnungsbau; das bürgerliche Lager ist mit dem gegenwärtigen Anteil von 25 Prozent zufrieden. Nota bene: keine einzige Partei spricht sich für eine Abnahme des Anteiles.
Ein Viertel aller Genossenschaftswohnungen der Schweiz befindet sich in der Stadt Zürich. Warum diese hohe Konzentration? Die Boomjahre des genossenschaftlichen Wohnungsbaus in Zürich erfolgten nach den beiden Weltkriegen. Das ist kein Zufall: In den Kriegsjahren nahm die Inflationsrate rasch zu. Dies veranlasste den Bundesrat, per Notrecht den Wohnungsmarkt zu regulieren. Mit mehreren dringenden Bundesbeschlüssen wurde versucht, weitere Mietpreissteigerungen zu verhindern. Mit welchem Erfolg? Wie der Zürcher Ökonom Manuel Saitzew bereits 1920 in einem meisterhaften Gutachten feststellte, kam mit der Einführung der Mietkontrolle der privaten Wohnungsbau zum Erliegen. Als "Lösung" sprang der Staat in die Bresche, die er selber geschaffen hatte. Die Stadt Zürich förderte aktiv die Gründung von Wohnbaugenossenschaften. Erst nach der teilweisen Abschaffung der Mietpreiskontrollen (1922 und 1950) nahm die private Bautätigkeit wieder zu. Der Rest ist Geschichte.

Planung ohne Planer

Ein schönes Zitat von H.A. Simon zum Thema "Städtebau ohne Planung".

I retain vivid memories of the astonishment and disbelief expressed by the architecture students to whom I taught urban land economics many years ago when I pointed to medieval cities as marvelously patterned systems that had mostly just “grown” in response to myriads of individual decisions.
To my students a pattern implied a planner in whose mind it had been conceived and by whose hand it had been implemented. The idea that a city could acquire its pattern as “naturally” as a snowflake was foreign to them. They reacted to it as many Christian fundamentalists responded to Darwin: no design without a Designer!

Herbert A. Simon, The Sciences of the Artificial, MIT Press, 1996, S. 33.

Simon, der 1978 den Nobelpreis in Ökonomie erhielt, hatte in den 40er Jahren am Architekturdepartement des Illinois Institute of Technology gelehrt. Das Departement stand damals unter der eisernen Leitung von Mies van der Rohe.

Urbane Märchen (2)

Die Nachteile einer schlechten Lage lassen sich dank sehr guter Architektur stets wett machen.

Eine unter Architekten und Städteplanern oft gehörte Aussage. Meistens ist es das Rezept zum kommerziellen Misserfolg. Ein gutes Beispiel dazu finden Sie hier.

Hohe Zürcher Mieten?

Die Mieten sind so hoch, dass sich nur die wenigsten eine Wohnung in der Stadt leisten können.

Wie oft haben Sie diese Aussage gelesen oder gehört? Wenn Sie in der Stadt Zürich wohnen, bestimmt sehr oft -- in zwei Wochen finden die Wahlen statt. Wiederholung allein reicht allerdings nicht, um den Satz richtig zu machen. In Wahrheit sind die Mieten deshalb hoch, weil sich so viele Leute eine Wohnung in der Stadt leisten können. Die Ursache der hohen Mieten ist die grosse Nachfrage nach Wohnraum. Die Nachfrage ist gross, wenn sich viele das Wohnen in der Stadt leisten wollen -- und können. In Zürich deuten die tiefen Leerstände eher darauf hin, dass die Mieten nach wie vor zu billig sind.

Urbane Märchen (1)

Unsere Sinne können uns in die Irre führen. Das gilt nicht nur für die Form der Erde sondern auch für viele immobilienökonomische Vorgänge. Ich habe eine kleine Liste von "ökonomischen Täuschungen" zusammengetragen. Die erste wird den Wählern der Stadt Zürich (und anderswo) nicht ganz unbekannt vorkommen. 

In Zürich (London/Paris/New York…) wird mehr gearbeitet und verdient als sonst in der Schweiz (England/Frankreich/USA), weil in der Stadt die Lebenshaltungskosten, insbesondere die Mieten, höher sind.

Prüfungsfragen

Ich bin zur Zeit geschäftlich überlastet und in Verzug mit den Posts -- bleiben Sie am Apparat! Gestern Abend habe ich noch nebenbei die Hälfte einer Prüfung für die ETH-Architekturstudenten hergezaubert. Anbei eine Frage, die ich nicht stellen werde:

Der bezahlte Preis für ein Haus entspricht der Zahlungsbereitschaft

a. des meistbietenden Kaufinteressenten (= des Käufers).

b. des Kaufinteressenten mit der zweithöchsten Zahlungsbereitschaft.

c. des Verkäufers, wenn er das Haus wieder erwerben müsste.

d. a. und c. treffen beide zu.

Alles relativ?

Eine andere Sicht der Dinge - kurz und prägnant.

Wer baut nachhaltig?

"Nachhaltigkeit" ist in aller Munde, wenn man diesen Bericht aus dem WEF in Davos glaubt. In der Schweiz wird nicht nur viel darüber geredet; es wird auch vermehrt "nachhaltig" gebaut. Die regionalen Unterschiede sind jedoch beträchtlich: in Zürich und Genf erfüllt mehr als ein Drittel der neuen Wohnungen den Minergie-Standard. In Lausanne hingegen wurden zwischen 2004 und 2008 bloss 2 Prozent der Neubauten entsprechend zertifiziert. Wie lassen sich diese Unterschiede erklären? Ich schlage drei (mehr oder weniger testbare) Hypothesen vor:

1. Minergie-Häuser werden eher da gebaut, wo viel gebaut wird (das ist beinahe eine Tautologie).
2. Minergie-Häuser werden da gebaut, wo "Grüne" Wähler ansässig sind.
3. Minergie-Häuser werden da gebaut, wo die Subventionen besonders grosszügig sind.
4. Minergie-Häuser werden da gebaut, wo die Mieter/Eigentümer über ein höheres Einkommensniveau verfügen.

Kann sich jemand weitere Hypothesen ausdenken, die ich testen könnte?

Lohnen sich Immobilienschätzungen?

Stellen sie sich vor, sie möchten ihren Anteil an einem Haus, das sie im Miteigentum besitzen, der anderen Partei verkaufen. Diese Partei ist bereit, ihren Anteil zum Schätzpreis zu übernehmen. Für die Preisbestimmung stehen ihnen zwei Alternativen zur Verfügung: Sie können eine Schätzung durch einen Schätzexperten durchführen lassen oder eine vereinfachte Online-Schätzung vornehmen, wie sie beispielsweise homegate.ch anbietet. In der einfachsten Variante ist die Online-Schätzung bereits ab 15 Fr. verfügbar. Die Schätzung eines professionellen Schätzers mit Besichtigung vor Ort kostet um die 800 Fr. Lohnt sich der Aufwand?

Um diese Frage zu beantworten, möchte ich ein kleines Gedankenexperiment durchführen. Ich nehme mal an, dass beide Methoden unverzerrte Schätzungen liefern bzw. dass sowohl der Schätzer als auch das Online-Tool nicht systematisch daneben liegen. Die Antwort hängt dann von der relativen Genauigkeit der Schätzverfahren ab. Erfahrungsgemäss beträgt der Standardfehler eines statistischen Modells wie jenes von homegate.ch um die 15%. Im Klartext: in 2/3 der Fälle liegt die Schätzung innerhalb eines Intervalls von +/-15% um den wahren, jedoch unbekannten, Hauswert. Ein Immobilienschätzer müsste in der Lage sein, diesen Fehler weiter zu reduzieren. Durch eine Besichtigung kann er zahlreiche preisbestimmenden Eigenschaften eruieren, die in den einfachen Online-Tools nicht berücksichtigt werden. Hinzu kommt, dass der Online-Rechner ihm ebenfalls zur Verfügung steht... Nehmen wir also an, dass der Standardfehler des Schätzers nur 10 Prozent beträgt.

Wie lautet also die Antwort? Ein Stück des Puzzles fehlt uns noch. Die billigere Variante (Online-Rechner) ist riskanter als die Profischätzung, weil sie häufiger zu tiefe oder zu hohe Schätzungen liefert -- die Streuung des Schätzfehlers ist ja grösser. Die Entscheidung für die eine oder andere Methode hängt also auch von ihrer Abneigung gegenüber Risiken ab (Risikoaversion). Unter einer "normalen" Risikoaversion lässt sich zeigen, dass man ungefähr 0,6 Prozent des Hauswertes ausgeben sollte, um den Standardfehler der Schätzung von 15 Prozent auf 10 Prozent zu reduzieren (*). Ist der Haus Fr. 500'000 wert, sind das über drei Tausend Franken.

Information hat in diesem Fall einen hohen Wert. Unter diesen Bedingungen lohnt sich, einen Profischätzer zu beauftragen.

(*) Ich verwende dabei die Approximierung von De Finetti-Arrow-Pratt mit einem Koeffizient der relativen Risikoaversion von 1. Die Prämiedifferenz beträgt dann (1/2)*(0.15^2-0.1^2) = 0.625%.

Die Ökonomie des Schrebergartens

Kleingärten stellen eine private Nutzung des öffentlichen Bodens dar. Wird die Allgemeinheit für diese Nutzung fair entschädigt? Sind unsere Schrebergärten volkswirtschaftlich sinnvoll?

In der Stadt Zürich kann ein Kleingarten mit einer Fläche von 150 m2 für Fr. 400 pro Jahr gemietet werden. Wie hoch ist der Wert einer alternativen Verwendung des Grundstückes? Betrachten wir zwei mögliche Nutzungen: die Verwendung als Wohnbauland und als öffentlicher Park.  Der durchschnittliche Bodenpreis für Wohnbauland liegt in Zürich bei (mindestens) 1'500 Fr. pro m2. Je nach angenommener Verzinsung entspricht dies einer Bodenmiete von 100 bis 200 Fr. pro Jahr und Quadratmeter. Nach dieser Rechnung stellt die Nutzung einer Parzelle als Schrebergarten eine Verschwendung der knappen städtischen Bodenressourcen dar.

Wie sieht die Rechnung im Vergleich zum öffentlichen Park aus? Hier ist eine Bewertung schwieriger. Parkanlagen kosten Geld, bringen jedoch meistens keine direkten Einnahmen. Das heisst natürlich nicht, dass sie keinen Wert haben. Jogger, Frischverliebte und Picknicker ziehen zweifellos einen Nutzen aus einem Parkbesuch. Zahlreiche Studien haben versucht, diesen Nutzen zu quantifizieren. Die Bewertungen gehen auseinander, weisen aber auf einen hohen Wert der Naherholungsgebiete auf – im Bereich von einige Hundert Franken pro Einwohner und Jahr.

Passionierte Hobbygärtner werden einwenden, dass die Schrebergärten einen wertvollen Beitrag zum Wohl der Gesellschaft leisten. Im Jargon der Ökonomen: sie generieren externe Effekte. Dies mochte im 19. Jahrhundert noch zutreffen, als "die Gartenarbeit zu Fleiss und Familiensinn erziehen und die Arbeiter von Alkohol und Politik fernhalten sollte" (Historisches Lexikon der Schweiz).

Es ist jedoch wahrscheinlich, dass bei einem öffentlichen Park deutlich höhere positiven externen Effekten anfallen. Bereits 1860 hatte der Landschaftsarchitekt Frederick Law Olmsted – Planer des Central Park in New York – geschätzt, dass mit dem Bau der Parkanlage sich die Preise der angrenzenden Liegenschaften verdoppelt hatten. Die damit verbundenen zusätzlichen Steuereinnahmen hatten die Stadt New York für die gesamten Baukosten (inkl. Opportunitätskosten) mehr als entschädigt. Es ist schwer zu glauben, dass beim Bau einer Kleingartenanlage, der gleiche Effekt stattgefunden hätte.

Zürich (fast) so kreativ wie Berlin

Ich habe endlich mit der Lektüre von Richard Floridas Bestseller, The Rise of the Creative Class, angefangen. Interessanterweise hat noch niemand im deutschsprachigen Raum einen Bohemian Index berechnet. Die informativen Zürcher Kreativwirtschaftsberichte, die bestimmt von Floridas Buch inspiriert wurden, vergleichen zwar Zürichs Kreativitätsbranchen mit den nationalen Zahlen, nicht jedoch systematisch mit denen anderer Schweizer Städte. Das wäre mal einer sinnvollen FH-Diplomarbeit wert.
Dem jüngsten Bericht entnehme ich allerdings, dass die Kreativwirtschaft in der Agglomeration Zürich (57'000 Beschäftigte im Jahr 2005) in etwa gleich gross ist wie jene in Berlin (68'000 Beschäftigte). Trotz der hohen Zahl der Zürcher Kreativen ist ihr Beitrag an der Wertschöpfung des Kantons mit 4,5% noch nicht wirklich matchentscheidend. Aber Coolness hat bestimmt hohe positiven externen Effekte...

Immobilien und Einwanderung

Heute hat die Neue Zürcher Zeitung meinen Artikel zum Thema Mieten & Einwanderung (und vieles mehr) veröffentlicht. Leider nur in der Print-Ausgabe. Alle zum Kiosk also...

UPDATE: Der Artikel ist jetzt auch online verfügbar. Hier der Link.

Der Immobiliencrash von... 1350

Als Ergänzung zum hastigen Post von gestern möchte ich auf die informativen Zeitreihen zum Immobilienmarkt, welche der französische Ökonom Jacques Friggit über die Jahre angesammelt hat. Wenn Sie sich fragen, wie sich die Immobilienpreise in Paris seit 1250 entwickelt haben, dann schauen Sie hier nach.
Interessant sind die Ausführungen zum (sehr) langfristigen Zusammenhang zwischen Haushaltseinkommen und Immobilienpreisen in verschiedenen Ländern (F, NL, USA und N). In all diesen Ländern sind die Immobilienpreise höchstens so stark angestiegen wie das durchschnittliche Haushaltseinkommen - und dies trotz unterschiedlichen demografischen Trends, politischen Rahmenbedingungen, Finanzierungskosten usw.

Was die Immobilienpreise (und die Leser) bewegt

Der Stadtökonom ist wieder im Lande. Was hat er in den letzten Wochen verpasst? Zum Beispiel eine Kontroverse über die Wirkung der Einwanderung auf die Immobilienpreise. Eine Studie von Ökonomen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) hat den überdurchschnittlichen Anstieg der Immobilienpreise in gewissen Schweizer Regionen zwischen 2001 und 2006 unmittelbar auf die Einwanderung zurückgeführt.
Meiner Meinung nach reicht die kurze Zeitspanne, mit der sich die SNB-Studie befasste, nicht, um die Frage umfassend zu beantwort. Hierzulande lassen sich neue Wohnungen nicht über Nacht erstellen. Von der Planung bis zum Bezug der Wohnung vergehen oft Jahre. Im Ökonomenjargon ausgedrückt: das Wohnungsangebot ist kurzfristig unelastisch. Es erstaunt daher nicht, dass die zusätzliche Wohnraumnachfrage, die mit einer unerwarteten Einwanderungswelle einhergeht, kurzfristig zu höheren Mieten und Preisen führen kann. Es ist jedoch zu erwarten, dass früher oder später die Immobilieninvestoren auf diese Signale reagieren und das Angebot entsprechend erweitern werden. Als wichtigster Faktor für die Preisentwicklung tippe ich auf das Einkommen. Zahlreiche Studien dokumentieren diesen Zusammenhang, nicht zuletzt dieses häufig zitierte Papier von Chip Case und Bob Shiller.