Wir retten Zürich

Im Rahmen einer kurzen Präsentationsreihe zum Thema "Spekulation" werde ich mich für die Überlegenheit der Märkte gegenüber der Politik aussprechen. Komm zu "Graumarkt" und nimm am anarcho-kapitalistischen Spiel teil! Selbstverständlich kann man dabei Geld gewinnen...

Première am 1. Juli; Vorstellungen finden auch am Fr. 2.7 und Sa. 3.7 statt.
Teil der Veranstaltung "Wir retten Zürich - 20 Jahre Gessnerallee".

Le Locle, bleib locker!

Städterankings sind populär geworden. Nicht selten lösen sie Wirbel aus, vor allem bei den schlecht platzierten. Die Stadt Le Locle -- welche in mehreren Ranglisten ungünstig abschneidet -- sah sich sogar dazu veranlasst, einen Comic herauszugeben (Achtung: explicit content...), der die herbe Schönheit dieser Wiege der Uhrenindustrie illustrieren soll. Band 2 wird vorbereitet.

Ist diese Aufregung gerechtfertigt? Nein, meine ich in einem Artikel, der am Mittwoch in der Handelszeitung erscheinen soll. Lebensqualität hat eben ihren Preis: Auf einem funktionierenden Immobilienmarkt muss sie in Form von hohen Wohnkosten und womöglich tieferen Einkommen erkauft werden. Im Gleichgewicht ist der marginale Umzugswillige indifferent zwischen einem Standort und einem anderen. Die klassische Referenz dazu ist der JPE Artikel von Jennifer Roback aus dem Jahr 1982. Ich frage mich, ob unsere Rankers je davon gehört haben.

UPDATE: Hier der Link zum Artikel in der HZ

Take a walk on the RealSite

Ich werde morgen Dienstag einen Vortrag an der RealSite in Zürich-Örlikon halten. Der Titel meines Panels ist "Drohen Inflation und Zinsanstieg? Betrachtungen zum makroökonomischen Umfeld". Hier der Link zum Programm. Makro ist nicht wirklich meine Spezialität, aber ich werde bestimmt nicht der einzige Halb-Laie sein, der um seine Expertenmeinung gebeten wird.

Ich denke übrigens nicht, dass die Inflation droht. Ich erwarte, dass die Zinsen weiterhin tief bleiben, was mittelfristig zu einem Problem werden kann. Die aufkeimende Tendenz zur Entkoppelung der Immobilienpreise zu den Mieten - die im Zentrum meines Vortrages steht - stellt ein bedenkliches Symptom dar.

Specie rara Mietwohnung

Hier der Entwurf eines Artikels, der demnächst in Finanz und Wirtschaft erscheinen soll.



In ihrer Studie zum Schweizer Immobilienmarkt vertreten die Immobilienökonomen der Credit Suisse die These, dass das Wohnmodell Einfamilienhaus heute nicht mehr gleichermassen wie früher in der Gunst der Nachfrager stehe. Begründet wird diese These hauptsächlich mit dem demografischen Wandel. Die Haushalte werden kleiner, was die Nachfrage nach Stockwerkeigentum begünstigen würde. Prompt berichteten Medien vom "Ende der Einfamilienhäuser" und von ihrem Ersatz durch Eigentumswohnungen.


Was sagen die Daten aus? Eine neue Studie des Statistischen Amtes des Kantons Zürich hilft uns, die Debatte zu klären. Die Studie hat die Erneuerung und Verdichtung der Bausubstanz in den letzten fünf Jahren untersucht. Auch wenn sie auf den Kanton Zürich begrenzt ist; dürfte sie auch für andere Metropolitanregionen wie Basel oder Genf Gültigkeit haben.

Laut Studie wurden zwischen 2003 und 2008 5 Mio. Quadratmeter neuer Wohnfläche erstellt, 70 Prozent davon auf grüner Wiese, die restlichen Fläche auf bereits überbauten Grundstücken (siehe Abbildung). Die Ersatz- und Umbauten sind überwiegend an zentralen, hochpreisigen Lagen der Stadt Zürich und rund um den Zürichsee entstanden. Hier wird tatsächlich das Einfamilienhaus zur Rarität: diese Bauform machte bloss 13 Prozent der neuen Wohnflächen aus.

Die Ursache für diesen Trend liegen vorwiegend in den gestiegenen Landkosten. Höhere Bodenpreise in den Zentren schaffen den Anreiz, schonend mit der knappen Ressource Boden umzugehen. Beim Bauen in den Zentren wird Boden durch Kapital substituiert, das heisst, es werden aufwendigere, höhere Gebäude realisiert, was zu einer verdichteten Bauweise führt. Freistehende Einfamilienhäuser sind bei einem Bodenpreis von 1500 oder mehr nur noch an exklusiven Lagen – wo die Zahlungsbereitschaft für Privacy und Luxus durchaus vorhanden ist – eine wirtschaftlich sinnvollste Wohnnutzung.

Die Studie des Statistischen Amtes des Kantons Zürich bestätigt diese These. Durch Abbruch und Neubau wurde das vorhandene Gebäudevolumen rund um den Zürichsee und in der Stadt markant verdichtet. Durchschnittlich wurde jede abgebrochene Wohnung durch zwei ersetzt. Der grösste Beitrag zur Verdichtung kam jedoch nicht aus dem Abbruch von Einfamilienhäusern sondern aus der Überbauung von zentral gelegenen Industriebrachen. Besonders viele Objekte sind in Zürich-Nord und in Winterthur in diesem Zusammenhang entstanden. Die Schweiz hatte 2005 17 Millionen Quadratmeter Industriebrache. Dies entspricht der Fläche der Stadt Genf – mit Vororten. Schweizweit schätzt man, dass Wohnraum für 200'000 Personen auf Industriebrachen entsehen könnte. Die Hälfte davon befindet sich in Grosszentren.

Specie rara Mietwohnung

Zwischen 2003 und 2008 machten Einfamilienhäuser im Kanton Zürich nach wie vor ein Viertel der neuen Wohnflächen aus. Neue Einfamilienhäuser entstehen fast ausschliesslich auf der grünen Wiese, vorwiegend in den peripheren Gebieten, da wo günstiges Bauland verfügbar ist.

Nicht das Einfamilienhaus, sondern die Mietwohnung wird durch den Bau von Eigentumswohnungen konkurrenziert. Der Marktanteil der Mietwohnungen beträgt bei Ersatzneubauten lediglich 26 Prozent, derjenige der Eigentumswohnungen satte 60 Prozent.

Hier zeigt sich der (unbeabsichtigte) Einfluss der Mietregulierung, die den Umbau von Miet- in Eigentumswohnungen langfristig begünstigt. Wer an zentraler Lage ein Mehrfamilienhaus umbaut, erzielt zur Zeit eine höhere Rendite auf dem freien Eigentumsmarkt als auf dem regulierten Mietmarkt. Der Verdrängungswettbewerb zwischen institutionellen Immobilieninvestoren – welche an den stabilen Cash Flows der Mietwohnungen erneut Interesse zeigen -- und den privaten Stockwerkeigentümern scheint sich in den Zentren zugunsten der letzteren zu wenden.

Die institutionellen Investoren konzentrieren sich auf die Revitalisierung von Industriebrachen oder sie suchen Flächen in der Peripherie, wo das Mietniveau deutlich weniger von der Regulierung beeinflusst wird und der Mietwohnungsbau konkurrenzfähig bleibt.

Was lassen diese Entwicklungen für die Zukunft des Schweizer Immobilienmarktes erwarten? Solange nichts Wesentliches an der Raumplanung geändert wird und die Erreichbarkeit der Peripherie weiter ausgebaut wird, bleiben die Risiken für prospektive Einfamilienhausbesitzer gering. Das Einfamilienhaus wird die häufigste Wohnform der suburbanen Lagen bleiben.

"Die Berichte über meinen Tod sind stark übertrieben" sagte mal Mark Twain als eine Zeitung irrtümlicherweise seinen Nekrolog veröffentlichte. Das gleiche könnte man vom angekündigten Tod des Schweizer Einfamilienhauses behaupten.

Shakespeare über die Verschuldung

Anbei der Entwurf für einen kurzen Artikel, der in der kommenden Immobilienbeilage der Handelszeitung erscheinen soll. Hoffentlich versteht man mich.

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Hauseigentümer ohne Schuldgefühle

"Sich und den Freund verliert das Darlehen oft." Diese Weisheit aus Shakespeares Hamlet hat sich der Bundesrat zu Eigen gemacht, als er vor kurzem ankündigte, den Steuerabzug für Schuldzinsen generell abschaffen zu wollen. Als indirekter Gegenvorschlag zur Initiative des Hauseigentümerverbandes "Sicheres Wohnen im Alter" wird er nun dem Parlament eine Botschaft vorlegen, welche zudem die Abschaffung der Abzüge für Unterhaltskosten und des Eigenmietwertes vorsieht.

Für manche Beobachter zieht der Bundesrat direkt die Lehre aus der Finanzkrise. Diese habe gezeigt, wie riskant Verschuldung sein kann. Was dabei oft vergessen wird: Den Risiken stehen auch erhebliche Vorteile gegenüber. Dank Hypothekarkrediten haben die Haushalte die Möglichkeit, ihren Konsum über den Lebenzyklus hinweg zu glätten. Kaum jemand fände es vorteilhaft, sich erst mit 65 den Kauf eines Eigenheimes leisten zu können.

In diesem Zusammenhang wird oft vor der angeblich stattlichen Verschuldung der Schweizer Eigentümer gewarnt. Ende 2009 lasteten auf den Schweizer Eigenheimbesitzern Hypotheken von insgesamt 546 Milliarden Franken, das entsprach 102 Prozent des Bruttoinlandprodukts. Damit weist unser Land einen weltweiten Spitzenwert auf, der nur von... Island (120%) übertroffen wird.
 
Doch der Vergleich hinkt. In der Schweiz ist das Verhältnis von Immobilienpreisen bzw. Hypothekarschulden zu den Mieten und zum BIP seit Jahrzehnten höher als anderswo. Anders gesagt: Die Bruttorendite von Immobilien – der Kehrwert des Immobilienpreis/Miete-Verhältnisses -- war in der Schweiz schon immer tief. Dies ist vor allem auf das tiefe Realzinsniveau und auf die tiefe Inflationsrate zurückzuführen.

Entscheidend für die Bestimmung des Hypothekarrisikos ist nicht das Ausmass der Verschuldung sondern die Höhe der Belehnung - das Verhältnis der Hypothekarschuld zum Wert der verpfändeten Liegenschaft. Gute Statistiken zur Hypothekarverschuldung der Schweizer Eigentümer sind Mangelware. Zahlen der SNB suggerieren, dass die durchschnittliche Belehnung im Eigenheimbereich bloss 44 Prozent beträgt, Tendenz fallend. Schätzungen der Ausfallrate, d.h. des Anteils der Schuldner, die ihren Zinszahlung nicht nachkommen, bewegen sich im unteren Promillebereich.

Angesichts dieser Zahlen erstaunt es eher, dass die Banken in der Schweiz nicht aggressivere, sprich, höher belehnte Eigenheimhypotheken anbieten. Dies ist in anderen Immobilienmärkten, die bisher die Finanzkrise ebenfalls ohne grösseren Schaden gemeistert haben, gang und gäbe. So weisen 16% der Hypotheken der holländischen Rabobank, eine der wenigen Banken der Welt, die das Triple-A Rating bisher behalten konnte, eine Belehnung von über 100 Prozent aus. Dennoch betrugen letztes Jahr die ausgewiesenen Kreditverluste der Rabobank in dieser Sparte bloss 3 Promille der Ausleihungen – so tief wie in der Schweiz.

Niemand schlägt ernsthaft vor, die Schweizer Banken sollten das holländische Modell nachahmen. Doch zum guten Risikomanagement gehört auch die faire Einschätzung der Risiken. Wer dies tut, wird die vorsichtige Risikopolitik der Schweizer Hypothekenbanken in den letzten 15 Jahren anerkennen müssen.

Lohnt sich ein Umzug in die Schweiz?

Ich bin weder ein Fan von Städterankings noch von Aktientipps. Beide setzen voraus, dass Geld auf der Strasse liegt – die letzteren im übertragenen Sinne, Städterankings buchstäblich so. Zürich oder Genf mögen zwar eine hohe Lebensqualität haben, die Wohnungspreise sind jedoch entsprechend teuer. Und meine bescheidene Erfahrung sagt mir, dass es genau so schwierig ist, eine unterbewertete Lage zu finden, wie eine unterbewertete Aktie.

Sollen die seriösen Stadtökonomen also schweigen? Mitnichten. Sie kann man auch in der Ratschlagindustrie produktiv einsetzen.

Zum Beispiel in der Umzugsberatung. Jörn und Melanie, beide in Berlin wohnhaft, haben je ein Jobangebot in Zürich erhalten. In Zürich können sie 50% mehr als in Berlin verdienen. Allerdings kostet die Miete einer vergleichbaren Wohnung in Zürich drei Mal mehr als in Berlin. Zur Zeit geben sowohl Jörn als auch Melanie 30% ihres Einkommens fürs Wohnen aus. Sollen sie diese Angebote akzeptieren?

Die Antwort auf dieser Frage hängt davon ab, ob Jörn oder Melanie bereit sind, ihren Wohnkonsum einzuschränken. Nehmen wir an, dass sie in Berlin je 30 für ihre Mietwohnung ausgeben. Jörn kann sich nicht vorstellen, in eine kleinere Wohnung zu ziehen. Für eine gleichwertige Wohnung wird er in Zürich 90 (=3*30) ausgeben müssen. Auch wenn er in Zürich 50% mehr verdient (150), verbleiben ihm nach den Wohnkosten weniger als in Berlin (60 statt 70). Das ist ein schlechtes Geschäft, Jörn soll nicht umziehen.

Melanie allerdings ist bereit ihren Wohnkonsum etwas einzuschränken. Nehmen wir an, dass sie den Anteil der Wohnausgaben an ihrem Einkommen konstant halten will, also, dass Sie maximal 20 mehr Miete in Zürich als in Berlin bereit zu zahlen ist. Damit lässt sich in Zürich nur eine ungefähr halb so grosse (=30/50) Wohnung mieten. Für die übrigen Ausgaben verbleiben ihr allerdings 100 - das ist mehr als in Berlin. Nun sieht die Rechnung eines Umzugs in die Schweiz deutlich besser aus.

Ökonomen haben einen Mass für die Bereitschaft zur Substitution entwickelt, die "Substitutionselastizität". Die Substitutionselastizität ist Null, wenn -- wie bei Jörn -- Preisveränderungen keine Veränderung der nachgefragten Menge bewirken. Das ist der unübliche Fall. Meistens führt ein Anstieg der Preise zu einer Reduktion der nachgefragten Menge. Wenn -- wie bei Melanie -- der Anteil der Wohnausgaben bei jedem Preis gleich bleibt, beträgt die Substitutionselastizität eins.

Die folgende Abbildung zeigt an, für welche Kombination von Mietpreis und Substitutionselastizität sich ein Umzug lohnt (blaue Fläche), und wann nicht (grau eingefärbte Fläche).

Jörns Fall ist mit dem roten Punkt abgebildet (=keine Bereitschaft zur Substitution). Der grüne Punkt entspricht Melanies Entscheidungskalkül (=konstante Wohnausgaben). Wer sich auf der Grenze zwischen der grauen und der blauen Fläche befindet, ist gerade indifferent.

Hat Sie die Analyse überzeugt? Möchten Sie eine persönliche Umzugsberatung? Schicken Sie mir Ausgang- und Zielwohnort, die Einkommensdifferenz und ihre Wohnpräferenzen und ich sage Ihnen, wie Sie sich entscheiden sollen.

HT Thomas Rutherford 

Eigenmietwert und Hypothekarverschuldung - Gibt es einen Zusammenhang?

Der Eigenmietwert stellt die fiktive Zahlung dar, die ein Eigenheimbesitzer für die Miete der eigenen Wohnung an sich selber zahlt. In der Schweiz ist diese Einkommensquelle steuerpflichtig. Der Bundesrat will die Besteuerung des Eigenmietwerts abschaffen. Im Gegenzug möchte die Regierung den Abzug der Schuldzinsen (Hypothekarzinsen) ebenfalls abschaffen.

Oft wird in diesem Zusammenhang moniert, dass die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen für die hohe pro-Kopf Verschuldung der Schweizer Eigentümer verantwortlich ist.

Stimmt das? Ich zweifle sehr daran. Nur wenn das zusätzliche Geld den Weg zu Investitionen findet, die zu einem tieferen Satz besteuert werden -- oder gar einkommenssteuerbefreit sind --, ist der Nutzen einer zusätzlichen Verschuldung eindeutig.

Wer beispielsweise das ausgeliehene Geld für den Kauf von Aktien benutzt, wird vielleicht eine höhere Rendite erwirtschaften. Die Risiken steigen aber entsprechend. Nur die Anlage auf ein steuerbefreites Konto – beispielsweise ein Säule 3a-Konto – ermöglicht steuerliche Arbitragegewinne. Alle andere Anlagestrategien sind Varianten des so genannten Carry Trade und sind mit möglicherweise erheblichen Risiken verbunden (*).

Und somit muss der Grund für die hohe Hypothekarverschuldung anderswo gesucht werden.

(*)  Ich abstrahiere hier von den Diversifikationseffekten dieser Anlagen und von den Effekten der Steuerprogression.

Stärkster Mietpreisanstieg in der bukolischen Westschweiz

Institutionelle Immobilieninvestoren wie Versicherungen und Immobilienfonds meiden die Randregionen. Am liebsten investieren sie das nicht wenige Geld ihrer Anleger an zentralen -- sprich, teuren -- Lagen. Das ist ein bisschen, wie wenn man an der Börse nur Blue-Chips-Aktien kaufen würde.

Ein Hinweis dafür, dass diese risikoarme Strategie renditemässig nicht immer die beste sein muss, liefert die folgende Grafik. Für die fünfzig grössten Regionen der Schweiz habe ich den Mietpreisanstieg der letzten 5 Jahre und das Mietniveau im Jahr 2005 geplottet. Nicht alle teuren Regionen haben gleich gut performt, auch wenn die Regressionsgerade einen schwach positiven Zusammenhang suggeriert. Insbesondere in der Westschweiz haben auch ländliche Regionen wie die Broye und der oft belächelte Jura ansehnliche Mietpreissteigerungen verzeichnet. Wird das so weitergehen? Rien n'est moins sûr.

Warum wir die Pendler subventionieren dürfen

Die neueste Publikation von Rico Maggi (USI Lugano) für Avenir Suisse zum Thema "Mobilität" liest sich wie ein Post des Stadtökonoms... Ich zitiere aus der Pressemitteilung:

Weil die Grundstückpreise in den Zentren aufgrund der verbesserten Erreichbarkeit und einer Begrenzung der Überbauungsdichte durch die Raumplanung steigen, dominiert dort auf dem freien Markt die Logik der Bietrente (ins Zentrum geht, wer die höchsten Grundrenten offerieren kann). Es kommt zu einer vielfältigen und differenzierten Entmischung von Wohnen und Arbeiten. Im Zentrum finden wir neben rentablen kommerziellen Nutzungen und Aktivitäten mit geringem Platzbedarf Luxuswohnungen einerseits und Wohnungen im geschützten Bereich andererseits.

Weiter kritisiert die Publikation die massive Subventionierung der Mobilität -- unter anderem der Pendlermobilität -- in der Schweiz.

Wenn ich den Advocatus Diaboli spielen dürfte, und eine Rechtfertigung für diese Subventionen finden müsste, würde ich wie folgt argumentieren. Die Beschränkung der Überbauungsdichte in den Zentren wirkt wie eine Steuer. Sie verteuert das Wohnen in der Stadt. Dies verdrängt wiederum die mittleren Einkommen in die Agglomeration. Die Subventionen für das Pendeln können als Entschädigung für die Verdrängung betrachtet werden. Die "first best"-Lösung wäre natürlich, alle Verzerrungen im Zentrum zu beseitigen. Und verdichten.

Wie gross ist der "Luxussegment"?

Wer die Schweizer Immobilienfachpresse verfolgt (oder, wie ich, verfolgen muss) hat schnell den Eindruck, dass der Zürcher Einfamilienhausmarkt den Privilegierten reserviert ist. Es liegt in der Natur der Sache, dass sich die Medien mehr für die Extremwerte, als für die Durchschnitte interessieren. Doch ist es auch wichtig die richtigen Proportionen im Auge zu behalten.

Das Statistische Amt des Kantons Zürich hilft uns dabei. Als einer der wenigen Schweizer Kantone veröffentlicht Zürich eine jährliche Statistik aller Immobilientransaktionen. Darin erfährt man, dass der Medianpreis eines Einfamilienhauses im Jahr 2009 839'000 Franken betrug. Was lässt sich aber über die teuersten gehandelten Häuser sagen – jene Villen also, die stets für Schlagzeilen sorgen? Darüber schweigt die Statistik. Ein wenig Flair für Daten wird uns helfen, diese Frage zu beantworten.

Das Statistische Amt veröffentlicht nicht nur Medianpreise sondern auch die Werte der 25%- und 75%-Quantile. Wer schon mit Immobilienpreisdaten gearbeitet hat, weiss, dass sich die Verteilung der Preise sehr gut mit der Lognormalverteilung beschreiben lässt. Somit verfügt man über alle Elemente die notwendig sind, um aus den spärlichen Angaben des Statistischen Amtes den Verkaufspreis der teuersten Villen zu schätzen. Die Ergebnisse der Analyse sind in der folgenden Grafik abgebildet.



Die untere Reihe zeigt die Medianpreise; die obere die geschätzte Preisentwicklung der 5% teuersten Häuser, welche in einem gegeben Jahr gehandelt wurden. Im Kanton Zürich werden jährlich um die 2'500 EFH gehandelt. Die Grafik zeigt, dass die Preise dieser teuren Objekte in den letzten Jahren überdurchschnittlich stark angestiegen sind. Letztes Jahr lag die 5%-Grenze bei 1,67 Mio. Franken. Nur schätzungsweise 100 Objekte wurden für mehr als 2 Mio. verkauft. Bestimmt, eine stattliche Summe - aber ist sie wirklich so viele Schlagzeilen wert?

Trägt die Denkmalpflege die Schuld an der "Gentrification" New Yorks?

Hier der Link zu einem sehr interessanten Artikel zum Thema Denkmalpflege und Städtebau in New York. Die Einsichten gelten mutatis mutandis auch für viele Städte in Europa -- Zürich und Genf nicht ausgeschlossen.

Wohneigentum für alle?

Die bereits erwähnte neue Studie des Statistischen Amtes des Kantons Zürich gibt mir den Anlass, auf frühere Kommentare zum Thema "Eigentumsquote" (endlich...) zu reagieren.

Die Studie zeigt, dass sich Wohneigentum nach wie vor auf den Vormarsch befindet. Im Kanton Zürich liegt der Treiber dieser Entwicklung eindeutig in der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. So wurden zwischen 2003 und 2008 rund 3'600 Mietwohnungen bzw. über 200'000 Quadratmeter Wohnfläche in Eigentumswohnungen umwandelt.

Insgesamt beträgt die Eigentumsquote bei Neubauten 66 Prozent, mehr als doppelt so viel als im Bestand aller Wohnobjekte (28 Prozent).

Diese Daten scheinen mir die These zu bestätigen, dass die im internationalen Vergleich tiefe Schweizer Wohneigentumsquote vorwiegend als Folge des Verbotes von Stockwerkeigentum zwischen 1912 und 1965 zurückzuführen ist. Da Stockwerkeigentum die natürliche Form von urbanem Wohneigentum ist, greift die oft angeführte (und hier wiederholte) These der "hohen Kaufpreise" zu kurz. Ausgerechnet an den teuersten Lagen wurde am meisten Wohneigentum erstellt.

Es wäre zudem interessant zu wissen, ob dieses Verbot eine einmalige Schweizer Spezialität war oder auch in anderen Ländern galt (oder gilt).

Der Zürichberg breitet sich aus

Dazu habe ich im Tages Anzeiger meinen Senf gegeben.

Totgesagte leben länger

In ihrer Studie zum Schweizer Immobilienmarkt vertreten die Immobilienökonomen der Credit Suisse die These, dass das Wohnmodell Einfamilienhaus "heute nicht mehr gleichermassen wie früher in der Gunst der Nachfrager steht". Begründet wird diese These hauptsächlich mit dem demografischen Wandel. Die Haushalte werden kleiner, was die Nachfrage nach Stockwerkeigentum begünstigen würde. Prompt berichteten mehrere Medien vom "Ende der Einfamilienhäuser" und von ihrem Ersatz durch Eigentumswohnungen.

Ich habe schon mehrmals (hier, hier und hier) eine ähnliche These vertreten, wenn auch nicht aus den gleichen Gründen. "Gefährdet" sehe ich nicht das Einfamilienhaus als Wohnform, sondern das freistehende EFH an guter Lage. Im Zentrum meiner Überlegungen steht zudem nicht die demografische Entwicklung – die Tücken und Schwierigkeiten der demografischen Analyse für die Prognose der zukünftigen Wohnformen sind allgemein bekannt.

Vielmehr gehe ich davon aus, dass höhere Bodenpreise in den Zentren durchaus den Anreiz schaffen, schonend mit der knappen Ressource Boden umzugehen. Beim Bauen in den Zentren wird Boden zunehmend durch Kapital substituiert, das heisst, es werden aufwendigere, höhere Gebäude realisiert, was zu einer verdichteten Bauweise führt. Aus dem gleichen Grund erwarte ich aber auch, dass das Einfamilienhaus in der Peripherie nach wie vor die beliebteste Eigentumsform bleiben wird – trotz ausklingendem Babyboom. (Als Korollar sollte ich noch meine Zweifeln erwähnen, dass sich die optimale, höhere Dichte an den guten Lagen durchsetzen lässt).

Was sagen aber die Daten aus? Eine neue Studie des Statistischen Amtes des Kantons Zürich hilft uns, die Debatte zu klären. Die Studie untersucht die Erneuerung und Verdichtung der Bausubstanz im Kanton Zürich in den letzten fünf Jahren. Die für unsere Anliegen wichtigste Tabelle ist die folgendende:

Der Bestand an Wohnflächen betrug 2008 62 Mio. Quadratmeter, was einer Pro-Kopf Wohnfläche von 46,7 Quadratmetern entspricht. Zwischen 2003 und 2008 wurden 4,9 Mio. Quadratmeter neuer Wohnfläche erstellt, 70 Prozent davon auf grüner Wiese, der Rest auf bereits überbauten Grundstücken

Laut Studie sind Ersatz- und Umbauten in den letzten fünf Jahren eher an zentralen, hochpreiseigen Lagen der Stadt Zürich und des unteren Zürichsees entstanden -- genau so wie die Theorie es vorhersagt. Durch Abbruch und Neubau wurde das vorhandene Gebäudevolumen markant verdichtet: Durchschnittlich wurde jede abgebrochene Wohnung durch zwei ersetzt. Der grösste Beitrag zur Verdichtung kam jedoch nicht aus dem Abbruch von Einfamilienhäusern sondern vor allem aus der Überbauung von Industriebrachen. Besonders viele Objekte sind in Zürich-Nord in diesem Zusammenhang entstanden.

Betrachtet man weiter die neu bebauten Grundstücke, wird es deutlich, dass der Marktanteil des Einfamilienhauses mit 29 Prozent der neuen Wohnfläche nach wie vor hoch ist. Ein Blick auf die Karten in der Publikation zeigt, dass diese neu überbauten Flächen überproportional oft an mässigen Lagen und/oder in ländlichen Gebieten zu finden sind. So lässt sich die Hälfte des Flächenzuwachses in der Region Irchel/Thur auf den Bau von Einfamilienhäusern auf der grünen Wiese zurückführen.

Die Tabelle zeigt zudem, dass die Eigentumswohnung eher ein Substitut der Mietwohnung als ein Ersatz des Einfamilienhauses ist. Der Marktanteil der Mietwohnungen beträgt bei Ersatzneubauten lediglich 27 Prozent, derjenige der Eigentumswohnungen satte 60 Prozent. Hier zeigt sich der (unbeabsichtigte) Einfluss der Mietregulierung, die den Umbau von Miet- in Eigentumswohnungen begünstigt.

Das Fazit? Solange nichts Wesentliches an der Raumplanung geändert wird und die Mobilität weiterhin stark subventioniert bleibt, sehe ich keine grossen Risiken für prospektive Einfamilienhausbesitzer. "Die Berichte über meinen Tod sind stark übertrieben" sagte mal Mark Twain. Das gleiche könnte man vom angekündigten Tod des Schweizer Einfamilienhauses behaupten.

Die Stadt als Hochzeitsmarkt

Mein Kolleg Joern Schellenberg hat einen Artikel zum Umzugsverhalten der Schweizer Haushalte in der neuen Immobilienbeilage des Tages-Anzeigers geschrieben. (Die Beilage ist am 12. April erschienen; leider ist sie noch nicht online verfügbar). Jörn hat die im letzten Semester bei der Post gemeldeten Umzüge innerhalb der Schweiz ausgewertet.

Ein typisches Bild zeigt sich auf: man zieht als Single in die Stadt ein, bleibt einige Jahre und zieht später wieder als Paar aus der Stadt aus. Der Hauptgrund für den Umzug dürfte in den Lebenshaltungskosten liegen. Familien beanspruchen mehr Platz; Wohnen ist in der Agglomeration billiger.

Es gibt jedoch eine interessante Alternativerklärung. Empirische Studien belegen, dass die Wahrscheinlichkeit, in die Peripherie oder in kleinere Städte zu ziehen, mit der Heirat sprunghaft zunimmt, auch wenn die Paare keine Kinder planen. Auf der anderen Seite weisen Paare, die auf dem Land wohnen, eine deutlich erhöhte Neigung auf, an zentrale Orten zurückzukehren, wenn sie sich scheiden lassen. Ich zitiere aus einem interessanten neuen Paper von Peter Gautier und Koautoren von der Uni Amsterdam:

Cities are dense areas where singles can meet more potential partners than in rural areas. To enjoy those benefits, they are willing to pay a premium in terms of higher housing prices. Once married, the benefits from meeting more potential partners vanish and married couples move out of the city. Attractive singles benefit most from a dense market and are therefore more likely to move to the city.

Kann dies ein Grund für meinen Umzug nach Wipkingen sein?

Treffe den Stadtökonom...

Ich werde am Podiumsgespräch der SVIT-Immobilienmesse zum Thema "Immobilienmärkte und ihre Zukunft" am kommenden Samstag, den 17. April 2010, teilnehmen. Die Messe findet in der Maag-Halle in Zürich statt. Die Ökonomin der SNB, Marlene Amstad, wird ein Eingangsreferat halten. Man sieht sich dort?

Die verlieren in der Krise: Filmstars und Immobilieneigentümer

Welche Einwohner verlieren am meisten, wenn ihre Stadt von der Wirtschaftskrise betroffen ist?

Nehmen wir an, eine Stadt sei auf die Produktion bestimmter Güter spezialisiert, wie Detroit auf Autos, Hollywood auf Filme oder La Chaux-de-Fonds auf Uhren. Für die Produktion von diesen Gütern werden drei Inputs (auch Produktionsfaktoren genannt) benötigt: Arbeit, Kapital (Maschinen und Geräte) und Boden (Büros, Filmstudios oder Fabriken). Wenn die Nachfrage nach Autos, Filmen oder Uhren plötzlich versiegt, welcher der drei Gruppen - Arbeitnehmer, Kapitalgeber oder Immobilieneigentümer - muss mit den grössten Einkommenseinbussen rechnen?

Die elementare mikroökonomische Theorie hat eine klare Antwort: Am meisten zu verlieren haben diejenigen Faktoranbieter, die einer unelastischen Faktornachfrage gegenüberstehen. Auf Deutsch: Verlierer sind die Anbieter von jenen Produktionsfaktoren, die in einer fixen Menge verfügbar sind. Das sind beispielsweise sehr spezialisierte Arbeitnehmer wie Filmstars. Für diese Superspezialisten gibt es kaum Substitute. Das heisst aber auch, dass man Filmstars nur in Filmen einsetzen kann (oder ansonsten als Tellerwäscher). Ihre Löhne bestehen quasi ausschliesslich aus Rente. Geht die Nachfrage nach neuen Filmen zurück, werden sie eine drastische Lohnkürzung hinnehmen müssen.

Boden ist ebenfalls ein "starrer" Faktor. Die Menge an Boden lässt sich kaum vermehren. In einer spezialisierten Stadt werden also die Immobilieneigentümer in der Krise besonders leiden. Denken Sie zum Beispiel an die ehemalige DDR, die auf die Produktion von real existierendem Sozialismus spezialisiert war. Als die Nachfrage nach diesem "Gut" drastisch zurückging (und nicht schnell ersetzt werden konnte), gingen die Boden- und Immobilienpreise in den Keller. Etliche Immobilieninvestoren, die nach der Wende in den neuen Bundesländern investiert hatten, gingen Pleite. Die Löhne der mobilen Arbeitskräfte -- sobald sie den Westen erreichten -- nahmen jedoch schnell zu.

Aus der Sonderbeilage Immobilien der NZZ

Die neueste Sonderbeilage Immobilien der NZZ ist äusserst gut gemacht. Dieses Mal ist eine klare Linie erkennbar. Man könnte die Beilage mit einen Satz zusammenfassen: Wir müssen verdichten!
Leider ist die Beilage noch nicht online verfügbar. Schade, weil sie auch einige Perlen enthält, die das Herz jedes stadtökonomisch interessierten Besserwissers höher schlagen lassen. Wie zum Beispiel die folgende Aussage:

"Eine – ebenfalls bereits praktizierte – Alternative [um die Landpreise zu senken] sind Ausnützungsboni bei kostengünstigem Bauen, was faktisch einer Landverbilligung gleichkommt."

Stimmt das? Nehmen wir mal an, der Bauherr könne mit einem Ausnützungsbonus rechnen. Der Bonus erhöht den Wert der Liegenschaft, weil der Bauherr jetzt mehr Wohnfläche erstellen darf. Die Bodenpreise ergeben sich als Differenz (Residualwert) von Immobilienpreis und Baukosten. Mit dem Ausnützungsbonus werden also die Landpreise entsprechend... steigen. Die höhere Ausnützung wird im Bodenpreis kapitalisiert. Es sei denn, die für den Investor optimale Dichte läge unter der maximal zulässigen Dichte. Dann hätte ein Ausnützungsbonus gar keine Wirkung auf die Landpreise.

Das verrückteste Immobilienprojekt der Welt

Eine bestechende Idee -- für Ökonomen, mindestens.

Führen höhere Bodenpreise zu einer höheren baulichen Dichte?

Anbei finden Sie das Papier, das ich in meinem Artikel in der Immobilienbeilage der NZZ erwähne (English only). Die Beilage erscheint morgen Mittwoch.

New Estimates of the Elasticity of Substitution for Residential Housing

Die S-Bahn und der Immobilienmarkt

Radio DRS hat mich zum Thema "S-Bahn und Immobilienmarkt" interviewt. Hier der Link zum Interview. Anbei finden Sie, was ich wirklich sagen wollte.

Wie hat die S-Bahn Zürich verändert? 

Die S-Bahn ist in den letzten 20 Jahren die treibende Kraft in der Veränderung der Agglomeration Zürich gewesen. Dank S-Bahn wurde es für viele möglich, aus immer weiter entfernten Wohnorten günstig in die Stadt zu pendeln. Die S-Bahn hat also die Wohnortentscheidung von vielen Haushalten direkt beeinflusst. Etwa 130'000 Personen pendeln täglich mit dem ÖV in die Stadt Zürich; weitere Tausende pendeln in die umliegenden Gemeinden, die das erweiterte Zentrum der Agglomeration bilden. Der Marktanteil der S-Bahn am Pendelverkehr liegt bei rund 37 Prozent, eine im Schweizer und im internationalen Vergleich hohe Zahl. 

Damit hat die S-Bahn indirekt auch einen grossen Einfluss auf den Immobilienmarkt ausgeübt: Die relative Attraktivität der Agglomeration im Vergleich zum Zentrum wurde erhöht. Man kann das auch negativ formulieren: die Attraktivität der Stadt Zürich als Wohnort hat sich relativ verschlechtert. Ein effizientes Bahnnetz mit hoher Taktfrequenz lässt die Boden- und Immobilienpreise der Agglomeration stärker ansteigen als im Zentrum.

Waren diese Veränderungen positiv? 

Dank S-Bahn konnten die Wünsche der Einwohner nach mehr Wohnraum zu günstigeren Mieten und Preisen als im Zentrum erfüllt werden. Gemessen am Bestand wird in den Agglomerationsgemeinden ungefähr 3 bis 4 Mal mehr gebaut als in der Stadt Zürich. Wo vorher die Milchkühe grasten, wohnen heute Menschen. Da die Wertschöpfung der Wohnnutzung höher ist als die landwirtschaftliche, ist dies ökonomisch gesehen klar ein Gewinn. Immobilien- und Verkehrsökonomen sind sich jedoch einig, dass es auch negative Effekte gibt. Die negativen Effekte sind damit verbunden, dass die Mobilität (die private wie die öffentliche) allgemein zu billig ist. Ein grosser Teil der Mobilitätskosten wird von der Allgemeinheit getragen, nicht von den Verursachern. Die billige Mobilität verstärkt den Suburbanisierungsprozess – sie fördert beispieslweise die Abwanderung der Familien aus den Zentren. Es entsteht eine paradoxe Situation: die Kerngemeinden, in unserem Fall die Stadt Zürich, müssen Wohnungen für Familien subventionieren, damit diese nicht vermehrt in die Peripherie auswandern. Hinzu kommen die externen Kosten der "Zersiedlung“, unter anderem einen exzessiven Bodenverbrauch.

Die Nettoeffekte wurden nie konsequent berechnet. Ich vermute allerdings, dass sie stark positiv sind, weil die Wohnausgaben einen grossen Anteil des Budgets der Haushalte ausmachen. Jede Verminderung der Mieten und Preise führt zu einer starken Zunahme der Wohlfahrt der Haushalte.

Maxmiete für Minergie?

Ich bin Mitautor einer neuen Studie zur Zahlungsbereitschaft der Mieter für energieeffizientes Wohnen. Wie viel, glauben Sie, sind die Mieter bereit dafür zu zahlen? Die Antwort finden Sie hier.

Hohe Mieten, noch höhere Löhne

Obschon das Wohnen in der Schweiz im europäischen Vergleich als teurer gilt, ist die finanzielle Belastung der Haushalte nicht übermässig hoch. Zudem ist dieser Anteil seit Jahrzehnten konstant. Mit einem Anteil von 19 Prozent an den Konsumausgaben sind die reinen Mietausgaben ungefähr gleich hoch wie in den 30er Jahren. Sie sind nur zwei Prozentpunkte höher als in den Siebzigern (siehe Abbildung). Wohnen ist heute also nicht weniger bezahlbar.

Betrachtet man jedoch die Entwicklung der Mieten, dann zeichnet sich ein ganz anderes Bild ab. In der Schweiz haben sich die Mieten in den letzten 50 Jahren real verdoppelt. Die relativ konstante Belastung des Budgets der Haushalte lässt sich demnach nur auf den phänomenalen Anstieg der Einkommen zurückführen. Diese haben sich seit Mitte des 20. Jahrhunderts mehr als verdreifacht.

Sind die Schweizer Eigentümer "hochverschuldet"?

Im letzten "Geldspiegel" der NZZ am Sonntag rät Fritz Pfiffner den Hauseigentümern, ihre Hypotheken zurückzuzahlen. Pfiffner vergleicht die durchschnittliche Verzinsung der Hypotheken (ca. 3%) mit der aktuellen Verzinsung der Bundesobligationen, welche deutlich tiefer liegt. Dieser Vergleich hinkt: Eine marginale Grösse wird mit einer Durchschnittsgrösse in Relation gesetzt. Würde man "Äpfel mit Äpfeln" vergleichen, d.h. die Rendite der Bundesobligationen mit dem Zinssatz von neuen Hypotheken, würde der vermeintliche Vorteil der Zurückzahlung dahinschwinden.

Weiter im Artikel wird vor der hohen Hypothekarverschuldung der Schweizer Haushalte gewarnt. Gemessen am Verhältnis zum BIP weist unser Land einen weltweiten Rekordwert auf, der nur von... Island übertroffen wird. Soll diese Rangliste unsere Sorgenfalten vertiefen? Nicht wirklich. Der wichtigste Risikotreiber bei Hypotheken ist das Verhältnis zwischen Hauspreis und Hypothekarschuld bzw. die Belehnung. Dieses Verhältnis dürfte in der Schweiz im Durchschnitt bei 60% liegen. Bei Neuhypotheken (=marginale Belehnung) liegt es bei schätzungsweise 80%. Das sind international gesehen ganz gesunde Werte. In den USA liegt die effektive Durchschnitts-belehnung in manchen Staaten zur Zeit über 95 Prozent. 

UPDATE: Ich bin neuerdings auf diese Statistik aufmerksam gemacht worden. Die durchschnittliche Belehnung lag 2008 bei 44%.

Wie die Baugenossenschaften nach Zürich kamen

Das Thema der "Wohnungsnot" steht im Zentrum der Zürcher Stadtrats- und Gemeinderatswahlen. Die Linke möchte mehr subventionierte Wohnungen bzw. mehr sozialen Wohnungsbau; das bürgerliche Lager ist mit dem gegenwärtigen Anteil von 25 Prozent zufrieden. Nota bene: keine einzige Partei spricht sich für eine Abnahme des Anteiles.
Ein Viertel aller Genossenschaftswohnungen der Schweiz befindet sich in der Stadt Zürich. Warum diese hohe Konzentration? Die Boomjahre des genossenschaftlichen Wohnungsbaus in Zürich erfolgten nach den beiden Weltkriegen. Das ist kein Zufall: In den Kriegsjahren nahm die Inflationsrate rasch zu. Dies veranlasste den Bundesrat, per Notrecht den Wohnungsmarkt zu regulieren. Mit mehreren dringenden Bundesbeschlüssen wurde versucht, weitere Mietpreissteigerungen zu verhindern. Mit welchem Erfolg? Wie der Zürcher Ökonom Manuel Saitzew bereits 1920 in einem meisterhaften Gutachten feststellte, kam mit der Einführung der Mietkontrolle der privaten Wohnungsbau zum Erliegen. Als "Lösung" sprang der Staat in die Bresche, die er selber geschaffen hatte. Die Stadt Zürich förderte aktiv die Gründung von Wohnbaugenossenschaften. Erst nach der teilweisen Abschaffung der Mietpreiskontrollen (1922 und 1950) nahm die private Bautätigkeit wieder zu. Der Rest ist Geschichte.