Donnerstag, 29. April 2010

Wie gross ist der "Luxussegment"?

Wer die Schweizer Immobilienfachpresse verfolgt (oder, wie ich, verfolgen muss) hat schnell den Eindruck, dass der Zürcher Einfamilienhausmarkt den Privilegierten reserviert ist. Es liegt in der Natur der Sache, dass sich die Medien mehr für die Extremwerte, als für die Durchschnitte interessieren. Doch ist es auch wichtig die richtigen Proportionen im Auge zu behalten.

Das Statistische Amt des Kantons Zürich hilft uns dabei. Als einer der wenigen Schweizer Kantone veröffentlicht Zürich eine jährliche Statistik aller Immobilientransaktionen. Darin erfährt man, dass der Medianpreis eines Einfamilienhauses im Jahr 2009 839'000 Franken betrug. Was lässt sich aber über die teuersten gehandelten Häuser sagen – jene Villen also, die stets für Schlagzeilen sorgen? Darüber schweigt die Statistik. Ein wenig Flair für Daten wird uns helfen, diese Frage zu beantworten.

Das Statistische Amt veröffentlicht nicht nur Medianpreise sondern auch die Werte der 25%- und 75%-Quantile. Wer schon mit Immobilienpreisdaten gearbeitet hat, weiss, dass sich die Verteilung der Preise sehr gut mit der Lognormalverteilung beschreiben lässt. Somit verfügt man über alle Elemente die notwendig sind, um aus den spärlichen Angaben des Statistischen Amtes den Verkaufspreis der teuersten Villen zu schätzen. Die Ergebnisse der Analyse sind in der folgenden Grafik abgebildet.



Die untere Reihe zeigt die Medianpreise; die obere die geschätzte Preisentwicklung der 5% teuersten Häuser, welche in einem gegeben Jahr gehandelt wurden. Im Kanton Zürich werden jährlich um die 2'500 EFH gehandelt. Die Grafik zeigt, dass die Preise dieser teuren Objekte in den letzten Jahren überdurchschnittlich stark angestiegen sind. Letztes Jahr lag die 5%-Grenze bei 1,67 Mio. Franken. Nur schätzungsweise 100 Objekte wurden für mehr als 2 Mio. verkauft. Bestimmt, eine stattliche Summe - aber ist sie wirklich so viele Schlagzeilen wert?
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