Nicht ganz uneigennützig

Ich gebe es gerne zu, meine Kritik der Leerwohnungsziffer war nicht ganz uneigennützig. Es gibt eben eine neue Alternative zur nicht wirklich aussagekräftigen Zählung der Leerstände. Die Umzugsziffer.

Tückische Leerwohnungsziffer

Am kommenden Montag wird das Bundesamt für Statistik in Neuchâtel die neue Statistik der leerstehenden Wohnungen veröffentlichen. Ich erwarte keine grossen Veränderungen - 2009 lag die Leerwohnungsziffer bei 0,9 Prozent.

Die offizielle Leerwohnungsstatistik des BFS wird gemeinhin als Indikator für die Verfügbarkeit von Wohnraum interpretiert. Die am Montag veröffentlichte Zahl stellt jedoch in vielen Regionen kein aussagekräftiges Mass für die Verfügbarkeit von Wohnraum dar. Nicht zuletzt dank Online-Inseraten konnte die Zeit zwischen zwei Vermietungen in den letzten Jahren stark reduziert werden, so dass es meistens zu einem Mieterwechsel ohne Leerstand kommt.

Weiter registriert die amtliche Statistik nur die Zustände am Erhebungstag (1. Juni). Die Verfügbarkeit von Wohnraum hängt jedoch auch von der Geschwindigkeit ab, mit der leer stehenden Wohnungen vom Markt absorbiert werden bzw. wieder vermietet oder verkauft werden. In den Grossstädten bleiben Wohnungen bekanntlich weniger lange leer als an peripheren Lagen. Der tiefere Leerwohnungsbestand in den Städten wird also mindestens teilweise durch den hohen Umschlag der Wohnungen wettgemacht. Dies wäre zu berücksichtigen, wenn auf dieser Grundlage sinnvolle Vergleiche zwischen den Kantonen oder zwischen den Gemeinden angestellt werden müssen.

Ein Beispiel kann die Interpretationsprobleme der Leerwohnungsziffer am besten verdeutlichen. Der Kanton Genf weist eine Leerwohnungsziffer von 0.2% auf, drei Mal tiefer als in den Kantonen Basel Stadt und Basel Land, wo sie insgesamt 0.6% beträgt. Der Wohnungsbestand ist in Genf und in den beiden Basel in etwa gleich gross. Darf man also sagen, dass es drei Mal mehr Möglichkeiten gibt, in einem bestimmten Jahr eine leere Wohnung in Basel zu finden? Keineswegs. Auf homegate.ch beträgt die Verweildauer einer Genfer Mietwohnung durchschnittlich 10 Tage – in der Region Basel sind es 30 Tage. Nimmt man an, dass die 496 am 1. Juni 2010 leer stehenden Genfer Wohnungen nach 10 Tage einen Nachmieter gefunden haben, beträgt die Anzahl der in einem Jahr im Kanton Genf neu belegten Wohnungen 18'100. In den beiden Basel sind es 20'100 – also nur unwesentlich mehr.

Die Tücken der Leerwohnungszählung sind insbesondere in der Stadt Zürich auffallend, wo am 1. Juni offiziell nur 136 Wohnungen leer standen. Am gleichen Tag waren jedoch alleine auf homegate.ch 1'071 Wohnungen zur Vermietung ausgeschrieben. Die von der offiziellen Statistik suggerierte Wohnungsknappheit ist also zu relativieren: in der Stadt Zürich dürfte die tatsächliche Verfügbarkeit von Wohnraum zehn Mal höher liegen als durch die Leerwohnungsziffer impliziert.

Lohnt sich ein Umzug in die Schweiz?

Ich bin weder ein Fan von Städterankings noch von Aktientipps. Beide setzen voraus, dass Geld auf der Strasse liegt – die letzteren im übertragenen Sinne, Städterankings buchstäblich so. Zürich oder Genf mögen zwar eine hohe Lebensqualität haben, die Wohnungspreise sind jedoch entsprechend teuer. Und meine bescheidene Erfahrung sagt mir, dass es genau so schwierig ist, eine unterbewertete Lage zu finden, wie eine unterbewertete Aktie.

Sollen die seriösen Stadtökonomen also schweigen? Mitnichten. Sie kann man auch in der Ratschlagindustrie produktiv einsetzen.

Zum Beispiel in der Umzugsberatung. Jörn und Melanie, beide in Berlin wohnhaft, haben je ein Jobangebot in Zürich erhalten. In Zürich können sie 50% mehr als in Berlin verdienen. Allerdings kostet die Miete einer vergleichbaren Wohnung in Zürich drei Mal mehr als in Berlin. Zur Zeit geben sowohl Jörn als auch Melanie 30% ihres Einkommens fürs Wohnen aus. Sollen sie diese Angebote akzeptieren?

Die Antwort auf dieser Frage hängt davon ab, ob Jörn oder Melanie bereit sind, ihren Wohnkonsum einzuschränken. Nehmen wir an, dass sie in Berlin je 30 für ihre Mietwohnung ausgeben. Jörn kann sich nicht vorstellen, in eine kleinere Wohnung zu ziehen. Für eine gleichwertige Wohnung wird er in Zürich 90 (=3*30) ausgeben müssen. Auch wenn er in Zürich 50% mehr verdient (150), verbleiben ihm nach den Wohnkosten weniger als in Berlin (60 statt 70). Das ist ein schlechtes Geschäft, Jörn soll nicht umziehen.

Melanie allerdings ist bereit ihren Wohnkonsum etwas einzuschränken. Nehmen wir an, dass sie den Anteil der Wohnausgaben an ihrem Einkommen konstant halten will, also, dass Sie maximal 20 mehr Miete in Zürich als in Berlin bereit zu zahlen ist. Damit lässt sich in Zürich nur eine ungefähr halb so grosse (=30/50) Wohnung mieten. Für die übrigen Ausgaben verbleiben ihr allerdings 100 - das ist mehr als in Berlin. Nun sieht die Rechnung eines Umzugs in die Schweiz deutlich besser aus.

Ökonomen haben einen Mass für die Bereitschaft zur Substitution entwickelt, die "Substitutionselastizität". Die Substitutionselastizität ist Null, wenn -- wie bei Jörn -- Preisveränderungen keine Veränderung der nachgefragten Menge bewirken. Das ist der unübliche Fall. Meistens führt ein Anstieg der Preise zu einer Reduktion der nachgefragten Menge. Wenn -- wie bei Melanie -- der Anteil der Wohnausgaben bei jedem Preis gleich bleibt, beträgt die Substitutionselastizität eins.

Die folgende Abbildung zeigt an, für welche Kombination von Mietpreis und Substitutionselastizität sich ein Umzug lohnt (blaue Fläche), und wann nicht (grau eingefärbte Fläche).

Jörns Fall ist mit dem roten Punkt abgebildet (=keine Bereitschaft zur Substitution). Der grüne Punkt entspricht Melanies Entscheidungskalkül (=konstante Wohnausgaben). Wer sich auf der Grenze zwischen der grauen und der blauen Fläche befindet, ist gerade indifferent.

Hat Sie die Analyse überzeugt? Möchten Sie eine persönliche Umzugsberatung? Schicken Sie mir Ausgang- und Zielwohnort, die Einkommensdifferenz und ihre Wohnpräferenzen und ich sage Ihnen, wie Sie sich entscheiden sollen.

HT Thomas Rutherford 

Die Stadt als Hochzeitsmarkt

Mein Kolleg Joern Schellenberg hat einen Artikel zum Umzugsverhalten der Schweizer Haushalte in der neuen Immobilienbeilage des Tages-Anzeigers geschrieben. (Die Beilage ist am 12. April erschienen; leider ist sie noch nicht online verfügbar). Jörn hat die im letzten Semester bei der Post gemeldeten Umzüge innerhalb der Schweiz ausgewertet.

Ein typisches Bild zeigt sich auf: man zieht als Single in die Stadt ein, bleibt einige Jahre und zieht später wieder als Paar aus der Stadt aus. Der Hauptgrund für den Umzug dürfte in den Lebenshaltungskosten liegen. Familien beanspruchen mehr Platz; Wohnen ist in der Agglomeration billiger.

Es gibt jedoch eine interessante Alternativerklärung. Empirische Studien belegen, dass die Wahrscheinlichkeit, in die Peripherie oder in kleinere Städte zu ziehen, mit der Heirat sprunghaft zunimmt, auch wenn die Paare keine Kinder planen. Auf der anderen Seite weisen Paare, die auf dem Land wohnen, eine deutlich erhöhte Neigung auf, an zentrale Orten zurückzukehren, wenn sie sich scheiden lassen. Ich zitiere aus einem interessanten neuen Paper von Peter Gautier und Koautoren von der Uni Amsterdam:

Cities are dense areas where singles can meet more potential partners than in rural areas. To enjoy those benefits, they are willing to pay a premium in terms of higher housing prices. Once married, the benefits from meeting more potential partners vanish and married couples move out of the city. Attractive singles benefit most from a dense market and are therefore more likely to move to the city.

Kann dies ein Grund für meinen Umzug nach Wipkingen sein?